新時期物業(yè)管理糾紛的處理辦法

　　隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷壯大和樓宇建設(shè)的日益增多，現(xiàn)代物業(yè)管理也成了人們關(guān)注的熱點問題。同時，在物管企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛也隨時出現(xiàn)，筆者結(jié)合近幾年的工作實際對此談點粗淺看法。
　　所謂物業(yè)管理糾紛，是指在物業(yè)使用、維修、管理中物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭執(zhí)，是一種極為普遍的民事糾紛。
　　目前，由于各物業(yè)管理企業(yè)的管理量大，面廣，涉及到雙方的利益關(guān)系，同時，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不健全，許多人對物業(yè)管理模式還比較陌生，觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理行為不規(guī)范等原因，物業(yè)管理方面發(fā)生糾紛在所難免。
　　
　　一、物業(yè)管理糾紛的種類
　　
　　物業(yè)管理糾紛主要有以下五種：
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　　如物業(yè)出售單位是否承擔(dān)物業(yè)保修期限和保修范圍的責(zé)任的糾紛，前期物業(yè)管理服務(wù)費用承擔(dān)的糾紛等等。
　?。ǘ┪飿I(yè)使用中的糾紛
　　如用戶、業(yè)主及使用人是否遵守有關(guān)。法律、法規(guī)，是否有如損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，損壞住宅公用部位、公用設(shè)施等行為。
　?。ㄈ┪飿I(yè)維修的糾紛
　　如物業(yè)維修基金的設(shè)立和管理的糾紛；物業(yè)維護(hù)、更新費用承擔(dān)的糾紛；因物業(yè)維修、裝修造成相臨業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失而引起的糾紛等等。
　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的糾紛
　　如對物業(yè)管理委托服務(wù)合同中所約定的有關(guān)條款，物業(yè)管理企業(yè)是否履行或完全履行其職責(zé)的糾紛；物業(yè)管理企業(yè)對服務(wù)收費是否合理，是否規(guī)范的糾紛等等。
　　（五）物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的糾紛
　　如居住小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)劃分的糾紛，小區(qū)內(nèi)供水設(shè)施，供熱設(shè)施，供電設(shè)施，有線電視等各管理職責(zé)的糾紛等。
　　
　　二、產(chǎn)生糾紛的原因分析
　　
　　產(chǎn)生糾紛的原因主要有以下三種：
　　（一）物業(yè)管理不善
　　如物業(yè)管理企業(yè)各項制度不健全，管理不規(guī)范，人員沒有持證上崗，工種不配套等。
　?。ǘ┕芾聿坏轿?br/>　　如物業(yè)公司服務(wù)水平與收費標(biāo)準(zhǔn)不成比例，捆綁收費，阻撓物業(yè)管理委員會的組建和正常行使權(quán)利，物管公司人員素質(zhì)較低，缺乏處理非常事件的經(jīng)驗和能力。
　　（三）部分業(yè)主思想認(rèn)識上不去
　　隨著房地產(chǎn)交易市場的日趨活躍，居民對自已的生活環(huán)境極為關(guān)注，做為房屋的所有者，從自已的切身利益出發(fā)，居民開始關(guān)心住房價值的增減，有些住宅小區(qū)的物業(yè)管理糾紛，原因是居民不能從思想上接受物業(yè)管理這種社會化、專業(yè)化的房屋管理方式，若用傳統(tǒng)的房屋管理體制來管理小區(qū)，雖然業(yè)主交費低，但服務(wù)上不去，無法實現(xiàn)住房的保值和增值。
　　
　　三、物業(yè)管理糾紛的處理
　　
　　根據(jù)物業(yè)管理糾紛，法律責(zé)任的種類和處理方法的不同，物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有協(xié)商、調(diào)解、行政裁決和行政復(fù)議、仲裁、訴訟等五種。
　　（一）協(xié)商解決
　　協(xié)商是物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人在自愿互諒的基礎(chǔ)上，按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，簡便、易行的解決糾紛。但在實際工作中，雙方所達(dá)成的協(xié)議要合法，必須符合物業(yè)管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，不能損害國家，集體以及其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
　　（二）調(diào)解解決
　　調(diào)解是指由發(fā)生民事、經(jīng)濟(jì)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人申請，本著實事求是、互讓互諒的原則，經(jīng)有關(guān)行政部門、法院、社會組織疏導(dǎo)排解解決糾紛的一種手段。
　　（三）行政裁決和行政復(fù)議
　　行政裁決是指對違反行政法規(guī)的行為，國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)或上級主管部門對違法者所作的處罰或處分的決定。在實際工作中，上級房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)通過行政復(fù)議，對下級機(jī)關(guān)所作的行政處罰或行政處理進(jìn)行復(fù)查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當(dāng)?shù)男姓Q定。
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　　仲裁是發(fā)生糾紛的雙方當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把它們之間的爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對爭議的事實和權(quán)利義務(wù)作出判斷和解決爭議的一種方式。物業(yè)管理糾紛中可以提起仲裁的有物業(yè)管理合同的糾紛、物業(yè)租賃合同糾紛、代理出租合同糾紛，物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)公司簽訂的合同糾紛等等。
　　（五）訴訟解決
　　訴訟是指受害人或案件的其他當(dāng)事人或法定國家機(jī)關(guān)依法向人民法院起訴、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益的一種方式。這種解決方式是在其他方式無法解決的情況下，矛盾激化到一定程度，萬般無奈的情況下方可采用，但此法有強(qiáng)制力，效果較好。
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