高端品牌東移短期難撼傳統(tǒng)商圈地位

今年4月華貿(mào)新光天地、CBD的萬(wàn)達(dá)新世界百貨等商場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，北京百盛、沃爾瑪超市等國(guó)內(nèi)外零售巨頭悉數(shù)入駐，同時(shí)，臺(tái)資企業(yè)新光三越百貨公司和馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)旗下百盛公司也在有意向選址CBD商圈建立新店。CBD商圈一時(shí)熱鬧非凡。

由此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京的商業(yè)格局將會(huì)發(fā)生變化，作為新興商業(yè)中心的CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。我認(rèn)為盡管CBD商圈高端品牌凸現(xiàn)，但短時(shí)期內(nèi)難撼傳統(tǒng)商圈的地位。

CBD物業(yè)的高端性。如同國(guó)貿(mào)之于CBD，地標(biāo)型商務(wù)建筑對(duì)區(qū)域的重要性和帶動(dòng)作用顯而易見(jiàn)。作為北京商務(wù)區(qū)的重要標(biāo)志，國(guó)貿(mào)等一批高端寫(xiě)字樓還在號(hào)令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)華業(yè)行市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年在北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)量前五位中，位于CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓占據(jù)了四席。華貿(mào)中心和北京國(guó)際中心分別以26億元、20億元的銷(xiāo)量位于前兩位。

CBD客流的高端性。北京市CBD規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施占250萬(wàn)平方米，占總建筑面積的25％，至今已建的商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模。2006年底、2007年初CBD區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)一個(gè)約43萬(wàn)平方米體量的新人型高瑞商場(chǎng)。在CBD僅3.99平方公里的土地上，集中了全市總量70％的高檔商務(wù)寫(xiě)字樓，全市90％的外國(guó)銀行在北京的分行，全市65％的金領(lǐng)、白領(lǐng)及80％的海歸派高層經(jīng)理人員。并且，這種集聚效應(yīng)還在進(jìn)一步加強(qiáng)。

CBD是國(guó)際化的商圈。東部CBD與其他商圈相比，最大的優(yōu)勢(shì)是國(guó)際化。如果單純從國(guó)際化的角度來(lái)說(shuō)，北京的東部地區(qū)確實(shí)是優(yōu)勢(shì)明顯。我們以北京傳統(tǒng)的南北中軸線作為東西部的分界，可能全北京99％以上的外國(guó)人都居住在東部地區(qū)，北京大多數(shù)四、五星級(jí)酒店也是在東部地區(qū)，這是經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展的一個(gè)結(jié)果。由這樣客流組成的商圈就決定CBD商圈自然是高端的商圈。

與CBD的高端性相比，以西單為代表的北京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，一直面臨商業(yè)規(guī)劃未能實(shí)施、配套設(shè)施不足、業(yè)態(tài)分布不合理“三大硬傷”。自2004年以來(lái)，西城區(qū)政府投資66億元啟動(dòng)西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴(kuò)建工程，但是幾次“變臉”工程似乎都沒(méi)有徹底改變傳統(tǒng)商業(yè)的升級(jí)難題。交通問(wèn)題也是嚴(yán)重制約傳統(tǒng)商圈的另一大難題。

盡管如此，短期內(nèi)CBD商圈還是難以撼動(dòng)傳統(tǒng)商圈的地位，主要有以下幾個(gè)方面原因。

第一，商圈地位形成需要一個(gè)過(guò)程。

王府井是全國(guó)人民的王府井，西單是北京人的西單。可見(jiàn)西單商業(yè)街在北京人心目中的位置。

商圈是有生命周期的。盡管每年都有多家零售業(yè)店在北京“遍地開(kāi)花”，以其為集聚地的商圈名稱(chēng)不斷冒出，可多數(shù)不是曇花一現(xiàn)，就是尚未成形。因而在北京被公認(rèn)的商圈屈指可數(shù)，像西單商圈、王府井商圈這些由傳統(tǒng)商業(yè)中心結(jié)合自身特色漸漸演變的成熟商圈很難被替代。

第二，傳統(tǒng)商圈也在不斷升級(jí)。

面對(duì)北京其他地區(qū)商圈的崛起，西單作為北京商圈的頭把交椅似乎已經(jīng)難保。西單商圈顯然已經(jīng)不是原先的‘市級(jí)商業(yè)中心’了。

走中高端路線仍然是傳統(tǒng)商圈的出路之一。金融街中心區(qū)域的形成為西單商圈尤其是規(guī)劃中的美晟廣場(chǎng)所屬的西單北部地區(qū)帶來(lái)了更高素質(zhì)的客戶(hù)群，而正在規(guī)劃中的超五星酒店更可能提升整個(gè)區(qū)域的檔次。