透視高房價背后的腐敗成本

李　琳

時下，一路飆升的房價令孜孜以求卻囊中羞澀的普通老百姓只能望樓興嘆。公眾在思考房價高漲原因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，在畸高的房價中，有一個重要的成本往往被大家忽視，那就是腐敗成本。近年來一批高官先后落馬，已經為房地產業的腐敗成本作了生動的注解。

高官落馬多涉及房地產

2005年10月，北京市國土局以未在約定的期限里付清全部地價款為由，宣布收回公寓和酒店主體結構建筑已基本成型的“摩根中心”。隨后“摩根中心”以“朝陽區大屯北頂村項目”的名義重新進入土地市場招標，并被北京首創集團與廣西陽光股份有限公司組成的聯合體以17.6億元收入囊中。而北京市原副市長劉志華的情婦正是首創集團下屬公司的股東，操作這一切的幕后指使者正是劉志華。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盤長達60分鐘的錄像帶揭露劉志華墮落奢靡的私生活，直接將其扳倒。

江蘇省原人大常委會副主任王武龍的落馬，也主要是受其弟弟地產商王文龍的牽連。王文龍與南京益來房地產開發有限公司董事長白松關系非同尋常，而益來公司曾在南京市開發“金陵御花園”、“益來國際廣場”等高檔地產項目。益來公司能在激烈的競爭中以低價順利拿到土地，與王文龍巨大的個人活動能力密切相關，而這活動能力無疑來自時任南京市委書記的王武龍。

山東省委原副書記、青島市委原書記杜世成也倒在了房地產上。杜世成涉嫌與2003年發生的嶗山違法批租土地大案有關。杜在青島任職期間鼓吹“房價不能倒”的謬論，導致官商勾結腐敗大案頻發和房價瘋漲。杜的兒子插手青島諸多大型工程建設，并參與倒賣土地，幫助一些房地產公司修改規劃，從中收取賄賂。杜還幫助他的外甥田某，在青島即墨區低價甚至無償取得29平方公里的用地，經營建設和旅游項目。

此外，上海市委原書記陳良宇、安徽省原副省長何閩旭、天津市原檢察長李寶金、湖南郴州市原委書記李大倫等高官的落馬，無一不與房地產腐敗案有關，媒體稱，“這些落馬高官，大多與房地產商形成了一條權錢交易的利益鏈條。”

解密腐敗“鐵三角”

官商勾結已成為房地產業的潛規則，是這個行業獲取暴利的基礎，房地產商與地方政府的一些領導干部、銀行的部分領導干部已結成了堅不可摧的利益“鐵三角”。兩三年來，這個“鐵三角”以各種各樣的形式聯合起來化解中央政府的地產調控政策。

瘋漲的房價是權力腐敗的市場映射。某業內人士說，開發商要想做一個樓盤，各主管部門的菩薩都要拜，一路拜下來的費用占到樓盤總成本的3％到5％。不言而喻，有些地方政府不積極支持公開房價成本，在很大程度上是為了掩蓋其中的腐敗成本。

拿地環節是腐敗的重頭。2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5％，其余是協議出讓。而一塊地定價多少，有些時候就由領導手中的一支筆來決定。上世紀80年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要超過100億元。其中多少被開發商以灰色成本方式返還給手握簽字大權的人，不得而知。

土地到手后，接著是規劃設計。容積率的高低直接決定可建房屋面積的大小，影響的收益以數百萬元甚至千萬元計，而更改容積率的大權掌握在規劃部門手中，于是開發商便通過行賄在提高容積率上做足文章。

除了國土、規劃部門外，一個項目還需經過人防、消防、環保、園林、衛生防疫、交通、市政等部門的審批或備案。從審批到驗收，開發商行賄費用往往要重復支出。因為在每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關系的原則是“一個都不能少”。

房地產業與金融業之間存在著千絲萬縷的聯系也是不爭的事實。房地產開發資金的70％以上來自銀行，一筆資金貸給誰不貸給誰，怎么才算是符合貸款條件，貸款利率該高于或低于基準利率，其實都有很大的操作空間，這自然也就為權力腐敗創造了條件。

當炒房者用銀行的錢來炒房，當腐敗官員用受賄之財來炒房，當開發商利用自身便利來炒房，當掌握批地大權的官員擁有房地產公司的股份，房價如何根本性地穩定甚至回落，就是一個大大的問號。

狂飆突進的房價，已經背離了經濟規律、遠離民生根本，幕后推手并不僅僅是貪財逐利的無良商人，還有別有用心的政府官員。從“國八條”“國六條”到“國十五條”，國家宏觀調控政策在某些地方被太極推手化為無形，無數次的房價擠水行動以無奈告終，關鍵原因恐怕在于劉志華之流陽奉陰違地偷偷用權力托市，背后不可告人的秘密卻是分利分肥——從政績、聲望、權勢到金錢、私利乃至美色，借機一網打盡。

陽光工程打通房價下降通道

一系列城建高官腐敗案顯示，房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，同時房地產發展能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過權力尋租滿足了私欲。

反腐風暴中，腐敗官員一個接一個地落網，顯示了中央斬斷官商勾結鏈條的決心，起到了釜底抽薪的作用。近年來，我國房價持續快速增長，中央果斷出臺了調控政策，但由于官商勾結，首次調控政策成效甚微。在第二次調控政策出臺時，中央特別強調檢查和問責制度。特別是2006年，在反腐風暴的震懾下，那些平常與開發商勾肩搭背的官員，必然會有所收斂以避嫌疑，這也將給開發商心理上帶來影響，削弱他們強硬拉抬房價的精神支柱。

“任何貓膩都害怕公開”。著名經濟學家魏杰認為，解決房地產領域錢權交易問題，必須推行“五個公開”。也就是說：房地產交易全過程必須公開、房地產商信用必須公開、房地產交易資金來源必須公開、資金結構必須公開、付款方式必須公開。只有做到全方位公開，才能真正解決房地產領域的權錢交易問題。

“不要把自己帶進冬天”，一部分經濟學家對中國房地產行業發出這樣的呼吁。他們認為，要預防房地產泡沫轉為銀行金融風險，掃除房地產腐敗只是其中一步。實行什么樣的貨幣政策、改革經營體制、繼續維護和啟動房地產需求以及房地產企業的自律都是重要工作。

“中國的房地產面臨一場風暴，房價下跌的通道已經完全洞開。”中國管理科學研究院研究員李開發預計，在2007年“兩會”后政府將會繼續出臺更為“鐵腕”的調控政策，從而全方位地整治房地產業，擠壓房地產泡沫，打通房價理性回歸的通道。

摘自《廉政瞭望雜志》2007年4月刊

編輯任娟