北京限價房：在試探與猜測中登場

謝良兵

在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，限價房的預(yù)期銷售價格已跟著北京房價飛漲

4月7日，周六，北京，國貿(mào)春季房展會現(xiàn)場，看房人流不斷。“鏈家地產(chǎn)”對4000多位參觀者進行了一項關(guān)于購房意向的問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，52.7%的購房者計劃推遲買房，理由是：限價地終于入市，后市值得期待。

限價地終于入市

3月29日，北京市首批限價房地塊發(fā)布招標公告，海淀、豐臺、石景山各一塊，共約110萬平方米。翌日，市國土局、市建委、市規(guī)委聯(lián)合召開本市保障性住房建設(shè)情況發(fā)布會，向媒體通報了此三個地塊的相關(guān)情況以及限價房的有關(guān)事項。

據(jù)了解，這三個地塊分別為海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村鴻基花園二期住宅及配套用地、石景山區(qū)金頂街三區(qū)住宅及配套用地。具體的投標時間，預(yù)計西三旗地塊為4月26日9時至10時；另兩塊地則為5月11日9時至10時。

北京市國土資源局副局長曾贊榮在發(fā)布會上表示，此次“兩限房”預(yù)計提供1萬套以上限價房；將全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修達到初裝修水平；銷售價格將比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房下浮10%到15%。

據(jù)悉，考慮土地開發(fā)成本，加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤確定，此次推出的首批限價房預(yù)計銷售價格均在7000元/平方米以下。而用地出讓主要采用“限房價、競地價”的招標方式出讓，北京市國土局和北京市建委為共同招標人。

至于具體的購買資格、定價原則、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、上市辦法等細則，有關(guān)人士透露，市建委、市規(guī)委、市國土局等部門正在草擬《北京市中低價位、中小套型普通商品房銷售管理辦法(暫行)》。4月4日下午，政府已就此召開過專門會議，預(yù)計最遲會在5月份公布。

不過，從此次公布的招標公告中，人們依然可以看出一些端倪。比如購買資格，大的原則是擁有北京市戶口、中低收入水平的無房戶。此外，持有經(jīng)濟適用房審批表或拆遷安置的家庭，可能會有資格優(yōu)先購買。

與此同時，一個保障性住房供應(yīng)體系正在醞釀中。4月7日，市建委有關(guān)負責(zé)人透露，今年北京市將新開工建設(shè)300萬平方米“兩限”商品房、200萬平方米經(jīng)濟適用房、30萬平方米廉租房。目前已選定保障性住房項目30多個。

根據(jù)市國土資源局的工作計劃，今年第二季度是限價房項目用地的主要推出時段，將基本完成今年300萬平方米的供應(yīng)任務(wù)，剩余少量項目將在第三季度全部推出。如果按照一年半的開發(fā)周期，這意味著，2008年年中的時候，首批限價房才將真正入市。

政府不斷試探市場

早在2006年年初，北京市建委有關(guān)官員就明確表示，當年北京將推出限價房。對于北京廣大普通購房者來說，其言論絕對是鼓舞人心。

隨后，北京市相關(guān)部門將推出限價房的時間表給予公布，人們對限價房的期待開始變得急迫。當年6月份，北京國土資源部門又公布了幾塊明確的限價房地塊，“那時，我們都認為限價房離我們已經(jīng)近在咫尺。”京城一位地產(chǎn)記者回憶說。

到了去年9月份，關(guān)于限價房地塊入市的新聞不斷見諸報端，有媒體甚至已經(jīng)將每個地塊的具體位置以及預(yù)計的銷售價格全都公布，“但最后我們還是沒有等到限價房的到來。”這位地產(chǎn)記者說。而此時，相關(guān)部門公布的限價房備選地塊已經(jīng)增加到15個。

“現(xiàn)在回過頭來看，這一年多的時間里，政府不斷地在試探市場對于限價房的反應(yīng)。此次僅放三個地塊，也顯示其謹慎態(tài)度。”一位不愿透露姓名的專家對記者說。而此三個地塊并非當初公布的備選地塊，這多少讓一直追隨限價房動向的業(yè)內(nèi)人士迷惑不已。

事實上，北京市政府當初醞釀推出限價房的初衷，無非就是希望借此拉低不斷高速上漲的北京房價。不過，令政府部門尷尬的是，限價房在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，其預(yù)期銷售價格就已跟著北京房價“隨行就市”，往上飛漲了。

去年9月份的媒體報道稱，北京當時即將推出的限價房，將根據(jù)實際情況，分區(qū)域設(shè)定不同的價格范圍。在當時可能入市的七個地塊中，平均銷售價格基本在5000元/平方米左右，最貴的將達到7000元/平方米以上，最低的在3000元/平方米左右。

現(xiàn)在再來看看此次政府招標文件中的明確規(guī)定，西三旗地塊限價6350元/平方米，豐臺花鄉(xiāng)地塊限價6800元/平方米，金頂街地塊限價6250元/平方米。“半年的時間，連還沒‘出世的限價房都漲價了。”一位一直期待限價房的持幣觀望者對記者說。

在相關(guān)細則并未出臺的情況下，北京市此次倉促將三塊限價房地塊入市，顯然也有來自于中央的壓力。今年年初，中央要求“調(diào)控房價，政府要切實負起責(zé)任”。在北京市“兩會”期間，市政府正式提出了“兩個一千萬”的承諾：在3年內(nèi)，建立1000萬平方米經(jīng)濟適用房、1000萬平方米限價房，從而對房價起到一定的控制作用。2月中旬，北京市住房保障辦公室成立，負責(zé)對限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房等的政策制訂和開發(fā)管理工作。

誰埋單 誰受益

到目前為止，有關(guān)限價房的購買資格以及包括再上市銷售的管理規(guī)定并沒有出臺。因此，對于限價房，買房人在觀望，地產(chǎn)商們同樣在觀望。“對于首批限價房，我們更多的是觀望，想看看政策到底會如何。”京城某地產(chǎn)商對記者說。

據(jù)了解，除法律另有規(guī)定外，境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個人均可參與“兩限房”項目競爭，但作為限價房的建設(shè)招標，投標人的開發(fā)資質(zhì)、業(yè)績等可能會成為評標的重要參考因素。業(yè)內(nèi)人士估計，首批限價房最有可能會由有一些國有地產(chǎn)商來埋單。

京西一位小型國有地產(chǎn)商在接受記者采訪時稱，這一批限價房地塊的招標，政府肯定都會邀請他們一起參與，“但最終中標的應(yīng)該是事先指定好的大型國有地產(chǎn)商，畢竟(限價房)是政府的事情。”

根據(jù)本刊了解，西三旗地塊所在地原是北京輪胎廠，早在1999年轉(zhuǎn)給了首創(chuàng)集團。而金頂街三區(qū)地塊，原來就是首鋼集團的所有地塊，其周邊都是首鋼集團開發(fā)的集資房和房改房。“這些企業(yè)將很可能成為頭批限價房的開發(fā)商。”一位知情人士透露說。

對于限價房低于周邊商品房價格10%～15%的幅度，一直持幣待購的買房人并不買賬。新浪網(wǎng)和《新京報》的一項關(guān)于限價房的調(diào)查結(jié)果顯示，近8成網(wǎng)友認為西三旗限價房地塊6350元/平方米的均價太高。

中建國際發(fā)展股份有限公司運營副總裁雷越姝也認為，低10%～15%并不算多，限價房的房價應(yīng)該更便宜。“10%～15%吸引的仍然是那些原有的商品房購買客戶。而更貧窮、購買力更低的人群，不會因為這10%～15%就提高了購買承受力。”雷越姝說。

另一個尷尬在于，限價房購買人群標準的制定始終是最難的環(huán)節(jié)之一。業(yè)內(nèi)人士分析，限價房具體標準需權(quán)衡多方利益，如標準過寬，申請人群過多，則會造成房源供應(yīng)不足；若標準過窄，又可能形成大量中低價房空置，造成一定的浪費。

這些尚未解決的制度問題，讓許多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對于限價房的未來表示出擔憂。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰就認為，從以往經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的一些問題來看，限價房最終能否切實滿足中低收入階層的住房需求仍是個問號。

在楊遴杰看來，限價房的結(jié)果有兩個：一是會有人通過各種方式去購買限價房，倒手牟利；二是使審核和分配限價房的政府部門，擁有了足夠多的尋租可能。“每設(shè)置一個門檻后，隱藏的就是可能的腐敗。”

“而這10%～15%的差價，既無法拉開限價房與商品房的差距，也無法支持限價房另軌流通。最終這10%～15%的差價，會轉(zhuǎn)化為黑市的買號費、批條子的好處費。”中建國際發(fā)展股份有限公司運營副總裁雷越姝擔憂地說。

而老百姓更關(guān)注的是，限價房到底是一種很短暫的過渡形態(tài)，還是作為住房保障制度的一個重要部分，要大范圍地進行推廣呢？限價房到底能持續(xù)多久……從已經(jīng)開始實施限價房的城市，到尚在摸索的北京，這些問題都遠還沒有答案。