劉愛明：住宅產(chǎn)業(yè)化是一種顛覆

楊　江

滿足大眾個性化需求的方式,恰恰就是走標(biāo)準(zhǔn)化道路?

10月25日,萬科上海中心,萬科集團(tuán)副總經(jīng)理?上海萬科董事長劉愛明佇立窗前,望著他腳下的這片戰(zhàn)場?

在這里,萬科結(jié)出了碩果?今年7月,集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目“上海新里程”封頂,即將接受市場檢驗?

這是萬科工業(yè)化生產(chǎn)歷經(jīng)7年后,從實驗室正式邁向市場具有里程碑意義的一件大事,也是推進(jìn)中國住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的重要一步?

劉愛明心情愉悅,住宅產(chǎn)業(yè)化的話匣子一打開就滔滔不絕?

產(chǎn)業(yè)化是生產(chǎn)力的革命

新民周刊:你們似乎已成為國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的“領(lǐng)頭羊”?萬科怎樣看待這個角色?

劉愛明:萬科內(nèi)部很早就提出住宅產(chǎn)業(yè)化,1999年,王石對建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出這一概念,很快萬科就建立建筑研究中心,此后七八年,萬科開展了一系列住宅產(chǎn)業(yè)化行動?王石是一個對未來判斷很敏銳的人?他當(dāng)初提出住宅產(chǎn)業(yè)化,即便內(nèi)部也沒幾個人信?我們與外界談起時,人家也不感興趣,似乎覺得萬科提出了一個無厘頭的話題,根本不搭你的茬?

對住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)同需要一個過程,在我們看來,當(dāng)下越難以認(rèn)識,未來就越可能被證明是正確的?到了2003年有人開始質(zhì)疑,說萬科是嘩眾取寵,認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化不現(xiàn)實?這是一個可喜的轉(zhuǎn)變,盡管人們?nèi)猿址穸☉B(tài)度,但至少愿意和你討論了,說明人們開始思考住宅產(chǎn)業(yè)化?這幾年里,萬科加大了住宅產(chǎn)業(yè)化的力度,做出一些實際成果后,大家開始改變質(zhì)疑,來努力理解住宅產(chǎn)業(yè)化了?

實際上,萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化是企業(yè)內(nèi)在需求使然?起初思考住宅產(chǎn)業(yè)化并沒有達(dá)到現(xiàn)在這個社會責(zé)任的高度,當(dāng)初只是在想,傳統(tǒng)方式建造房屋總是會有錯誤,而且錯誤總是在不斷重復(fù)?萬科既然已經(jīng)是行業(yè)的領(lǐng)跑者,那就必須帶頭思考解決這個問題?

另外,這幾年國內(nèi)住宅需求旺盛,市場提供了壯大規(guī)模的機(jī)會,但問題是企業(yè)自身能否做到?我們認(rèn)為,如果不改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式,規(guī)模是難以做大的?現(xiàn)在生產(chǎn)1萬套住宅,質(zhì)量尚且難以保證,未來如果生產(chǎn)10萬套,那質(zhì)量問題豈不要成為災(zāi)難?!

萬科要做大,但怎樣才能做大?即使銷售數(shù)量在增長,但只是簡單的數(shù)字疊加,很快會遇到極限?而我們要求的是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的同時,自身效率?產(chǎn)品質(zhì)量?客戶滿意度也要提高?

譬如上海萬科,2005年八九個項目要兩三百人管理,現(xiàn)在差不多30個項目了,如果生產(chǎn)方式不改變,那企業(yè)豈不是要增加到七八百人?如果將來項目更多,那怎么辦?

所以我們從多角度考慮,得出結(jié)論是必須產(chǎn)業(yè)化?

可以說這是一次生產(chǎn)力的革命?

新民周刊:我們很想知道,7年間,萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域做了哪些事情,目前到了哪一步?

劉愛明:萬科這幾年在國內(nèi)做了很多項目,甚至在東莞建立了產(chǎn)業(yè)化研發(fā)基地,這是一個國家產(chǎn)業(yè)化示范基地,除對工業(yè)化樓宇進(jìn)行試驗之外,更多是測試住宅性能?研發(fā)基地正在建造中國唯一的住宅測試塔?你應(yīng)該注意到,目前住宅是沒有性能測試的,住宅作為一種產(chǎn)品,居然沒有數(shù)據(jù)來說明它的性能?這就好比汽車,你現(xiàn)在只能說它可以跑,但問題是它的可維修性?耗油率,還有很多性能需要數(shù)據(jù)說明?

萬科總部還建造了幾棟工業(yè)化住宅試驗樓,萬科內(nèi)部把它叫做“神州一號”?“神州二號”,這就好比概念車?

在總部進(jìn)行技術(shù)研發(fā)和探索的基礎(chǔ)上,上海萬科建造了1萬平方米的工業(yè)化住宅,這就是位于浦東的“新里程”?這是集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目,今年7月封頂,馬上就要對外銷售,年底還有差不多10萬平方米開工,這個意義非同小可,說明我們已經(jīng)不是簡單地提出產(chǎn)業(yè)化概念,而是實實在在地行動著?

“新里程”是萬科工業(yè)化生產(chǎn)歷經(jīng)7年,從實驗室正式邁進(jìn)市場具有里程碑意義的事件,萬科為中國住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)又邁出了重要一步,這本身說明公司對住宅產(chǎn)業(yè)化已思考得相當(dāng)清楚,對行業(yè)內(nèi)外是一個很好的說服與促進(jìn)?

新民周刊:7年里推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的難點在哪里?

劉愛明:技術(shù)上沒有障礙?住宅產(chǎn)業(yè)化只是在國內(nèi)起步晚,在全球很多國家和地區(qū)早已開展了,日本二戰(zhàn)后就開始住宅產(chǎn)業(yè)化,香港地區(qū)起步至今也有二三十年,歐美更早?我們只需把海外技術(shù)消化后最大程度地本土化,畢竟環(huán)境?政策不同,不能簡單照搬?

最為關(guān)鍵的還是社會認(rèn)知問題,對萬科而言這也可以說是一種社會資源?不是說萬科想標(biāo)準(zhǔn)化建樓?想住宅產(chǎn)業(yè)化就可以進(jìn)行,要有人設(shè)計?給你蓋樓,還要有廠家為你生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化部件,尤其需要政府支持?

上海是中國資源最豐富的城市,你總是可以找到能夠與你合作的人?我們一開始還擔(dān)心上海有沒有企業(yè)為我們做標(biāo)準(zhǔn)化配件,后來發(fā)現(xiàn)很容易就找到了,甚至還有專門廠家為日本制作配件出口,憑這一點,你就可以看到在上海,對住宅產(chǎn)業(yè)化的社會認(rèn)知不是問題?

在住宅產(chǎn)業(yè)化上,上海市政府的認(rèn)識是非常深刻的?我們當(dāng)初提出這個概念,政府立即表態(tài)是個好事?上海市政府一直在強(qiáng)調(diào)節(jié)能環(huán)保,而建筑行業(yè)正是一個能耗大戶,居然還是粗放式生產(chǎn),這怎么行?

住宅產(chǎn)業(yè)化體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢,萬科在這一點上與政府的導(dǎo)向不謀而合?上海市政府態(tài)度積極,當(dāng)初聽說萬科在搞住宅產(chǎn)業(yè)化,立即組織一批人到萬科來聽取匯報?一個房管局領(lǐng)導(dǎo)因有事沒能參加,后來還專程來了一趟,聽我重新講解了一遍?這對我們是很大的鼓舞?

合作伙伴的認(rèn)知也很到位?比如,上海建工集團(tuán),作為一個行業(yè)龍頭,它完全認(rèn)同住宅產(chǎn)業(yè)化,與萬科一拍即合?產(chǎn)業(yè)化的前期需要不斷加大投入,比如樓宇蓋建的設(shè)備與傳統(tǒng)就不同,建工集團(tuán)為此投入幾千萬元?這顯然是戰(zhàn)略決策?

我時常對合作伙伴強(qiáng)調(diào):你們不能追趕時髦,簡單地認(rèn)為萬科在搞住宅產(chǎn)業(yè)化,我也跟著做,而是要認(rèn)識到萬科選擇了這樣一條戰(zhàn)略發(fā)展道路,你也要從戰(zhàn)略上與之統(tǒng)一?因為住宅產(chǎn)業(yè)化在內(nèi)地是一個新生事物,將來要有很多問題要去共同面對,若不是戰(zhàn)略選擇,將來就不會有那么大的決心與萬科一起堅持?

標(biāo)準(zhǔn)化最利于實現(xiàn)個性化

新民周刊:你剛才提到王石當(dāng)初提出產(chǎn)業(yè)化的概念,內(nèi)外都有質(zhì)疑?質(zhì)疑什么呢?

劉愛明:內(nèi)外的質(zhì)疑沒有本質(zhì)區(qū)別?技術(shù)方面,本身沒有太多爭議?大家一般認(rèn)為,你把樓建得一個樣,怎么賣得掉?產(chǎn)業(yè)化成本增加怎么能承受?這個認(rèn)識要很大的彎子才能扭轉(zhuǎn)過來,即便現(xiàn)在,也不是所有人都能搞清楚的?

所謂產(chǎn)業(yè)化,就是用工業(yè)化思路生產(chǎn)?我們現(xiàn)在看到的所有工業(yè)化產(chǎn)品,比如電視機(jī),不是你想造成什么樣子就是什么樣子,它有各自的系列,每個系列肯定都是一樣的?手機(jī)?衣服都是如此,但為什么同樣的工業(yè)化思路,大家就不能接受房子造得一樣呢?

追求每套房子不一樣并沒有意義?這種追求不是為了客戶?去年我們設(shè)計了55套廚房和衛(wèi)生間,難道說每一種都是針對不同的客戶?不!這樣做,就是為了不一樣而不一樣,沒有任何意義?如果這種不一樣帶來客戶滿意度的提高,那我覺得是可以接受的,但問題是這種不一樣,帶來的恰恰是客戶滿意度不高?

新民周刊:那么又怎樣滿足客戶的個性化需求呢?

劉愛明:我們在2003年提出標(biāo)準(zhǔn)化概念,我們覺得,恰恰是走標(biāo)準(zhǔn)化道路才能滿足客戶個性化需求?

這怎么理解?有兩種方式可以滿足個性化需求,一是完全量體裁衣,但一般人消費不起,你想要一款自己的汽車,可以!掏出3000萬元甚至1億元,給你造出你想要的?與所有產(chǎn)品不一樣的汽車?大概只有比爾·蓋茨可以這樣建房,但比爾·蓋茨有幾個?這不現(xiàn)實,社會不是用這種方式去滿足大眾的個性化需求的?

另一種滿足大眾個性化需求的方式,我認(rèn)為恰恰就是走標(biāo)準(zhǔn)化道路?你無法滿足每個人的個性需求,但你可以把人分類,某一類人總是表現(xiàn)出個性化需求的共性,只要滿足最關(guān)鍵的共性需求就可以了?

比如手機(jī),對商務(wù)人士,只要能接發(fā)郵件?短信,可以打電話就夠了,但對于時尚人士,他需要的就是音樂播放?攝像等功能?工業(yè)化產(chǎn)品滿足個性化需求,就是這個思路?

房子也是如此,只有把分類人群個性需求的共性研究透徹,才能提供超出他期望的滿足?

新民周刊:你的意思是不是也意味著傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式反倒不能滿足個性化需求?

劉愛明:確實如此!傳統(tǒng)生產(chǎn)模式根本無人細(xì)分客戶,所謂細(xì)分也只是簡單的"一次置業(yè)"與"二次置業(yè)",但那是一種物理特征的劃分,是粗放式的?作為產(chǎn)品,住宅的舒適性如何,各方面性能如何,都必須細(xì)分研究?

我們發(fā)現(xiàn),行業(yè)內(nèi)很多成功的開發(fā)商有意無意都在走標(biāo)準(zhǔn)化道路?你在上海會發(fā)現(xiàn),某家開發(fā)商開發(fā)的住宅會越來越一樣?我們認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化是個性化最好的道路?

又會有人問,標(biāo)準(zhǔn)化是不是就會把房子建得一模一樣?這個問題本身說明大家認(rèn)知上有偏差?正因為標(biāo)準(zhǔn)化才能把房子建得不一樣!

你把房子都造得不一樣,代價太大,社會承受不了?比如,你有100萬款手機(jī),社會能承受嗎?現(xiàn)代社會,產(chǎn)品的多樣化一定是以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)的?拋開標(biāo)準(zhǔn)化談多樣化,太奢侈了?現(xiàn)在手機(jī)充電器不一樣,社會都承受不了,那是巨大的浪費?這個世界上有很多種燈泡,但接頭只有兩三種規(guī)格,就是這個道理?

我們認(rèn)為,產(chǎn)品必須先定型再批量生產(chǎn),是滿足一個人的需求還是滿足一類人的需求,這首先要搞清楚?

標(biāo)準(zhǔn)之下,無非是對不同類的客戶生產(chǎn)不同的系列而已?在技術(shù)上不是難題?

高成本將帶來高性能

新民周刊:還有一個質(zhì)疑就是成本問題,原來一層樓一周建好,現(xiàn)在只要一天,但試點項目的建安成本比以前增加了40%,據(jù)說當(dāng)建筑面積達(dá)到10萬平方米以上,成本會增加25%,并基本固定下來,成本增加,建筑質(zhì)量也提高,但售價也相應(yīng)增加了?

劉愛明:成本現(xiàn)在看來是肯定比傳統(tǒng)造法高,當(dāng)然未來也可能比傳統(tǒng)低,國外工業(yè)化住宅確實更便宜?但現(xiàn)在,我們怎樣理解成本高?

客戶買東西不是簡單看價格,從來都是看性價比,這就好辦,就看你成本增加能否給客戶帶來更高的價值?這是關(guān)鍵?如果增加10元成本,給客戶帶來11元的價值,那就可以了?

我們現(xiàn)在要做的就是如何將增加的成本轉(zhuǎn)化為客戶更大的價值回報?

新民周刊:售價比傳統(tǒng)住宅高,在目前房價高企時這個問題更為敏感?

劉愛明:大家都在聲討高房價,但為何無人關(guān)心產(chǎn)品性能?不同的客戶需求不同,比如手機(jī),有些老人就是為與兒女通話,其他功能都不要,對他而言兩三百元的手機(jī)夠了,但還有些客戶是需要品質(zhì)的,兩三千元的手機(jī)對他而言可能還不夠,所以籠統(tǒng)談房價是沒有意義的?

我認(rèn)為這個時候恰恰應(yīng)該討論性能問題,如果提高住宅性能,客戶抱怨度肯定降低?產(chǎn)業(yè)化的房子性能就是好,我很有信心!傳統(tǒng)建造方式,質(zhì)量好壞,你自己都說不清楚,沒有數(shù)據(jù)啊!現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),質(zhì)量提高明顯,比如誤差,原來是以厘米為單位計算,現(xiàn)在是以毫米為單位計算?

中國的一些房子二三十年就拆了,為何國外的房子一兩百年看上去也并不破爛?很大程度上就是因為國內(nèi)的房子不便維護(hù)?

傳統(tǒng)建造,設(shè)備與結(jié)構(gòu)不分離,比如管線埋在混凝土里,混凝土壽命長,但管線壽命相對短,壞了怎么維修?你不可能把混凝土砸了維修里面的管道?所以你會看到很多老房子維修后,外墻裸露一排排管線,以致房子非常丑陋?

產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn),外墻是在廠房用混凝土生產(chǎn),傳統(tǒng)外墻可以用30年,產(chǎn)業(yè)化的壽命70年?同時,因為設(shè)備與結(jié)構(gòu)是分離的,便于維修?升級?站在長久的角度就能看出區(qū)別,為何不在初期多投入一點,給客戶帶來更長久的價值?

再談使用性能,現(xiàn)在每套房子都經(jīng)過了認(rèn)真研究,居住更舒適,比如我們做的架空地板,所有管線從地板下面走,而且地板架空,上下樓層間不再有噪音影響?

我認(rèn)為這都給客戶帶來了好處?問題是客戶能不能接受產(chǎn)業(yè)化這個理念?

新民周刊:確實,你剛才談到了社會認(rèn)知的各個層次,唯獨沒有談到客戶?

劉愛明:不要認(rèn)為客戶笨,客戶比誰都聰明,我們最近開了一個推介會,發(fā)現(xiàn)很多客戶對產(chǎn)業(yè)化了解得比我們還多,他們覺得標(biāo)準(zhǔn)化住宅好,但問題是國內(nèi)買不到?所以不要低估客戶的認(rèn)知,有相當(dāng)一群人是認(rèn)同產(chǎn)業(yè)化概念的,很多客戶反過來跟我們強(qiáng)調(diào)住宅節(jié)能環(huán)保理念,表示不環(huán)保就不買?

當(dāng)然,這畢竟是小眾,不過在初期,也不能指望所有客戶都有這個認(rèn)知?對大多數(shù)人需要有知識普及的過程,如果現(xiàn)在大家都意識到了,那對萬科而言就不是一個戰(zhàn)略問題了,就是必須立馬要做的事情了?

新民周刊:你總是試圖用積木?手機(jī)?汽車作比方,這些都是大家司空見慣的工業(yè)化產(chǎn)品,是不是這樣的解釋方式與目前的社會認(rèn)知度有關(guān)?

劉愛明:當(dāng)然?談住宅,大多數(shù)人覺得深奧,而手機(jī)?汽車?電腦的工業(yè)化生產(chǎn)思路大家已經(jīng)接受,相對好理解?

住宅產(chǎn)業(yè)化快步邁進(jìn)

新民周刊:從概念到產(chǎn)品,為何是上海萬科跨出了住宅產(chǎn)業(yè)化的里程碑的一步?

劉愛明:首先,對住宅產(chǎn)業(yè)化,上海的社會認(rèn)知度很高?這個環(huán)境對上海萬科走上產(chǎn)業(yè)化道路很有利?

在萬科內(nèi)部,上海萬科是一個十幾年的成熟公司,開發(fā)規(guī)模小時,沒必要思考產(chǎn)業(yè)化,一年也就那么10萬平方米的規(guī)模,老實一點用傳統(tǒng)方式造,質(zhì)量控制好,反倒簡單?但現(xiàn)在的上海萬科,面臨著規(guī)模急劇增長的壓力,不走產(chǎn)業(yè)化?標(biāo)準(zhǔn)化道路,效率?品質(zhì)?客戶滿意度就會出問題?

上海萬科2005年銷售22億元,去年37億元,今年70億元,明年將會達(dá)到140億元,這樣的增長速度,給企業(yè)內(nèi)部帶來的壓力是巨大的,再不走產(chǎn)業(yè)化道路就會遇到發(fā)展極限?

新民周刊:也就是說,上海萬科也到了轉(zhuǎn)型的時間節(jié)點?

劉愛明:是的?上海萬科必須尋求戰(zhàn)略突破,否則無法發(fā)展?突破了就有第二次騰飛?根據(jù)萬科的判斷,產(chǎn)業(yè)化趨勢也就是三五年內(nèi)會顯現(xiàn),如果不形成行之有效的突破極限的方式,萬科發(fā)展將遇到瓶頸?

為此,上海萬科正在建立住宅研發(fā)中心,我實際更關(guān)心的是住宅性能問題,節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢怎樣體現(xiàn)?目前政府也積極參與,與我們一起尋找研發(fā)力量,這對我們是一個鼓舞?

在產(chǎn)業(yè)化住宅的標(biāo)準(zhǔn)制定上,上海已經(jīng)立項?很多預(yù)制混凝土構(gòu)件將在工廠生產(chǎn),質(zhì)量管理空間變了,政府的監(jiān)管流程?質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等也會相應(yīng)改變?

新民周刊:這是一個對傳統(tǒng)的顛覆,也意味著挑戰(zhàn)?

劉愛明:產(chǎn)業(yè)化給所有人帶來顛覆與挑戰(zhàn),不過挑戰(zhàn)更多的還是在社會認(rèn)知方面,只要有了認(rèn)知,技術(shù)操作不難?上海萬科到2009年,新開工的公寓將有80%用產(chǎn)業(yè)化模式建造,明年是60%的比例,今年30%?

我剛才一直在強(qiáng)調(diào)性能,傳統(tǒng)粗放式建造,很多性能不能定量,只能定性評估,這不科學(xué)?現(xiàn)在缺乏標(biāo)準(zhǔn),萬科未來要擔(dān)當(dāng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂者的角色,這就是競爭的最高境界,由你來制訂標(biāo)準(zhǔn)?

節(jié)能環(huán)保要落實標(biāo)準(zhǔn),還有其他住宅性能,比如可維護(hù)性?保溫性?隔音性?現(xiàn)在大家只是說用了保溫材料,但實際效果呢,不是說穿保暖服就保暖,要有數(shù)據(jù)?

很多人聽說我們在建上海萬科技術(shù)研發(fā)中心,覺得奇怪:你就別蒙我了,不就是蓋房子嘛,還搞什么技術(shù)研發(fā)中心?又不是造汽車?火箭,要研發(fā)干嗎?這說明大家對房子的要求不高,研發(fā)就是要拿出性能數(shù)據(jù)來,用數(shù)據(jù)證明產(chǎn)業(yè)化的好處?

新民周刊:替客戶問一個問題,萬科說產(chǎn)業(yè)化就像搭積木一樣造樓,那么抗震性能呢?

劉愛明:日本是一個地震高發(fā)國家,但產(chǎn)業(yè)化程度卻很高?大家的疑問很好回答,通俗一點講,產(chǎn)業(yè)化住宅本身雖然像搭積木,但房屋骨架不是搭積木,還是傳統(tǒng)方式生產(chǎn)?

房子分為結(jié)構(gòu)與填充兩部分,產(chǎn)業(yè)化將兩者分開,只有填充部分在工廠生產(chǎn),而抗震主要是結(jié)構(gòu)部分在起作用?

大家可以放心,房屋都是經(jīng)政府審批驗收的,抗震是關(guān)鍵點,在抗震性能方面是不可能違背政府規(guī)范的?

新民周刊:你心目中住宅產(chǎn)業(yè)化的藍(lán)圖是怎樣的?

劉愛明:萬科計劃3年內(nèi)在全國建120萬平方米產(chǎn)業(yè)化住宅,現(xiàn)在看來這個數(shù)字肯定會超過?總的趨勢,國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化步伐一定越來越快,因為節(jié)能環(huán)保是政府著力要解決的問題,我的強(qiáng)烈判斷,節(jié)能環(huán)保這個問題向我們走來的速度超過任何人的想象,你不要以為和你沒有關(guān)系,馬上就在你面前出現(xiàn),而且這個“馬上”超過你的想象?

住宅產(chǎn)業(yè)化向大家走來的速度超過我們每個人的想象?甚至超過我的想象?

我想,5到10年,住宅產(chǎn)業(yè)化一定蔚然成風(fēng)?

可能更快?