商品房預(yù)售合同糾紛案件六大特點(diǎn)

　　當(dāng)前北京地區(qū)房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。由于房價較高，預(yù)售成為商品房買賣的主要方式，商品房預(yù)售合同糾紛也相應(yīng)增加。日前，北京海淀法院民一庭對商品房預(yù)售合同糾紛的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，認(rèn)為此類案件表現(xiàn)出六個方面的特點(diǎn)：
　　
　　第一，案件增長量大。近三年來，商品房預(yù)售糾紛一直保持高速增長的態(tài)勢，案件數(shù)量居高不下，今年較去年更是有大幅增加。2005年此類案件數(shù)量為638件，較前年增長16.8％，2006年此類案件數(shù)量為801件，增長25.5％，2007年前11個月案件數(shù)量突破1244 件，比去年同期增長55.3％。這主要是由于北京地區(qū)房地產(chǎn)交易大量增加、房地產(chǎn)價格不斷攀升造成的。
　　第二，當(dāng)事人情緒易激動，影響案件審理效率。由于房產(chǎn)價值巨大且與百姓生活關(guān)系密切，一旦出現(xiàn)糾紛，則可能使購UUoqcJyUx9vNvvtq8sXE+W2ZwED0aP+yS7F2M9oC54I=房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失，因此在訴訟中購房者通常iqaQj0Smr90BHfQ+SKw4jXv+mM+Ths6sxnBVtg4RTkw=情緒較為激動，有的對法院的公正性抱有懷疑，這就增加了當(dāng)事人雙方及與法院之間交流的成本，影響了案件審理的效率。
　　第三，案件調(diào)解率低。近三年來，此類案件的調(diào)解率一直保持在20％左右的較低態(tài)勢，這主要是由于一方面當(dāng)事人之間情緒對立，不具備調(diào)解基礎(chǔ)，另一方面由于房屋轉(zhuǎn)讓或損害賠償有較為明確的計算標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人的預(yù)期較為明確，一般不愿意為達(dá)成調(diào)解協(xié)議而讓步。
　　第四，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會影響不可忽視。商品房預(yù)售合同在履行過程發(fā)生的糾紛通常會涉及一大批購買者的利益，購房者也會自發(fā)組成維權(quán)聯(lián)盟向開發(fā)商主張權(quán)利，對訴訟而言，個案的審判結(jié)果可能影響到其他購買者的行為選擇，產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛的社會影響，因此法院對此類案件的審理通常要慎重考慮判決的社會效果與法律效果的統(tǒng)一，增加了此類案件的審理難度。
　　第五，鑒定項目多，結(jié)案周期長。目前，有關(guān)商品房的鑒定類型多達(dá)十幾種，此類案件審理過程中，當(dāng)事人通常會申請各種有關(guān)房屋的鑒定，增加了結(jié)案周期，降低了案件周轉(zhuǎn)效率。
　　第六，對法官的專業(yè)知識要求高。此類案件通常需要審判人員對與房屋設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等環(huán)節(jié)的流程、規(guī)則有較高程度的了解，甚至需要看懂設(shè)計圖、施工圖、效果圖等建筑專業(yè)的基本圖樣，因此對法官的專業(yè)知識提出了較高的要求，因此此類案件一般需要進(jìn)行專業(yè)化審判。
　　隨著商品房預(yù)售合同糾紛案件的審判實(shí)踐不斷深入，法院應(yīng)該不斷總結(jié)司法實(shí)踐中的經(jīng)驗，制訂相關(guān)的審理規(guī)范制度，并與房地產(chǎn)主管部門加強(qiáng)溝通，共同探索規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)開發(fā)商、購房業(yè)主的合法權(quán)益的有效途徑。
　　
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