編讀往來

觀點

房價討論不要“煮糨糊”

一些老百姓目前對購房有顧慮，直觀的印象就是房價太高了，所以買不起。百姓買不起房認定房價有問題是可以理解的。但作為學者討論問題就不能僅僅停留在這個角度，因為老百姓買不起房子，可能是房價太高的原因，也可能是百姓收入太低的原因。房價太高的意思是價格背離了價值，有泡沫；但也有一種可能，房價其實是合理的或者基本合理的，房價的上漲中并沒有很大的泡沫，但老百姓還是買不起房子，這意味著的的確確一般人的收入很低。這種情況下，就算房價下降，老百姓可能還是買不起。比如上海內環的房價每平方米都在2萬元以上，就算降到1.5萬元，降到1萬元一般老百姓恐怕還買不起。那么這反映出什么問題?這反映出房價不合理的背后是國民經濟一個更深層次的問題，國民經濟分配結構可能出現了畸形。如果只有8％的人或者不到20％的人是最擁有購買力的，那么開發商一定只會想到給富人建房子。也就是說，收入分配格局出現問題后，住房的供應必定是畸形的、有問題的。所以我們說老百姓買不起房子，他關心房價，但是政府的政策，卻不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。

趙曉(大學教授)

調控滯緩了我的安家夢

自從4月份畢業后，我一直在關注著房地產市場，和其他剛畢業的大學生一樣，我也想有個家。但是在今天這個環境里，我不知道自己什么時候會有個房子。哈哈，說得好像挺可憐的，其實真的很可憐。我是學建筑的，很多人都問，地產項目的造價到底是多少，我估算我所在項目的造價每平方米最多不超過3000元，可能加上一些其他的費用，最多4000元吧。

大家都說房地產漲幅過快。如果讓我說的話，它的漲幅太小了。當新一輪的調控再將開始，我的希望也就越來越小了。可能我這樣說，很多人都會罵我。但是我想說的是，如果一種商品漲得越快，那么它跌得也越快。如果房價漲幅放慢了，可能我這輩子也難以買到價格低廉的房子。本來需要10年完成的上漲，現在可能要等到50年。國家調控可真是厲害，讓房地產市場健康地發展，無非就是將上漲的期限延長，然后下降的期限也延長，實現經濟的平穩過渡。國家的調控其實是有助于房地產商人長期獲得高收益的。只是可惜了廣大的老百姓，從我的角度來說，我不希望漲幅放慢，倒希望它快速度過增長期。

王靜(項目經理)

投資

讀者劉軼：房產投資入股是否需繳土地增值稅?

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規定，以房地產進行投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。對投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》規定，自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。

讀者王忠友：我最近在北京投資一些房產，在交易過程中發現一些關于商品房買賣不規范的行為，請問法律規定哪些行為構成商品房買賣欺詐?商品房的質量問題是否算欺詐行為?僅僅對欺詐部分進行賠償行嗎?

1、經營者故意隱瞞真相，妨礙消費者取得產權的情況。

①不具備開發資格、“五證”不全，編造虛假文件；

②故意隱瞞影響消費者正常使用的重大質量問題；

③斂使合同無效或根本違約的行為；

2、售樓廣告，沙盤錄像，照片等承諾與實際不符的(但前提是需構成合同要約或者寫進合同中)；

3、明知檢測機構測量有誤，但故意不糾正的。

商品房中的欺詐行為，要嚴格依照欺詐的法律構成要件來認定，不影響正常使用的質量瑕疵、面積在允許值范圍內縮水等都應屬違約的問題，不能認定為欺詐。

消費者受欺詐的是整個消費的過程。所以，不能因為數額大就只對欺詐部分進行雙倍賠償。但也有觀點認為，如房產商構成了某部分的欺詐，應加倍賠償某部分的損失，不能用房屋的總價要求加倍賠償。這樣才能體現立法的公平、公正的精神。

讀者高風：我最近想進行一些房產方面的投資，我看到市面上有酒店公寓、產權酒店、服務式公寓、單身公寓、白領公寓等名稱，都是以投資收租回報為賣點。請問它們之間到底有什么區別?我應該如何對它們進行投資?

一股說來，你所提到這一系產品主要分三大類。

第一類是酒店式公寓，也叫產權酒店，這一類目前最為混淆視聽，因為名氣大，許多開發商趁購房者不明不白之時，把帶一些酒店式服務的樓盤都稱為酒店式公寓，不知酒店式公寓有專門定義。第二類是服務式公寓，上海以前稱為外銷公寓，在北京稱為國際公寓。此類物業特點是物業品質較好，引入了一些酒店式的管理。并且由于一直以境外人士為出租對象，租金較高，回報可觀。第三類實際上是小房型住宅，稱為單身公寓、白領公寓等，可能也會引入一些酒店式的管理，但與酒店式公寓有很大差別，切勿將周邊酒店的月租金參考計算今后此類物業的收益率。

酒店式公寓是純投資性質的物業產品，起源于20世紀70年代的歐洲，并且很快風行全球。就目前中國的市場環境和樓市現狀，值得投資的酒店式公寓，須符合三個條件。一、統一經營。二、售后回租。三、完整產權。

所謂酒店式公寓，開發商將樓盤銷售的同時，必須委托酒店管理公司進行統一經營，整體包裝。購房者在購入產權的同時，也必須與酒店管理公司簽約，將出租權交給酒店公司，酒店公司每年將租金收益減去經營費用，贏利部分按各家投資額進行分紅。可以這樣說，購房者買入的是該酒店產權形式的股權。

因此，當購房者接觸到一個自稱酒店式公寓的樓盤時，首先要問一下哪家公司管理，如果只是模糊地稱“五星級酒店”就有“搗糨糊”的味道了。一般來講，酒店管理公司會給業主每年幾天的免費人住期，但不一定會住進自己的房間。目前上海較為純正的酒店式公寓有雅詩閣、盛捷等。這些酒店管理公司的品牌同時也成為物業品牌，他們的知名度和客戶網絡是投資人今后贏利的重要保證。

酒店式公寓的投資商(非開發商)應與小業主簽訂一個每年投資回報的保底數，境外人士對年回報5％～6％就能接受，在目前上海可以要求更高些。有酒店管理公司市場判斷能力和經營能力作保障，收益會很穩定。加上合理運用財務杠桿，回報也很可觀。

目前投資者購入的酒店式公寓需要有完整產權保證轉讓收益。雖然國外酒店式公寓有多種類型，最多的是沒有產權只有時間的“分時度假”，但目前這還處于法律的空白區，今后的處置權難以保障，因此此類物業少碰為妙。