私募股權(quán)基金拓寬房地產(chǎn)融資渠道

6月6日到8日在天津?yàn)I海新區(qū)召開的首屆中國企業(yè)國際融資洽談會(huì)讓面臨融資困境的眾多房地產(chǎn)企業(yè)為之振奮。它為中國中小企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了一條理想而便捷的融資途徑。

本次會(huì)議最大的亮點(diǎn)在于，來參會(huì)的70多家國外資本幾乎全部是私募股權(quán)投資基金，所帶來的300億～500億美元的基金主要面對中國的中小企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)亦是這些基金關(guān)注的重點(diǎn)。

正在銀行信貸和房地產(chǎn)信托之路越走越窄之時(shí)，私募股權(quán)基金“集團(tuán)化”搶灘大陸市場，恰逢其時(shí)。

私募股權(quán)基金挺進(jìn)中國房地產(chǎn)市場

今年1月29日，美國最大的私募投資基金之一美國華平國際投資有限公司與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司正式簽約，通過增資擴(kuò)股形式轉(zhuǎn)讓，華平入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，并持有其25％的股份。同時(shí)，華平將提供不少于3000萬美元用于上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司投資和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

華平集團(tuán)合伙人、亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總裁Philip Mintz在簽約儀式上明確表態(tài)：“房地產(chǎn)也是華平最感興趣的投資領(lǐng)域之一。與中凱開發(fā)的合作，也是華平在中國房地產(chǎn)投資布局中的重要一步。”

實(shí)際上，2006年有多家國外私募基金在中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嘗試，僅以參股形式對內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資的案例就有3起：美林集團(tuán)以3000萬美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0％；揚(yáng)子基金1612萬美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬美元參股上海徐房集團(tuán)共同開發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項(xiàng)目。

漢能投資集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理陳宏介紹說：“2006年，世貿(mào)房地產(chǎn)、上海復(fù)地、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、陽光100等國內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛獲得私募股權(quán)基金投資。截至2006年12月，房地產(chǎn)行業(yè)共有31個(gè)私募股權(quán)投資案例，占傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總教的42.4％，投資金額達(dá)30.37億美元，占傳統(tǒng)行業(yè)總投資金額的46.65％。”

私募股權(quán)基金條件成熟

外資私募股權(quán)基金早期涉水中國房地產(chǎn)市場時(shí)，由于對中國房地產(chǎn)市場特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著私募股權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)的日漸深入，資產(chǎn)收購逐漸取代聯(lián)合片發(fā)和獨(dú)立開發(fā)成為外資私募收權(quán)基金投資中國房地產(chǎn)市場的生要投資方式。

到了2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為豐要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最愛。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達(dá)14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6％。調(diào)查稱：“同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場投資的一大亮點(diǎn)。從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。”

私募股權(quán)基金在對中國政策的適應(yīng)中逐漸走向成熟，但是對于私募股權(quán)基金在中國發(fā)展更具有里程碑意義的是新《合伙企業(yè)法》的施行。

今年6月1日新《合伙企業(yè)法》施行，賦予了有限合伙以正式的法律地位。星韻律師事務(wù)所上海分所律師邱劍新認(rèn)為，有限合伙制度意在搭建一個(gè)“能人和富人共舞”的平臺，由富人(投資者、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)、“資本家”)作為有限合伙人，在出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任；能人(經(jīng)營者、“知本家”)作為普通合伙人參與企業(yè)經(jīng)營，對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。在這個(gè)制度框架下，由于普通合伙人需對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，從而使企業(yè)治理實(shí)踐中常見的經(jīng)營者道德風(fēng)險(xiǎn)問題，一定程度上得以避免或者降低。

從這個(gè)意義上來說，新《合伙企業(yè)法》中關(guān)于有限合伙的制度創(chuàng)設(shè)在一定程度上為私募股權(quán)基金在中國大陸的運(yùn)作鋪平了道路，確定了有限合伙這種國際通行的私募股權(quán)基金組織模式在中國大陸的合法地位。