房地產(chǎn)金融風(fēng)險與經(jīng)營政策

　　【摘要】由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，在其開發(fā)經(jīng)營中存在著各種風(fēng)險。其中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，進行金融風(fēng)險分析并提出相應(yīng)防范對策十分必要。
　　
　　一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進和共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，這種聯(lián)系將隨著各自的發(fā)展而愈發(fā)密切。
　　（一） 房地產(chǎn)資金具有墊付量大和周轉(zhuǎn)期長的特性。在貨幣信用經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的活動一般都是利用金融杠桿來融入資金而得以順利進行的。發(fā)行股票與債券是一種復(fù)雜的金融活動，不僅需要良好的信譽，而且需要較高的金融技術(shù)。因此，在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)中，像房地產(chǎn)業(yè)這樣從生產(chǎn)、流通到消費，對金融如此依賴的是比較少的。
　　（二） 由于房地產(chǎn)資金運動空間固定和具有較強的自然增值性，加上房地產(chǎn)本身就成為很好的抵押物和投資對象。金融機構(gòu)從貸款安全考慮，樂于發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值。
　　（三）房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是金融市場的獨立存在。在當(dāng)今世界許多國家都有大量的各種類型不同的房地產(chǎn)金融組織，都有房地產(chǎn)抵押市場及不動產(chǎn)抵押市場，實際上這就是房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)抵押市場已成為資本市場的主要組成部分。
　　
　　二、2007年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢
　　
　　（一）2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20% 以上的過快增長
　　1.在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。隨著股票市場的資金回流，大量獲利資金流入房地產(chǎn)市場。資金將繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。
　　2.一些房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程。還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展。
　　3.宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效，比如對股票市場的調(diào)控越有效，房地產(chǎn)便越有吸引力，因為許多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。
　　4.2006年以來，人民幣升值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費。
　　當(dāng)然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預(yù)期的，所以股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。
　　
　　（二）房價將繼續(xù)保持過快增長
　　北京、青島，上海等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。
　　1.2007 年圍繞著奧運會的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。
　　2.房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結(jié)果是將稅負轉(zhuǎn)嫁到下家，對炒房者沒有影響，結(jié)果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。此外，上海通過財務(wù)公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規(guī)壁壘，使上海房價持續(xù)上揚。
　　3.在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。隨著各地經(jīng)濟適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實會增加大量的經(jīng)濟型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。
　　
　　（三）普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢
　　房地產(chǎn)過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大。2001 -2005 年全國商品住宅平均銷售價格年均增長9.9%，2001-2005 年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導(dǎo)致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6 倍，比2001年的房價收入比為9.5 倍，短短四年房價收入比提高了3.1。
　　如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢。現(xiàn)在主要是靠投機需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。
　　
　　三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險
　　
　　（一）房地產(chǎn)對銀行金融業(yè)的依賴程度過大。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％—30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％—40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項目中60％的資金來自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調(diào)控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的資金壓力。
　　（二）政策風(fēng)險。正因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展過熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點。而每當(dāng)國家實施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
　　（三）房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險
　　1.房產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)信貸時決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：是否貸款、貸款多少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險和房地產(chǎn)企業(yè)對金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面、對項目的潛在風(fēng)險認識和準備不足。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而造成的風(fēng)險。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長，期間的風(fēng)險可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié)，而一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，則整個項目的風(fēng)險就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
　　（四）變現(xiàn)風(fēng)險。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產(chǎn)做抵押的方式進行，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營不良或破產(chǎn)時，理論上可以其做抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)本身就存在變現(xiàn)性較差的特點，而且在變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不良時，往往也正是本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時候。因此，也往往會產(chǎn)生連鎖風(fēng)險，危及整個建筑行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
　　（五）法律風(fēng)險。至今尚未有一部完善的法規(guī)對房地產(chǎn)運作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范，也沒有更為直接細致的相關(guān)法律來對房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風(fēng)險控制等做出約束和規(guī)范。如對劃撥土地抵押問題和個人住房按揭貸款問題等等，國家也在不斷探索和調(diào)整之中。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的不斷深化、細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風(fēng)險。
　　
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風(fēng)險的防范對策
　　
　　
　　目前，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，我國銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)比重肯定會提高。我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時房產(chǎn)企業(yè)的資金60%以上來自貸款，加之宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營的金融風(fēng)險有大增的趨勢。企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面來防范金融風(fēng)險：
　　（一）高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危害性，增強防范金融風(fēng)險的意識。企業(yè)要密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，加強金融市場分析與調(diào)研，適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略；要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解，對風(fēng)險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認識；要積極了解認真領(lǐng)會政府有關(guān)房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，從加強房地產(chǎn)自身經(jīng)營入手，認真研究相應(yīng)對策，讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營運行的軌道。
　　（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
　　（三）建立完善的財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達到之首要目標。因此，必須完善財務(wù)核算體系，建立管理會計系統(tǒng)，建立全面預(yù)算管理體系，完善資金管理系統(tǒng)。具體說來，需要做到以下幾個方面：
　　1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)
　　目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應(yīng)進行重新設(shè)計，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。
　　2．設(shè)立責(zé)任中心
　　房地產(chǎn)企業(yè)按照管理目標，根據(jù)各組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤中心，按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標準，并通過績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)ζ錁I(yè)績進行客觀評價。
　　3．全面預(yù)算模式
　　根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，可以采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋，以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
　　（四）不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發(fā)項目的潛在開發(fā)風(fēng)險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風(fēng)險。同時，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預(yù)測，對資金回收流量有一個比較準確的預(yù)測。
　　（五）加強銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
　　（六）建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。
　　
　　五、總結(jié)
　　
　　房地產(chǎn)市場是一個高風(fēng)險的市場，與金融業(yè)息息相關(guān)，也是宏觀經(jīng)濟中的重頭戲。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險時刻存在，并隨著各種內(nèi)外部條件的變化而不斷變化。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，只有時刻分析，警惕風(fēng)險，做好風(fēng)險防范工作，才能在不斷發(fā)展壯大的房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地。