房地產調控預防“風險轉嫁”

易憲容

房地產市場本是一個高風險的市場。而無論是房地產企業還是房地產投資者仍然一都趨之若鶩的重要原因，在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產市場的高風險轉移到地方政府、商業銀行，以及整個社會。

從2004年起，房地產一直是國家宏觀調控的主要對象，而且這種宏觀調控一年比一年出臺的調控項目多。先是國八條(其實這個文件也不過是過去一些關于房地產方面的規則重新組合在一起，其中有新意的地方不多)、國六條(這個文件最大新意在于用硬性技術性規則來調整住宅市場的產品結構)，及最近的24號文件、359文件及39號令。

對于最近的幾個文件，媒體把這些文件的出臺稱作為2007年的“房地產新政”。其實，對于最近出臺的一些關于房地產市場的文件，雖然并非所謂的新政，但是如果能夠把這些文件的基本精神轉化成可操作性的規則，那么房地產市場將會發生大變化。

區分消費與投資

首先，對于24號文件(《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說，面對各地房價快速上漲，政府已經意識到房價快速上漲已經不利于城市低收入者的住房保障問題，并希望建立一套有效的住房保障體系或采取“雙軌制”的方式來解決城市低收入家庭的居住問題。

盡管24號文件沒有對整個房地產市場發展有重新界定和重大的戰略改變，但其中所包含的精神已經表示了政府對房地產市場發展的看法有一個根本性轉變。即未來房地產發展就在于如何改善全國人民的基本住房條件，來提高全國人民的住房福利水平。它既是對2003年國務院關于房地產市場的18號文件的糾偏，也是十七大報告中所強調的住有所居的安排。

但是，由于24號文件對城市低收入者的住房

保障所覆蓋的范圍太小，與廣大民眾住房要求還有些差距。市場依然是解決居民住房問題的部分路徑。而為了達到使市場發揮功能的政策目標，央行與銀監會最近出臺了359號文件，即《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。

359號文件的直接目的是要加強商業性房地產信貸管理，以便化解目前房地產市場所存在的一些問題。而文件的深層邏輯是，為了保證每一個公民的基本居住條件，政府不僅希望保障性住房讓低收入民眾的居住權得到保證，也希望通過政府各種優惠政策讓一些不能進入保障性住房的民眾有能力進入商品房市場。因此，以住房為目的的購房消費，無論是利率還是首付，政府仍然是采取優惠政策。而以住房為目的的購房消費，也是保證國內房地產市場得以真正發展的根本所在。

但對于投資性住房來說，就必須提高首付比重及提高貸款利率。既然是投資就得以市場法則行事，即投資者進入房地產市場投資，就必須承擔成本和損失風險。為此，投資者就不能享受以住房為目的的購房消費優惠，就得以市場利率來對待。

359號文件的這種政策區分，也是中國未來房地產市場之方向。可以說，如果國內房地產市場在信貸政策上能夠對消費與投資做出清楚的界定，那么目前房地產市場一些困惑的問題就會理清楚。正是在這意義上說，央行在信貸政策上對投資與消費清楚地區分，是目前中國房地產市場得以健康發展的第一步。

比如說，在359號文件中明確規定，90平方米以下的按揭首付比重為20％，90平方米以上的為30％。利率仍然是優惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房。

雖然現在網上甚至一些中央級媒體在說，359號文的新信貸政策會讓更多的中低收入民眾更加買不起房子。但其實這些言論一是沒有看清楚359號文件的內容，二是或者清楚359號文件的內容而另有所圖來煽動民眾對新的信貸政策的不滿。不需看別人如何評論，大家只要看一下359號文件，這些煽動性的言論不破即解，根本上就不值批駁。

民眾需要自己看一下359號文件，這種文件只要看一下報紙，看一下網站上的東西就可找到。

法律意義上的“第二套”

對于359號文件，目前爭議最大的是第二套住房如何來界定的問題。但是，359號文件關于第二套住房的理解，本來是一個十分簡單的問題。

第二套住房在法律上，應該以家庭為單位而不是以個人為單位。因為，按照法律，在婚姻存繼期間，家庭財產是共有的，沒有哪一個家庭為了購買住房會把其共有財產分割處理。

但是，我們一些商業銀行見利忘義，而且連基本的法律常識都不顧而要規避之，把第二套住房定義為“以個人為單位”。可以說，就是這樣的一種解釋，也就看出我們國內一些商業銀行見利忘義到了何種程度。不就是希望多爭取一些貸款嗎?但是，炒高的房價威脅的是整個社會的利益，當最后房價出現周期性逆轉，如果這些商業銀行房貸出現損失風險，最后買單的是整個社會，也就是全國的納稅人。

對于這些問題，央行看到其實質所在，也在出臺相關的政策來調整，但是目前表現出的決心還是不夠果斷，還是不能夠采取嚴厲的方式來改變目前房地產市場信貸泛濫的局面。

如果央行在這方面能夠果斷而為，嚴格執行359號文件，并對359號文件給出一個有利于房地產健康發展的清晰解釋，那么目前國內房地產市場的許多問題就能夠逐步化解。

因為，就目前國內房地產市場而言，它能夠快速發展與繁榮，基本上是銀行信貸及金融產品創新支持的結果。

盡管當前國內房地產公司大量上市圈錢圈地，但是這僅是房地產市場發展一個方面。更為重要的一方面是，房地產開發公司生產的住房如果沒有人利用銀行信貸參與炒作，那么房地產市場就不可能像目前這樣表面“繁榮”。

就目前的情況來看，銀行住房消費信貸估計已經快上升到3萬多億了(而房地產開發商貸款余額二季度末也達4.3萬億)，加上住房公積信貸5000億，共計有3.5萬億之大的貸款(2005年末只有1.8萬億)資金池。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上。

一年里的“大躍進”式住房信貸暴漲，它暴露的是，目前中國房地產市場火熱，并非什么剛性需求，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融杠桿炒作房地產的結果。這也就是目前中國各地房地產市場局部交易房價快速上漲、但房屋大量空置的主要根源。

“空手套白狼”之地?

而國土資源部的39號令，即《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，則另有特色。

它的政策特色，主要表現在兩個方面：一是明確把工業用地(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)納入“招拍掛”的范疇；二是土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土地使用權

證書。

對于工業用地納入市場化交易，在國土資源部2006年關于土地轉讓的部門文件中已有所要求，這次是用39號令進一步強調并制定可操作條例來限定。

對于“土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土地使用權證書”的規定，這是目前房地產企業最為關注的問題。這條規定的核心是地方政府把土地轉讓之后，土地受讓人要獲得土地使用權證書，就得付清全部的土地出讓金。后來政府職能部門解釋，為獲得土地權證可以分期付款，土地可以先開發，卻不可分期獲得土地使用權證，要交清所有款項后，才可拿走土地權證。

房地產市場本是一個高風險的市場。但為什么無論是房地產企業還是房地產投資者都會趨之若鶩?重要原因在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產市場的高風險轉移到地方政府、商業銀行，以及整個社會。

在以往的土地付款制度下，開發商通過拍賣拿下土地，然后一期一期地付款并一期期地獲得土地使用權證。這樣，房地產開發商拿到一期土地的使用權證之后，就能夠以土地向銀行抵押融資，為項目開發取得前期準備資金。

一旦前期準備完成，開發商就再以住房預售的方式邊開發邊銷售。而銷售獲得回款之后，又用后期循環開發。如此一來，房地產開發商就能夠用有限的資金撬動多個項目。這樣一期又一期地反復循環，房地產開發商所做項目就越來越廣、越來越大。

同時，當房地產開發商用分期付款的方式分期獲得土地使用權證時，不僅能夠用有限的資金撬動多期開發及多個項目，而且能夠利用住房市場產品的唯一性，以土地持有的占先優勢不斷推高其開發項目的價格，并在許多事情上迫使政府按照房地產開發商意圖而為，否則地方政府所賣出土地的出讓金無法收回。當然，上述情況僅是假定房價只是會漲而不會下跌的情況。

如果房地產出現周期性變化，或房地產市場價格出現下跌時，房地產市場的高風險就會暴露出來。由于房地產開發采取的高杠桿式的資金運作，即房地產開發商所投入的資金很小，加上土地是分期付款，在這種情況下，房地產開發商就容易把房地產市場出現的高風險轉移給銀行與地方政府，而且房地產開發商所承受風險很小。

正因為房地產開發商在土地獲得的過程所要承擔的風險很小，這就使得房地產開發商有機會來推高拍賣土地的價格，也有機會采取各種方式來推高房價。

如果要求在付清土地出讓金后才能夠獲得土地使用權證，無論是一次支付還是分期支付都是如此，那么就會規范市場，合理提高房地產市場準入門檻。房地產市場不應該是可以空手套白狼的地方，而是有一定的資金實力的企業才能進入房地產市場。

同時，對于一些有實力的房地產開發商來說，即便他們一次性支付或分期支付其土地出讓金沒有問題，但當他們要支付出讓金才能夠獲得土地使用權證時，那么他們不僅無法轉嫁這塊土地生產運轉的全部成本，也阻礙了他們輕松就可以分期從銀行融資、其實也同樣是“空手套白狼”的途徑，從而減少了房地產開發商可用來滾動不同項目的現金流。在這種情況下，房地產開發商“囤地”、“囤房”的行為自然會減少。

可以說，從目前出臺的房地產政策來看，房地產宏觀調控進入常態化的時期。凡是不利房地產持續健康的行為，政府開始能夠用相對合適的政策進行調整，而且這種調整并不是一次性的，已在走向經常性。這樣，既可減少宏觀政策出臺對房地產的波動，又可保證房地產市場健康發展。

(作者為中國社會科學院金融所研究員)