石城農民為何主動申辦宅基地房產證？

　　按照我國現行法律規(guī)定，農村集體土地上的房屋不需要登記，沒有房屋所有權登記制度；對經合法批準建設及歷史合法占用的房屋，由土地管理部門登記并發(fā)給農村集體宅基地“使用證”。但是在現實生活中，制度與實際存在著明顯碰撞。
　　以江西省贛州市石城縣農村為例，從上世紀80年代后期開始，石城縣農民開始主動要求縣房產局辦理宅基地“房產證”。十幾年下來，累計有3000戶農民向縣房產局登記辦理了宅基地房產證。按平均每戶建筑面積230平方米計算，房屋辦證總面積達69萬平方米。這些農戶為什么在制度不允許的情況下，寧愿花錢辦證呢？
　　原因很簡單。由于宅基地取得是無償的，現行法律對宅基地及其房屋的流轉有明顯限制：一是經本集體同意；二是只能轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶。此外，宅基地及其房屋也不能抵押和投資入股。這種制度設計主要考慮的是，集體土地是農民維持生計的基礎，對農民具有社會保障和失業(yè)保險功能。這與國有土地上的房屋有比較完善的產權制度大不一樣，存在房地產權制度的城鄉(xiāng)二元結構。
　　但在實際生活中，辦證農戶卻認為，辦理宅基地房產證表明財產權得到了政府認可，心里踏實，有利于維護自己的合法權益；另外有了產權證可以向銀行或民間抵押借錢，盤活資產，把固定資產轉為流動資金，用于再投資發(fā)展經濟。
　　應該肯定，現行的農村宅基地制度對保障農民居者有其屋，使農民安居而后樂業(yè)，鞏固農村基層政權起到了不可低估的歷史性作用。但如以與時俱進眼光來審視，該制度的有些條規(guī)“保鮮期”已過，成了制度“木桶”的“短板”。
　　
　　制度的“短板”
　　
　　“短板”之一，限制宅基地只能在本集體內進行轉讓并經本集體同意，在實踐中行不通。一是脫離實際。在農民眼里，自己花錢建的房屋就是自己的私產，有自主處置權，賣房一般不會報經本集體批準。二是限制在本集體內轉讓至少存在兩個問題：（1）農民每戶均有無償取得宅基地的權利，自己建房比買房有經濟上更劃算、結構上更合自己口味等諸多好處，因此一般會寧建勿買，小范圍轉讓很大程度上就成了一句空話。（2）在農用地承包經營權可以自由流轉、異地承包較為普遍的情況下，這種限制使來自異地的承包人難以在承包地定居，要么徒增了異地承包的制度性成本，要么反過來限制了農用地的異地承包、自由流轉。
　　“短板”之二，宅基地及其房屋不能抵押及投資入股，制約了農村本來就特別短缺的資本要素的盤活流通。以石城縣2003年農村建房為例，除了城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，該年全縣農民建房15.3萬平方米，如果以300元/平方米建筑造價計算，共計投資為4590萬元。禁止宅基地抵押和投資入股，使這四千多萬投資被固定在房屋上，這與城市國有土地上房屋可以抵押和投資入股形成鮮明反差。
　　“短板”之三，宅基地的使用權中沒有收益權，只“享有對集體土地的占有和使用的權利”。雖然宅基地使用權的取得是無償的，但與此類似的國有劃撥用地，其使用權人仍然享有對土地的部分收益權，而宅基地卻毫無收益權，顯然不合理。
　　“短板”之四，宅基地上的房屋沒有權屬登記制度，即沒有通常說的房產證，只有一本宅基地使用證。也就是說，只能證明擁有該宅的土地使用權，而地上的房屋卻不管，這不能不說是宅基地產權制度的重大殘缺。
　　
　　改革時機已經成熟
　　
　　物權法從10月1日