脫韁的房價

　　像一匹脫韁的烈馬，中國房價一路狂奔。
　　更不可思議的是，面對越來越強硬的宏觀調控措施，中國樓市卻一次次創出價格新高：
　　北京建委公布的北京市今年一季度商品住宅期房、現房項目成交均價排行榜中，最貴樓盤近每平米5萬元，而排名前20名的樓盤中，每平米均價都在2萬元以上，前30名中，最便宜的也在18000元以上；
　　據深圳市國土資源和房產管理局統計，截至6月21日，深圳樓市均價為15487元/平方米，關內新盤均價已經突破2萬元/平方米，稍微高檔一點的項目都在向三四萬元/平方米靠攏，而在羅湖區，最高5萬元/平方米的房價直逼香港的郊區元朗；
　　上海市的房價更是驚人，“湯臣一品”曾以11萬/平方米的價格讓世人矚目，而在上半年上海十大熱點樓盤的排行中，均價達到2萬元以上的樓盤就有3個。其中，財富海景花園的二手成交均價達到近6萬。
　　房價瘋漲的還不僅僅是京滬等一線城市。
　　國家統計局的最新數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，如北海上漲15.5%，南京上漲11.3%，石家莊上漲9.4%等。
　　按京滬等地的市中心商品房均價18000元/平米計算，這個數字可能是一個工薪家庭一年的正常開銷費用，也可能是目前大多農村家庭一年的總收入。但在中國的一些大都市，它只能買到1平米的房子。
　　但最要命的問題還不在于此，人們更關心的是：房價是否已漲到了頂？房價還會漲嗎？房價上漲的動力是什么？哪些人為的外力助推了房價的上漲？
　　有人曾讓地產大腕任志強預測房價的走向，他回答說，“從歷史上看，房價永遠都將是上漲的。”這是典型的房價上漲“有理”論；但也有人主張房價上漲“無理”論，典型代表就是自2001年以來不少人倡導的房地產泡沫論。但面對愈調愈漲的房價，很多人也不得不承認：這是個堅硬的泡沫。
　　有人說“存在的就是合理的”，那么，瘋狂的樓市背后有哪些合理成分？但也有人說，“上帝也會犯錯誤”，那么，中國樓市錯在何處？
　　北京市統計局的最新統計數據顯示，“今年上半年北京房屋銷售價格指數上漲了10.1%?！?000元/平米的銷售均價曾經是去年京城的主流銷售價格，而如今在五環內已經面臨“絕跡”。
　　“沒有買房的人都虧了。”北京著名的地產商人任志強說。
　　
　　“搶房”年代
　　
　　今年6月，北京的劉小姐在豐臺西四環附近相中了一個樓盤，均價在7600元/平米左右，六層的板樓，密度比較低。于是在開盤的時候，她不辭辛苦地通宵排隊領號。然而，開盤當日放出的一小批房，瞬間被人搶購一空，劉小姐竟然都沒有輪得上。一周后，她接到售樓員的電話，稱下一個要開的樓盤將開始排號了，不過這次的均價將在8300元/平米左右。
　　劉小姐算了一筆帳：如果買一個80平米左右的房子，按照前后價格的變化，一周的時間，她要多付近6萬元。
　　“現在不是吃供應糧的年代，也不是災荒年，更不應該是‘搶房’的年代啊！這么貴的房子，而且還要排隊買，而且還是爭先恐后，手持大把大把的鈔票生怕給不出去，太恐怖了！”劉小姐想不明白。
　　“市場多緊張?。‖F在許多大城市買房子都得求人，要在開發商或者政府主管部門有很硬的關系才能買到房子。為了解決關系戶的要求，開發商只好晚上偷著賣房子。有的樓盤開盤幾天就賣光了?！痹诮衲?月舉辦的“博鰲21世紀房地產論壇”上，北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授說。
　　“像北京這樣的城市，職工人均年收入只有3萬余元，60%以上的職工達不到平均線，是什么力量支撐著剛畢業幾年的學生就問津每平米近萬元的房價？是什么人在支撐著城區近兩萬元一平方、‘經濟適用房’也高達7千元一平方的畸高房價？”一位公務員對記者發出這樣的疑問。
　　北京市統計局的統計數據顯示，近三年來，北京市每年增加常住人口41.5萬。中國正處于城市化進程當中，其趨勢不可遏制，未來20年，中國每年將有1500萬農村人口移居城市或城鎮。據搜房網的消息稱，目前上海在建商品房6000萬平方米，按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米的建設量來算，未來3-4年內上海可供應的房源將小于需求10%-25%，而在北京，據業內專家估算，在住宅有效需求與有效供應量之間相差1000萬平方米。
　　在這樣的剛性需求面前，房子比什么都金貴。
　　
　　買房是居住還是投資
　　
　　在業內人士看來，自2004年之后，北京的土地供應逐年下降，保障性住房的建設面積逐年下降，房地產的開發投資逐年下降，而購買力卻逐年上漲，從而造成過多的資本追逐過少資產的樓市“奇異風景”。
　　在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環購買了一套65平方米的小戶型，購買價為44萬元，目前能夠賣到65萬元，除了交納營業稅、契稅等費用外，凈賺近20萬元?！拔屹I房子就是為了投資。”但與別人比起來，劉先生還只是“小打小鬧”。
　　據房產中介公司偉業顧問的統計顯示，2001年以前，外地客戶在北京的房地產成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產中介公司“信一天不動產”今年7月的抽樣調查統計顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重占總體購房的26.7%。
　　深圳房地產業內，流傳著“70％的買房者是投資客”的說法。據深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告（2007）》顯示，深圳市發放產權證后半年內就轉手的住房，占住房總套數的30.31%；得到產權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數的28.11%。
　　“2003至2005年間，上海的房價在一年多的時間里就上漲幾倍，近來深圳房價也在成倍上漲。這些現象都說明，目前的房地產市場完全是一個投機炒作的市場?！敝袊缈圃航淌谝讘椚輰Α吨袊洕芸氛f。
　　
　　房價被人為操縱了嗎？
　　
　　 在搜房網的一項網友調查中，95%的網友認為，“有遇到過開發商捂盤壓盤的情況”，92%的人認為“開發商捂盤惜售會造成房價上漲?！币晃粯I內人士甚至坦言：近半年來北京房價上漲的速度最快的根本原因，是開發商捂盤。而據《新華日報》報道，在房價飆升的南京，據不完全統計，建了不賣、開發商坐等漲價的樓盤大約有180萬平方米之多！
　　一位不愿透露姓名的開發商告訴《中國經濟周刊》，如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領取預售許可證，這樣開發商可以主動調整項目的開發和銷售節奏，政策一有變動就可調整銷售價格，隨變化滿足市場需求。
　　記者在查詢北京市大興區某樓盤時，銷售人員稱該樓盤其中一棟樓已經被某單位集體購買，不對外銷售，而記者隨后在該區的房管局查詢到，該棟樓的房源并沒有銷售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒有銷售，只不過由于位置、朝向、環境等條件較好，開發商將其留下來在后期銷售，以期獲得更高的收益。
　　記者了解到，中介公司和地產公司聯合起來“捂盤”也是業內公開的秘密。據業內人士介紹，某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個門店，用自己的銷售網絡把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。
　　2006年7月10日，建設部、發改委和工商總局聯合發出通知，要求房地產開發企業在取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。
　　
　　而某售樓處人員對《中國經濟周刊》則說：“房子太好賣了，我們不著急，慢慢賣，可以等著價格漲得更高一些。”
　　
　　房價的“天花板”在哪？
　　
　　從2004年以來，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。尤其是去年以來，宏觀調控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房價瘋長的步伐。但遺憾的是，一年來，房價不但沒有在調控面前停下腳步，反而“報復性”地從南漲到北。房價的“天花板”在普通購房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。
　　時至今日，小產權房已經被提醒“存在購買風險”、“違規開發建設的要停工停售”；“不買房運動”、“個人合作建房運動”等有可能化解高房價的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來?；蛟S真的是沒有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預之手”。5月11日，南京市物價局出臺六條措施，明確要求普通商品住房進行“一套一價”明碼標價，房屋均價的上浮幅度最高不得超過5%，嚴禁擅自上調價格，并在5月20日正式實行。
　　但市場好像已經對一次次的調控開始麻木，開發商開始由愁容滿面轉為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀房地產論壇”上，任志強說出了開發商的心里話：“宏觀調控本來是想控制開發商的現金流，從而抑制投資增長，讓房價降下來，結果卻相反，開發商的資金鏈沒有斷，反而發了財?！比沃緩娺M一步表示，樓價上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀調控似乎很好地滿足了開發商追逐利潤最大化的心理。
　　“越調越漲”也顯示了政府的尷尬。據某媒體報道：建設部官員應邀參加房地產論壇的前提條件是“只要不談房價”。作為房地產調控各部門的“牽頭人”，建設部“不談房價”的聲明，恰當地反映了當前房價調控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。
　　其實作為“牽頭人”，建設部也有自己的苦衷：最有效的調控手段是嚴把土地和信貸的閘門，以及相關的稅收調節，但建設部既管不了資金（屬銀行、財政部門），又管不了土地（屬國土部門），更談不上稅收的調節了。一個明顯的例子是，在2006年6月國務院轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，建設部提倡“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場?！倍鴩叶悇湛偩值恼邉t是“從2006年６月１日起，對購買住房不足５年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”，頗有搬石砸腳的意味。可以說，部門出臺的政策相互掣肘，使調控力大打折扣。
　　“中國房地產至少看好20年”，這是業內人士對房地產業的一個經驗判斷。買房者呢？
　　“讓所有的人都買得起房子，并不現實”
　　最近，白領小劉也被迫加入到“買房”的行列，盡管在他看來，現在房價高，還不如多租幾年房?！暗蚁肜^續租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對，她甚至說，不買房就不結婚，一直租房子多丟人?！?
　　長期以來，我國住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買房”、“家家戶戶買房”，于是買房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。
　　“我想有個家，有一個好的家”，是東方人特別是中國人的夢想；所謂“安家立業”、“有恒產而后有恒心”的儒家文化也長期熏陶著每一個國人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來越多，人人都想擁有自己的一套住房。
　　“進入21世紀以后，我國住房建設出人預料地進入一個高位增長階段。特別是2003年以后，全國城鎮住房建設投資每年增加20%以上，年建設住房面積6億多平方米；人均年建設住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達到80%以上。這樣的高位增長，在世界上都是罕見的。”中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對《中國經濟周刊》說。
　　如此高的自有住房率實際暗示著中國住房中的一個現實問題：不太接受租賃概念的中國消費者，要房子就一定是要有產權的房子。
　　對此，經濟學家吳敬璉有個著名的論斷：政府的責任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。即使在當今經濟最發達的美國，住房自有率也只是達到65％左右，很大一部分人都是租房住。而中國的發展水平遠遠低于歐美，所以讓所有的人都買得起房的想法并不現實。
　　但是，似乎所有的人都在努力實現著這個“不現實”的想法。