深圳商業地產的理性發展之路

得益于中國的改革開放，經過20多年飛速增長，深圳已經從20年前的小漁村發展成初具雛形的現代化國際性城市，中國舉足輕重的高科技產業基地、金融、物流中心城市，也是中國最年輕、最具生機和活力的新興移民都市。深圳良好的城市發展及增長預期、豐富的具有挑戰性的就業機會、高質量的私人消費和服務、便利的通訊與交通設施、高質量的文化娛樂與衛生教育基礎設施，多樣性及國際化的文化，為商業繁榮發展提供了上佳的土壤。經過近二十年的發展，到目前為此，深圳零售業已經形成了業態齊全、網點眾多的格局，無論是服務質量和服務內容都已領先廣東各地，目前，深圳已擁有了全國密度最大的商業稅源。怎樣看待深圳目前商業地產的現狀和發展趨勢，在商業地產熱的情況下投資者如何避免投資風險，社區物業如何經營，我們就這些問題采訪了深圳專業的商業地產運作機構——深圳世方物業咨詢有限公司總經理張平，希望在透析商業地產的同時，對商業地產的未來發展起到一些作用。

深圳的商業地產并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業地產開始風起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動，深圳商業地產開始受人矚目。進入2006年，深圳商業地產迎來一個供應高峰期，商業地產廣告在報紙上連篇累牘地刊登。這股商業地產的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業地產的開發特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業地產的開發量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現出很熱的勢頭。但是實際認真分析來看，這150萬平方米的超量開發里面有幾個明顯特征：第一、150萬平方米的開發面積中，三大CBD區(福田中心區、南山中心區、寶安中心區)的商業量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進的業態，參照國外的模式，隨著零售商業的發展，購物中心一定會取代未來的百貨，成為零售業的主導力量。在這種情況下，不能說深圳的商業地產存在著虛熱。第二、目前深圳的社區商業在穩步增長，今年深圳推出的社區商業就有幾十個。社區商業占了深圳商業地產總量的三分之一，而國外成熟的社區商業一般能達到40％以上。相比之下，深圳的社區商業還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強北和人民南，這兩個區域經營基本上沒有什么風險。華強北主要是電子市場，新亞洲電子、華強電子開發的都是二期，是在一期經營比較好的基礎上推出的，經營基本上沒有什么風險。人民南的發展遭遇了一個瓶頸，隨著政府將人民南環境改造工程列入深圳市重大建設項目，該區也存在著巨大發展潛力。細分開發量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業發展的需要，也是購物中心和社區商業發展的需要，并不存在虛熱。

從商業地產銷售的角度來看，2006年是深圳商業地產的一個轉折點，商業地產市場出現了幾個明顯的傾向：一是商業地產開發商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業地產的開發者開始成立自己的商業部門，探索并試圖真正駕馭商業地產；三是購物中心不再輕言銷售，而轉向以經營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業地產返樸歸真、尋找自我的一年，這個轉折點將促使深圳商業地產開始正視商業風險、尊重商業規律，并對商業的經營者和投資者負起責任。

通過2006年兩個主力商圈的擴張、融合以及三個CBD區的發展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個次市級商業中心的商業格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強北街區擴張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發展。這是深圳兩個市級商業中心。福田、南山、保安的三個CBD區為次市級商業中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業格局走向。2007年商業地產的開發量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個市級商業中心和四五個次市級商業中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發的勢頭相對而言可能會弱一點。總之，深圳的商業地產確實很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新換代發展的必然結果。

張平認為深圳以外的區域虛熱還是很多，尤其是在內地，發展商的意識還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業地產開發還是以銷售為主導，根本不顧及后期的營運成本。比如山東有些地區幾乎每個縣城都有一個大型的小商品批發市場，商業地產嚴重過熱。但是，從某種程度上看來，商業的發展必須經過這一過程，當一部分商業地產失敗后，人們才會用市場的眼光來審視它，避免新的錯誤。

投資商業地產應全方位考慮

從近年深圳房地產投資型物業的發展來看，投資型物業正逐漸從傳統的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業還將不斷出現。市場上的投資者實際上分為兩類，一類是實力型投資者，主要由私營企業主、公務員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復投資的經驗，他們主要投資街鋪或大宗物業，不買小型散鋪。另一類是沒有經驗的白領，他們基本上是首次投資商業地產，一般會購買商場內的小鋪。在商業地產幾千元就能創富的刺激和誘導下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風險，一旦定位失誤，商場經營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業的價值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價值，投資者一定要慎選地段。房地產任何時候都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產項目而言是至關重要的，對于投資型物業而言，這個地段就更加重要了，因為投資型物業，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業用途。這就要求投資型物業一定要在一個繁華的商務區或者是商業區當中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內商鋪兩種。在最好的地段買場內的商鋪，風險還是很大的。比如東門商業中心，二樓以上的場上商鋪經營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內商鋪還是有很大風險的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強北購買商鋪銷售電子類產品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪租給什么商家做非常重要，它直接關系到投資回報。

第五，要考慮誰來做經營管理。投資型物業對物業經營有十分專業的需求，既要提供日常基本的物業服務，同時還要承擔項目商業形象的建設，以服務突出項目的商業價值。因此，投資型房地產市場有利可圖，物業經營的水平至關重要。

第六，要考慮投資的物業在深圳整體商業環境中處于怎樣的地位。在投資物業的時候，一定要考慮業態在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業的資金和回報率。衡量商鋪的投資價值，要看兩個方面：現實回報率和成長空間。比如，現在投資福田商業區的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報率低于4％。但是，三年之后一旦這個商區成熟起來之后，租金就可以達到五百左右，回報率就會增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍籌股，回報率比較穩定，可以達到6％到8％：有的是繼優股，回報率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會有很大的上升空間。

進人2006之后，商鋪投資的風險應該理解為投資回報的風險，即投資回報率的高低。隨著發展商越來越理性，商鋪本身的投資風險已經不大。張平認為，原因在于今年商鋪的售價漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細衡量，當發展商把售價提升到極限的時候，用行內的話說，當發展商把商鋪五年的空間機會基本上賣光了，這個時候如何衡量風險就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現在商鋪的定價很科學。投資者也要理性地應付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業地產需要復合型人才

深圳很少有真正意義上的商業地產人才，現在在深圳從事商業地產的大多數都是從零售行業和招商方面轉行而來的，這兩種行業都有著固有缺陷，在從事商業地產時會遇到很多新的困難。地產人才和商業人才不能成為商業人才、地產人才的簡單復合：讓百貨超市的人來做商業地產就有可能把項目做砸；發展商如果讓不懂商業地產的中介公司來做商業地產，就會走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業百貨出去的人一定經營不好類似萬達賣出的一樓商鋪。他們過往經歷的是開放式的統一大賣場，當他們進入獨立店的時候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會陷于僵局。所以說，目前零售的業態發展從中低端發展到百貨、大百貨、大型購物中心，應該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業地產的能力非常有限。而地產商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從代理住宅出身的，對商業也沒有深入的了解。”張平深有感觸地談到了目前行業地產界人才缺乏的狀況。

之所以出現這種狀況，張平認為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設商業地產的專業或課程，也缺乏科班出身的專業人才，商業地產人才大多都是從實踐中培養的。世方地產號稱商業地產的“黃埔軍校”，為深圳培養了不少商業地產人才。

“社區商業一定要立足社區人群，考慮商業中心的競爭性”

由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉移等多種因素的綜合作用，商業地產日漸火爆，商鋪市場有價無市。對于目前比較熱的社區商業地產的開發和經營，張平也提出了一些建議：

第一，社區商業一定要立足于社區的人群。對消費者市場需求的準確把握，關系到商業經營的持續生命力，影響到社區商業項目的運作成敗。消費者無疑是支撐社區商業經營的關鍵所在。社區商業的整體運作能否吸引消費者的關注，并滿足消費者的基本需求及個性化需求，是社區商業是否具備生命力的典型特征。對消費者市場的認真研究，發現其中的市場需求空白點，從規劃設計、引進上對其進行填補，自然商業的持續經營得到了最好的保障。而盲目的進行規劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導致社區商業價值的降低，重則使整個社區商業陷入困境。

第二，社區商業一定要考慮和商業中心的競爭性。在梅林社區商業一定要考慮華強北商業中心和福田中心區的影響，中高檔的百貨就不適合在社區銷售。

商業地產的開發將達到住宅開發的水平

2006年確實是深圳商業地產的一個轉折點。分析原因，張平談到了兩點：首先，以前開發商以銷售為目標，都抱著“賣房子就走”的經營思想。一直以來，開發商自主規劃設計，然后全部或大部分產權拆散出售是中國商業地產開發的主流模式，隨之造成的無序開發和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題。由出售向持有經營的開發模式轉變是產業發展和市場優化的必然趨勢，近年來部分大體量商業項目先確定人住企業，再進行規劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐，越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利。第二，商業發展遵循零售發展的規律：目前深圳開發的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區商業還有發展的空間。

2006年深圳商業地產的開發已經進入了相對理性的狀態，我們相信到了2007年以后商業地產的發展將走向成熟穩定。張平預言市場上將會出現非常專業的商業地產開發商和專業的能夠為發展商提供一站式服務的地產中介。“他們不僅僅做銷售，還做招商，另外還提供經營管理，發展商不必專門成立百貨事業部。我們相信用不了多久，商業地產一定也能達到住宅開發的水平”。展望商業地產的未來，張平充滿了信心。

本刊記者 付艷容