計(jì)劃五年內(nèi)“提前還貸”是否劃算？

眼看年關(guān)將至，現(xiàn)下房貸者之間最熱門的話題就是是否“提前還貸”。因?yàn)閺拿髂暝┢穑J款購房人就需按照人民銀行調(diào)整后的個人住房貸款利率基準(zhǔn)利率還貸。目前來看，銀行對于“提前還貸”設(shè)置的門檻并不統(tǒng)一，如果房貸者在貸款買房時就已計(jì)劃好五年內(nèi)提前還貸，按照目前最常用的“等額本金”與“氣球貸”兩種還款方式相對比，哪種方式更好？更為適合房貸者？

案例：金小姐，28歲，某外企職員，工作穩(wěn)定，月收入8000元。目前，打算貸款50萬購買一套二居室的房產(chǎn)。

等額本金還款方式：

按7成20年貸款計(jì)算，在正常20年的還款期限下，金小姐以等額本金方式還款，第一個月的還款金額為4844.90元，還款總額為831388.44元，支付利息總額331388.44元。假設(shè)金小姐貸款后在第5年提前還貸，那么：

（1）這5年期間金小姐已還銀行本金為：125，000元；

（2）這5年期間金小姐已還銀行貸款利息為：145，242.42元；

（3）因?yàn)樘崆斑€貸金小姐所要?dú)w還銀行的剩余本金為：375，000元；

貸款方式綜述：

等額本金還款方式，借款人在開始還貸時，每月負(fù)擔(dān)會較大些，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達(dá)千元。但是隨著時間的推移，還款負(fù)擔(dān)會逐漸減輕，總的利息支出較低。

按揭顧問點(diǎn)評：

雖然從總的還款金額來看，金小姐選擇提前還貸節(jié)省了大部分利息支出。但是根據(jù)等額本金還款方式的特點(diǎn)，在本金不變的情況下房貸者每月還款利息是在逐漸遞減的，如果金小姐選擇在第五年開始提前還貸，那么5年之前較高的利息部分金小姐已經(jīng)承擔(dān)下來，而剩余年限的每月利息額度實(shí)際上是小于本金額度的。在還款壓力相對減輕時，金小姐選擇提前還貸反而會很不劃算。

另外，提前還貸需要一次性支付較為龐大的開支，在考驗(yàn)房貸者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時，也將打亂房貸者的整體理財(cái)規(guī)劃，更不利于資金的有效使用。

氣球貸還款方式：

仍然是按照7成20年貸款計(jì)算，如果以氣球貸的方式還款，根據(jù)氣球貸能夠以短期借款年限還款的特點(diǎn)，以5年為期限，剩余本金到期一次性償，到了第5年，金小姐需還款金額為：

（1）5年到期后金小姐已還銀行本金為：70，632.11元；

（2）5年到期后金小姐已還銀行貸款利息為：151690.89元；

（3）5年到期后金小姐應(yīng)歸還銀行的剩余本金為：429，367.89元。

貸款方式綜述：

氣球貸打破了原來月供還款額按實(shí)際貸款年限的計(jì)算方式，不同于其他房貸還款方式期末剩余本金一般為零，氣球貸款一般會有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內(nèi)每期還款金額相對較少。

按揭顧問點(diǎn)評：

氣球貸是一種較為新型的貸款品種，像金小姐的這個案例，雖然她貸款20年，但是如果使用氣球貸還款的話，按照5年期還清，實(shí)際金小姐在這5年期間的月供是按照20年的月供來償還的，所以總的本金支出較少。然而，“偉嘉安捷”提醒房貸者，需要指出的是一旦5年期滿后，金小姐需將剩余本金一次償還。由于累計(jì)尾款所需償還的金額較大，所以對于房貸而言，將會有不小的經(jīng)濟(jì)壓力。

“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，提前還貸是可以減少部分利息支出，但前提是房貸者的資金一定要比較充裕，否則就會引發(fā)財(cái)政危機(jī)。如果僅僅因?yàn)槔实臐q幅而盲目提前還款，忽視了外來不確定因素對資金的需求，那么就會影響到自己的生活質(zhì)量，反而得不償失。再者，如果房貸借款人選擇提前還貸后，又發(fā)現(xiàn)在近期內(nèi)仍有銀行融資的需求或者有更好的投資途徑，由于資金的占用反而會“痛”失那些良機(jī)。為了不讓自己“后悔”，房貸借款人在決定是否要提前還款時，還是要根據(jù)自己的資金流量來合理安排資金規(guī)劃。■

編輯：殷杉E-mail:nmys@163.com