外資“陽謀”房地產開發

張　靜

事實證明，外資只不過改變了投資策略，由直接購房?炒房轉變為曲線投資中國的房地產企業。

6月19日國家統計局發布的最新統計顯示，1-5月份，全國完成房地產開發投資同比增長27.5%，房地產業發展勢頭迅猛。其中最引人關注的細節是在房地產開發企業的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達89.9%，而國內貸款的增長為28.8%，企業自籌資金增長26.7%。

北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》專訪時認為："'限外'政策是驅使外資改變投資策略，由收購物業進入房地產開發領域的直接誘因。"

從"陰謀"到"陽謀"

2006年7月，六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(即171號文)。

但王宏新認為"限外"政策并未真正達到阻止外資熱炒中國房地產的初衷。"'限外令'及隨后外管局頒發的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，只對外資投資現成的物業作出了限制，取消了外資投資房地產開發的優惠條件，對外資參與房地產開發的影響微乎其微，其結果肯定是'此消彼漲'。事實證明，外資只不過改變了投資策略，由直接購房?炒房轉變為曲線投資中國的房地產企業。"

外資從20世紀80年代后期開始進入我國房地產市場，不到10年的時間，該領域已成為我國外商直接投資的第二大行業。有統計顯示，1997年到2004年，房地產業實際外商直接投資累計438.10億美元，相當于同期全國實際外商直接投資的12%。

雖然受到亞洲金融危機的影響一度跌入谷底，從2001年開始，這股熱情又開始回暖，甚至"井噴"。而隨著外資進入中國房地產市場的規模越來越大?速度越來越快，其手法也越來越隱蔽。既可以通過獨資?合資?合作等形式直接投資，也可以通過證券?信貸等間接投資。最張揚的莫過于限外政策出臺前，國際熱錢洶涌澎湃的炒房熱潮。據統計，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投資。

一位私募人士告訴記者，限外令出臺后確實沉重打擊了境外資金的炒房勢頭。而來自中原地產的調查數據也顯示，外資進入內地的腳步有所放緩。

但在小半年的偃旗息鼓后，外資投資中國的房地產又掀起了一波新高潮。與此同時，在短暫的"房產新政"降溫效應后，北京?深圳等大城市的房價也開始"奇峰突起"。

王宏新認為："2003年以來，我國加大了對房地產市場的宏觀調控，國內銀行逐漸嚴控貸款方式。去年的調控更是對房地產企業開發資金的限制要求有所增強，尤其是北京提出住宅開發封頂后才能進行按揭貸款，加大了開發商獲取資金的難度。普遍面臨資金緊張問題的開發商，必然要尋找新的融資渠道。"

一個有土地儲備，一個財力雄厚，二者"雪中送炭"?一拍即合。正如國際商業地產研究中心理事長朱凌波所言："171號文限制的是投機，沒有限制投資。對于規范的大公司來說，這反而是一個機會。"

上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利?高盛?美林?新加坡凱德置業等投資銀行就開始進入我國房地產市場。它們除了直接購置高檔物業，還向房地產企業提供融資?收購銀行不良資產中的房地產項目，或通過各種形式參與房地產開發。

來自市場的公開信息顯示，外資投資機構進入我國房地產開發的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利與上海永業集團成立合資公司，共同開發上海市中心盧灣區一塊商業用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產發展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金組成的聯合體以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設備有限責任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項目，取得29.99%的股份；6月，花旗集團房地產基金首席策劃師斯蒂芬?科伊爾表示，該公司計劃未來3年內將其對內地和港澳臺地區房地產市場的投資額提高9倍以上，最高可達8億美元；英國房地產公司高富諾(Grosvenor)亞太區董事總經理陸智德也在6月初稱，將在今年下半年成立一個最高達10億美元的基金，用于投資中國的商業地產和住宅。

還有一些研究機構認為，2006年外資私募股權基金參股的股權投資案例至少有14起，總額高達14.54億美元，而以寫字樓和高檔住宅為主的資產收購則有8起，涉及金額8.7億美元。

有報道指出，這不過是國外游資進入中國市場的冰山一角，通過參股?購買企業債券等方式進入的國外游資炒作資金應該在20倍至30倍之間，也就是說，目前至少還有300億左右的資金持續投資在中國樓市中。

幕后之手?

外資"繞道"中國房地產開發領域是否該為這輪房價反彈負責?

一些業內人士認為，投資開發的地產產品需要1年左右的時間才會進入市場，外資投資房地產幅度增加和今年房價持續上漲沒有直接的關系。此外根據經濟學理論，房價由住房市場的供求關系來決定。近幾年來的中國住房市場總體上處于供不應求狀況，制約有效供給的因素在土地而不在資金。但王宏新認為這種觀點過于片面。

"深入分析外資進入對房價的影響，我們就會發現外資進入房地產開發領域會助長房價堅挺態勢，其對房價的顯著影響有其

內在邏輯。內外資聯手在一定程度上削弱了國家宏觀調控的力度。在獲得大宗開發土地的基礎上，它們可以通過資本優勢來控制開發周期和產品類型，可以得到壟斷市場的一些條件，從而在市場討價還價中建立有利地位。"

王宏新還認為外資的資本優勢會對市場預期產生影響。"購房者作出預期也與開發商的資本實力有著密切關系。對于內資開發商來說，由于受資金鏈的影響，很少有開發商能夠在市場上對預期產生影響。但是，外資進入房地產市場，憑借雄厚的資本有可能在短期內形成一種強大的討價還價力量。也就是說，外資可以憑借其雄厚的資本實力，在買賣雙方的市場僵持中不讓步，從而在市場中對購房者形成一種價格難以下降或者難以阻擋不升趨勢這種預期，從而在即期購買中增加有效需求，最終推動房價上漲。而那些擺上臺面的收購狂潮，也會對市場預期產生明顯的心理暗示。"

目前房價泡沫最大的就是高檔住宅。有專家認為，外資投入的地產項目多數為高檔住宅，這在一定程度上助推了高檔住宅的上漲速度，也會對其他項目的價格產生引導作用，推高房價。

特別值得注意的是，在人民幣升值趨勢不斷加強的背景下，外資流向房地產領域就同時具有了金融效應。"外資投資房地產領域并結匯，成為我國國際收支順差的重要來源，有可能會加劇我國國際收支失衡和人民幣升值預期，也會造成人民幣基礎貨幣投放過多，間接引起銀行信貸擴張，加劇流動性過剩，由此加大貨幣政策調控信貸規模的難度。"王宏新說。

適當干預

鑒于外資加快進入我國房地產投資領域的消極作用，王宏新建議政府有關部門有必要在鼓勵外資進入的同時，嚴格控制外資流向，加強對房地產市場外資監管與風險防范。

北京市政府對于以港資為代表的境外房企在北京一級市場上購地向來持謹慎態度，外資房企在北京歷次較有影響的大規模地塊公開出讓中少有勝績。20世紀90年代中后期，李嘉誠在王府井與長安街交界處的"東方廣場項目"，甚至驚動了國務院領導。在2006年底著名的廣渠路36號地塊爭奪中，13家競標者全部來自內地。北京市國土局局長安家盛在36號地出讓結果公布后曾對記者表示："我們就是為了控制地價。"

但也有人士指出，不少外資采用隱蔽的方法脫離監管。如果沒有房地產產權的變更，就很難監管到外資進入房地產市場的真實情況。

"值得欣慰的是，日前商務部聯合國家外匯管理局聯合下發《商務部?國家外匯管理局關于進一步加強?規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，規定新的外商投資大陸房地產項目必須通過審批，并由地方部門審批，改為上報商務部審批并備案。《通知》明確嚴格控制外資投資高檔房地產，外資申請設立房地產公司，應先取得土地使用權?房地產建筑物所有權?或已與土地管理部門?土地及房產建筑物所有人簽訂項目轉讓協議。即未有實質項目，審批部門不予批準成立房地產公司。同時，通知明確指出，必須嚴格控制以返程投資方式(包括同一實際控制人)?并購或投資境內房地產企業?境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。可以說，這是對外資進入國內房地產領域的一項適時適當的干預政策。"王宏新表示。