開發商遭遇“溫柔一刀”

5月21日，北京市地稅局公布《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》和《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，至此，全國首個地方土地增值稅清算細則登場。

1月16日，國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，拉開了事實上曾一度廢止的土地增值稅清算大幕。而北京細則的亮相再把這場大戲推向房地產調控“舞臺”的最前沿。

土地增值稅清算的難題是否會隨著細則出臺迎刃而解?開發商是否將面臨利潤下降的境地?增值稅會不會又如部分專家所擔心的那樣被轉嫁到房價上?

細則是否無懈可擊?

業內人士普遍認為，北京細則翔實、具體、可操作性強，解決了清算過程中不少技術問題。

天相投資顧問有限公司相關負責人表示，北京出臺的細則對土地增值稅的整個清算流程及步驟進行了詳細說明，并隨文附有9個文書和表格的附件，使細則具有較強的可操作性；引入中介機構可在很大程度上使稅費的清算更客觀。

中信證券的研究報告認為，北京細則比較嚴厲。首先，政策涵蓋了所有項目，歷史遺留問題也要追溯。其次，通知指出：“高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價允許扣除金額標準為2263元／平方米；多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價允許扣除金額標準為1560元／平方米。”該規定基本上使房地產企業通過向建筑企業轉移利潤從而少交增值稅變為不可能。再次，通知規定了具體的處罰措施，報告稱，細則基本上堵住了項目收購漏逃土地增值稅的口子。

此前，土地增值稅在實際征收中，僅按出售商品房收入1％～2％的比例進行了預征，部分地區甚至尚未開始預征。而今年一季度，北京市對以前的房地產竣工項目進行了集中清算，入庫土地增值稅3.5億元，同比增收2.9億元，增長5.3倍。可見清算的力度明顯比預算強。

但是，土地增值稅細則并非無懈可擊，在計算“增值額”的時候，部分界定標準仍然模糊，開發商具有可操作空間。還有業內專家對細則提出了異議，主要包括兩方面：一是細則所設定的建安成本下限設得并不低，部分商品住宅的實際建安成本或低于該下限，從而給開發商變相提高建安成本偷逃土地增值稅開了“后門”；二是引人中介機構看似客觀實則增加了開發商逃稅的可能性。因為不少房地產經紀、評估公司“唯開發商是瞻”，很擅長故意做低房價或抬高建安成本，從而降低增值額。

另外，如何清算大量有歷史遺留問題的房地產項目，也是細則尚未完全解決的難題。比如，已經注銷的房地產項目公司，或滾動開發且多次轉讓的項目如何清算土地增值稅還沒有明確說法。

開發商會如何應對?

由于土地增值稅直接針對具體的房地產項目，也就意味著開發商“賺的越多交的越多”，這將削弱開發商的高利潤率，對開發商融資能力形成壓力。

國信證券的研究報告認為，清算對不同企業、不同項目的影響不盡相同。一方面要計算每個項目的增值率，看是否需繳稅以及適用哪一級別的稅率；另一方面，還要看稅負較大項目的結算時間。

天相投資顧問有限公司負責人認為，如果嚴格按照累進稅率制度進行繳稅，當項目毛利率達到40.13％時，繳稅后利潤大約會減少17.46％，當毛利率超過50％時，繳稅后利潤大約會減少24％。因此，主營業務利潤較高的項目，繳稅金額將大幅提高，房地產企業開發成本將增加。

此外，細則對原有大量土地儲備的公司的利潤有較大負面影響，因為這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來的增值額巨大，也將為此付出高昂的增值稅。

專家稱，面對利潤“縮水”，開發商勢必會從多方面加以應對。一是加快項目運作節奏。國稅總局的通知和北京細則均規定，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目也要進行清算。此舉在一定程度上打擊開發商商地或捂盤的行為，或將使開發商不再單純追求項目的利潤率水平，而加快項目滾動和追求規模成長成為共識；二是該細則對鼓勵開發商多開發普通住宅具有一定的導向意義，普通住宅開發難度小且銷售迅速，有利于開發商迅速回籠資金。“通過提高項目成本能在一定程度上減輕增值稅負擔。”某房地產項目負責人向記者表示，但其拒絕透露具體操作手法。

同時，開發商會不會將稅收成本轉嫁到房價上，以此來應對利潤縮水?這在業內引起了廣泛爭議。

房價是否繼續背“黑鍋”?

近兩年來出臺的多項房地產稅收調控政策，最后幾乎都是由房價背了“黑鍋”。土地增值稅清算的結果是否仍由房價買單呢?

對此，業界專家中有兩種截然不同的看法。以思源顧問董事長、總經理李國平為代表的專家認為，土地增值稅清算在一定程度上加快了開發商的推盤節奏，增大了市場供應量，有利于房價的平穩；而且開發商定價不單使用成本法，也要采用市場比較法，在房價已處高位的情況下，提價會加劇項目的市場營銷風險。以北師大房地產研究中心主任董藩為代表的專家認為，消費者已經形成一種慣性的政策執行預期，認為開發商會把成本轉嫁到房價中，買房還得趁早，因此還會造成供需關系進一步緊張，從而導致房價上漲。

而從統計數據來看，房價一直處在上漲通道。2007年1季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6％，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0％；北京分別為9％和9.8％。今年4月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4％，新建商品住房銷售價格同比上漲5.3％；北京分別為9.4％和10.7％。

但仍有專家對稅收轉嫁拉升房價提出疑義，他們認為土地增值稅向房價轉嫁有限。一方面，由于多數房地產企業的開發項目毛利率一股在20％～40％，大多數企業的項目尚未達到土地增值稅清算的起點。另一方面，目前新開工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對房價的影響較小；同時如果開發商抬升房價獲取高利潤，也就意味著他們要交更多的稅。在這些專家看來，房價上漲仍然是住房市場結構性調整仍不到位、市場供不應求矛盾尚未解決，加上部分股市資金回流樓市等多種因素綜合作用的結果，不盡然是稅負轉嫁的結果。