ＰＥ，地產融資突破口

6月6日到8日，中國企業國際融資洽談會在天津成功舉辦，來自天津、武漢、長沙等地的幾十家房地產公司與150多家國外私募股權基金(PrivateEquity，以下簡稱PE)及國內投資機構進行了一次“零距離”接觸。國外PE如此大規模地進入中國尚屬首次，這也為中國房地產企業在融資渠道上開拓了一條更加便捷的新途徑。

房企對PE認識不夠

“我們也是在半個月之前才開始了解PE，但是直到現在還不是很清楚。”6月7日，天津市津東房地產開發集團有限公司某項目負責人王志國這樣告訴記者。對PE缺乏了解的不只王志國一人，天津市房地產開發經營集團有限公司市場拓展部部長郭寧說，他對PE的了解也就是近一個月內的事情。

類似的是，現場參會的其他房地產企業對PE的認識幾乎都是來自一個多月來的惡補，在融洽會之前，很少有企業了解或聽說過PE，正是融洽會的召開給他們提供了一個認識PE、了解PE并與PE進一步合作的機會。

國浩律師集團(天津)事務所律師、天津市人民政府法律顧問張勇對PE有多年的研究經驗，和一些企業交流后也發現，企業普遍對PE的認識還遠不夠。

張勇說：“對于大多數企業來說，PE還是個新生事物。所以這次來參會的企業，大多準備不足。”張勇認為，這主要是因為企業不了解PE，他們能掌握的PE信息很少。“所以我們下一步要多做一些宣傳工作，要告訴企業PE是什么，應該怎么操作，把這方面的信息、資料做細致，這樣會對企業有幫助。”

香港最大的華人律師行——胡關李羅律師行律師，高級合伙人李嘉士認為，PE最看重的是企業的土地儲備，有地、有好地的企業才能吸引PE的眼球。張勇也持同樣觀點，他說：“基金最眼紅的是盯有地、項目好、樓盤位置好，但是公司資金出現問題的企業。也許你這個項目現在沒賺錢，但他看好了，未來兩到三年你能賺錢，他就會把錢投給你。”

隨后，記者現場采訪了一些國內外PE，他們的回答印證了李嘉士和張勇的說法。美中鴻富國際融資投資公司黃女士說：“有一定的土地儲備，有發展潛力，但是資金鏈出現問題，這類的房地產企業是我們最感興趣的。”

但是，因為對PE不了解，幾乎所有參展企業似乎都忽視了對自身掌握土地、項目情況的重點介紹。記者在會場看到，參展的房地產企業用于自我推介、介紹項目優勢的宣傳材料大多是普通的宣傳畫冊，而且只有薄薄的幾頁紙。內容介紹也多是從企業榮譽角度來講的，而對公司掌握的土地情況、具體項目的地理位置、區位優勢、規劃情況等PE最感興趣的方面卻語焉不詳、乏善可陳。

張勇說：“最后是不是看好企業、把錢投給那個企業，還是基金說了算。如果企業接觸的基金太遲鈍、規模不行，那就再找另外一家。你真有好項目的話，不會找不到好基金，但企業得會推銷自己，好與不好你得讓基金感覺到。而且每個基金都有一套自己的評估方案，你說項目好、怎么好這是個前提，然后基金會去實地考察。PE都是自己的錢，誰都會關心的誰都有標準，他都會認真考慮。”

PE優勢越發明顯

“我們可以說是家族企業，入股的都是親友，實際上我們比較傾向于以有限合伙的形式來組織公司，但一直未見到這方面的法律依據，所以只能采取有限公司的形式。”6月6日，來參會的上海華克投資管理有限公司總經理任文棟認為，今年6月1日新《合伙企業法》實施對于PE在國內的發展來說具有重要意義，確定了有限合伙這種國際通行的私募股權基金組織模式在中國大陸的合法地位，更有利于PE在中國的發展。

過去由于法律制度不完善，私募股權投資能做的主要是公司。1997年通過的合伙法，只是自然人的合伙，不允許法人和法人之間的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企業法》里面專門增加有限合伙條款，同時允許法人合伙，這樣為風險投資、私募股權投資創造了一種新的渠道。在有人承擔無限責任的基礎上，由更多人承擔有限責任，來解決資金募集的問題。

張勇說：“《合伙企業法》以前就有，但是這次進行了修改，修改以后它里邊有一條新的規定是專門沖著私募基金來的。表面上沒有這樣說，實際上增加的一條叫做‘有限合伙人’，這一條就是專門為私募基金準備的，這就為PE在中國的發展進一步掃清了障礙。”李嘉士也告訴記者，現在在美國、英國、歐洲做私募基金的方式主要是以有限合伙的方式來的。

國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌介紹說：“中國已經擁有《信托法》，也新修訂了《公司法》，《合伙企業法》也在幾天前正式生效，這些法規為私募基金的設立提供了法律框架和制度保障。因此，原則上，在國內設立私募基金用不著審批，只要按照《公司法》到工商部門注冊成立公司就行了，或者按照《合伙企業法》注冊成立有限合伙企業。”

夏斌說，雖然我國的相關法規中并沒有“私募基金”字眼，但私募資金的實質就是幾個資金合在一塊兒，共同投資一個企業。從我國第一只人民幣產業投資基金——渤海產業投資基金(該基金主要為天津濱海新區獲取銀行貸款有困難的公司提供融資渠道)的實際運作來看，它就是一種私募股權投資。

有了明確的法律地位，PE在中國下一步的發展所剩下的問題就只限于技術層面了，而其與生俱來的優點必然使其大受中國房地產企業的歡迎。

傳統的貸款、抵押或者證券等融資方式程序比較復雜，而且受國家宏觀調控的影響，房地產企業在出現資金缺口時，通過銀行信貸、信托等方式來融資成功的概率越來越低。而PE沒有一個固定模式，比如要企業什么樣的報告、要求企業達到什么樣的預期、前幾年有幾年是贏利的、市場有多少贏利等，這些問題PE一股不關心。

張勇說：“只要是私募基金經過考察，看到你有一個很好的市場定位、有一個很好的團隊，但是你的資金有問題，這樣私募基金就可以進來投資，如果你需要，他也可以進入管理層幫助你進行一些運作。企業贏利之后，他順利退出，拿走一部分利潤。進來是為了退出，這是私募基金最大的特點，在一進一出之間實現價值。”

通過PE融資還有一個好處，那就是企業可以靈活的選擇與PE的合作方式。出于這個考慮，房地產公司也愿意選擇與PE合作。郭寧告訴記者：“私募一股實力比較雄厚，它的融資方式也比較多，可以是債權也可以是股權的，合作方式比較靈活。銀行貸款融資比較單一，而且操作起來也比較麻煩。這次我們也接觸了幾家PE，有幾家表現出了興趣，不過最重要的還是在會后在進一步深談。”

張勇說：“一股意義上，PE是通過私募形式對非上市企業進行的權益性投資，然后通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利的各類創業投資基金或產業投資基金。”

而現在順暢的退出機制也使得PE愿意進入房地產領域，“就是說如果PE是有限責任公司進來的，就走有限責任公司的道路；是股份有限公司進來的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在稅收上有區別，到時候交完稅，在國家外匯管制允許的情況下，錢也掙到手了，PE也可以自由退出。”

PE促進房地產市場發展

“PE進來后會在一定程度上提高房價，特別是他們對住宅很感興趣。韓同的現代企業在今年三四月問我有沒有北京東三環的房子，想投10億元進去，這說明房價還有升值的潛力，不然它不投。而PE進入當地產看重的也是中國房地產業的整體發展。”郭寧說。

國外PE進入房地產領域必然會帶動房價上漲，這是一個不容回避的川題。李嘉士說：“我想這兩年中同的房地產之所以炒起來了，很大原剛就是海外私募基金投進了中國樓市。房地產市場資金投放量大大增加，導致樓價攀升。而且從現在趨勢看，房地產市場的基金投放量以后會更多。”

但張勇卻并不擔心PE帶動房價上漲，他認為，房價上漲后，國家會時房地產進行一些必要的調控。“基金一進來樓價就上去了，現在樓價比較低是因為資金量少，也就是買的少，現在基金進入樓市，就會帶動房價上漲。不過漲到一定程度，政府就要調控了，比如對住房大小的限制、對別墅的控制，政府馬上就要出臺一套新的法律法規了。”

作為市場主體的一方，相對于推動房價上漲，PE在房地產領域更重要的作用是推動房地產行業以及相關產業的發展。

郭寧說：“要迎入PE，就要在項目上、管理上作相關調整，滿足他們的要求。而且咱們也要跟國外接軌，要符合國外的一些規則，企業一旦成長到在國外上市，就要符合人家的規則，只有符合條件了才能上市，一定程度上促進公司管理水平、經營效果。”

張勇認為，PE進入房地產，最重要的意義是促進了資本的流動，“比如說，你們的雜志要擴大影響，擴大規模，私募基金看好你們把錢投給你們投了，而你們就可以拿這筆錢要買整棟樓，他是買方；如果你們是開發商，他看好了，把錢投給你們，樓蓋起來了要出售，他就是賣方了。而且不止一家基金在做這些事，它們的進入已經在市場中形成了供給、需求，只要資本流進去了就推動了房地產業的發展。”

而天津這次對PE這么重視，也是因為PE是為民營企業準備的。天津私營企業與南方一些城市相比發展相對落后，原因就是民營企業的資金來源尤其是貸款不是很順暢，有好的項目但是沒有資金對接。房地產企業不少是中小型民營企業，而這次安排進來的國外基金也人多是針對中國的中小企業，很適合中同的中小房地產企業的融資需要。