北京限價房：在試探與猜測中登場

謝良兵

在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，限價房的預期銷售價格已跟著北京房價飛漲

4月7日，周六，北京，國貿春季房展會現場，看房人流不斷。“鏈家地產”對4000多位參觀者進行了一項關于購房意向的問卷調查。結果顯示，52.7%的購房者計劃推遲買房，理由是：限價地終于入市，后市值得期待。

限價地終于入市

3月29日，北京市首批限價房地塊發布招標公告，海淀、豐臺、石景山各一塊，共約110萬平方米。翌日，市國土局、市建委、市規委聯合召開本市保障性住房建設情況發布會，向媒體通報了此三個地塊的相關情況以及限價房的有關事項。

據了解，這三個地塊分別為海淀區西三旗住宅及配套用地、豐臺區花鄉造甲村鴻基花園二期住宅及配套用地、石景山區金頂街三區住宅及配套用地。具體的投標時間，預計西三旗地塊為4月26日9時至10時；另兩塊地則為5月11日9時至10時。

北京市國土資源局副局長曾贊榮在發布會上表示，此次“兩限房”預計提供1萬套以上限價房；將全部建設成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內部裝修達到初裝修水平；銷售價格將比該地區同質普通商品房下浮10%到15%。

據悉，考慮土地開發成本，加上開發企業8%至10%的利潤確定，此次推出的首批限價房預計銷售價格均在7000元/平方米以下。而用地出讓主要采用“限房價、競地價”的招標方式出讓，北京市國土局和北京市建委為共同招標人。

至于具體的購買資格、定價原則、產權性質、上市辦法等細則，有關人士透露，市建委、市規委、市國土局等部門正在草擬《北京市中低價位、中小套型普通商品房銷售管理辦法(暫行)》。4月4日下午，政府已就此召開過專門會議，預計最遲會在5月份公布。

不過，從此次公布的招標公告中，人們依然可以看出一些端倪。比如購買資格，大的原則是擁有北京市戶口、中低收入水平的無房戶。此外，持有經濟適用房審批表或拆遷安置的家庭，可能會有資格優先購買。

與此同時，一個保障性住房供應體系正在醞釀中。4月7日，市建委有關負責人透露，今年北京市將新開工建設300萬平方米“兩限”商品房、200萬平方米經濟適用房、30萬平方米廉租房。目前已選定保障性住房項目30多個。

根據市國土資源局的工作計劃，今年第二季度是限價房項目用地的主要推出時段，將基本完成今年300萬平方米的供應任務，剩余少量項目將在第三季度全部推出。如果按照一年半的開發周期，這意味著，2008年年中的時候，首批限價房才將真正入市。

政府不斷試探市場

早在2006年年初，北京市建委有關官員就明確表示，當年北京將推出限價房。對于北京廣大普通購房者來說，其言論絕對是鼓舞人心。

隨后，北京市相關部門將推出限價房的時間表給予公布，人們對限價房的期待開始變得急迫。當年6月份，北京國土資源部門又公布了幾塊明確的限價房地塊，“那時，我們都認為限價房離我們已經近在咫尺。”京城一位地產記者回憶說。

到了去年9月份，關于限價房地塊入市的新聞不斷見諸報端，有媒體甚至已經將每個地塊的具體位置以及預計的銷售價格全都公布，“但最后我們還是沒有等到限價房的到來。”這位地產記者說。而此時，相關部門公布的限價房備選地塊已經增加到15個。

“現在回過頭來看，這一年多的時間里，政府不斷地在試探市場對于限價房的反應。此次僅放三個地塊，也顯示其謹慎態度。”一位不愿透露姓名的專家對記者說。而此三個地塊并非當初公布的備選地塊，這多少讓一直追隨限價房動向的業內人士迷惑不已。

事實上，北京市政府當初醞釀推出限價房的初衷，無非就是希望借此拉低不斷高速上漲的北京房價。不過，令政府部門尷尬的是，限價房在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，其預期銷售價格就已跟著北京房價“隨行就市”，往上飛漲了。

去年9月份的媒體報道稱，北京當時即將推出的限價房，將根據實際情況，分區域設定不同的價格范圍。在當時可能入市的七個地塊中，平均銷售價格基本在5000元/平方米左右，最貴的將達到7000元/平方米以上，最低的在3000元/平方米左右。

現在再來看看此次政府招標文件中的明確規定，西三旗地塊限價6350元/平方米，豐臺花鄉地塊限價6800元/平方米，金頂街地塊限價6250元/平方米。“半年的時間，連還沒‘出世的限價房都漲價了。”一位一直期待限價房的持幣觀望者對記者說。

在相關細則并未出臺的情況下，北京市此次倉促將三塊限價房地塊入市，顯然也有來自于中央的壓力。今年年初，中央要求“調控房價，政府要切實負起責任”。在北京市“兩會”期間，市政府正式提出了“兩個一千萬”的承諾：在3年內，建立1000萬平方米經濟適用房、1000萬平方米限價房，從而對房價起到一定的控制作用。2月中旬，北京市住房保障辦公室成立，負責對限價房、經濟適用房、廉租房等的政策制訂和開發管理工作。

誰埋單 誰受益

到目前為止，有關限價房的購買資格以及包括再上市銷售的管理規定并沒有出臺。因此，對于限價房，買房人在觀望，地產商們同樣在觀望。“對于首批限價房，我們更多的是觀望，想看看政策到底會如何。”京城某地產商對記者說。

據了解，除法律另有規定外，境內外企業、其他組織和個人均可參與“兩限房”項目競爭，但作為限價房的建設招標，投標人的開發資質、業績等可能會成為評標的重要參考因素。業內人士估計，首批限價房最有可能會由有一些國有地產商來埋單。

京西一位小型國有地產商在接受記者采訪時稱，這一批限價房地塊的招標，政府肯定都會邀請他們一起參與，“但最終中標的應該是事先指定好的大型國有地產商，畢竟(限價房)是政府的事情。”

根據本刊了解，西三旗地塊所在地原是北京輪胎廠，早在1999年轉給了首創集團。而金頂街三區地塊，原來就是首鋼集團的所有地塊，其周邊都是首鋼集團開發的集資房和房改房。“這些企業將很可能成為頭批限價房的開發商。”一位知情人士透露說。

對于限價房低于周邊商品房價格10%～15%的幅度，一直持幣待購的買房人并不買賬。新浪網和《新京報》的一項關于限價房的調查結果顯示，近8成網友認為西三旗限價房地塊6350元/平方米的均價太高。

中建國際發展股份有限公司運營副總裁雷越姝也認為，低10%～15%并不算多，限價房的房價應該更便宜。“10%～15%吸引的仍然是那些原有的商品房購買客戶。而更貧窮、購買力更低的人群，不會因為這10%～15%就提高了購買承受力。”雷越姝說。

另一個尷尬在于，限價房購買人群標準的制定始終是最難的環節之一。業內人士分析，限價房具體標準需權衡多方利益，如標準過寬，申請人群過多，則會造成房源供應不足；若標準過窄，又可能形成大量中低價房空置，造成一定的浪費。

這些尚未解決的制度問題，讓許多學者和業內人士對于限價房的未來表示出擔憂。浙江大學公共管理學院教授楊遴杰就認為，從以往經濟適用房出現的一些問題來看，限價房最終能否切實滿足中低收入階層的住房需求仍是個問號。

在楊遴杰看來，限價房的結果有兩個：一是會有人通過各種方式去購買限價房，倒手牟利；二是使審核和分配限價房的政府部門，擁有了足夠多的尋租可能。“每設置一個門檻后，隱藏的就是可能的腐敗。”

“而這10%～15%的差價，既無法拉開限價房與商品房的差距，也無法支持限價房另軌流通。最終這10%～15%的差價，會轉化為黑市的買號費、批條子的好處費。”中建國際發展股份有限公司運營副總裁雷越姝擔憂地說。

而老百姓更關注的是，限價房到底是一種很短暫的過渡形態，還是作為住房保障制度的一個重要部分，要大范圍地進行推廣呢？限價房到底能持續多久……從已經開始實施限價房的城市，到尚在摸索的北京，這些問題都遠還沒有答案。