內地房地產業應借鑒“香港經驗”

　　回歸十年，內地與香港在交流中相互促進，在發展中互相借鑒，共同促進了經濟的繁榮和發展。在房地產行業，房地產市場的十年與香港回歸的十年基本重合，十年來，內地房地產市場的發展處處顯示出“香港經驗”的印記，十年后，這些“香港經驗”仍然值得內地房地產行業繼續學習和借鑒。
　　香港房地產的發展，至少三個方面的經驗都是內地房地產業必須認真學習研討的重點。第一是香港房地產業的快速起步和發展，第二是公屋（廉租房）制度，第三是香港處理亞洲金融危機所導致的房地產泡沫破滅的經驗和教訓。
　　香港房地產的快速起步和發展，得益于自由完善的市場環境和靈活多樣的融資體制，以及不斷創新的對購房者進行支持的金融產品。房地產是一個資金密集型行業，而香港房地產起步的上個世紀50、60年代，無論是港府還是開發商資金都十分有限，樓花和按揭制度的創設和引入，使房地產開發商能迅速回籠資金，大大提高了資金的使用效率，也提高了購房者的購買力水平和消費觀念，而港府則通過土地招拍掛提高了財政收入。這些措施對于起步階段的香港房地產起到了重要的推動作用，這些制度也在改革開放后從深圳傳入內地，促進了內地房地產的發展。隨著時間的變化，類似于預售制、招拍掛等內容也不斷在實踐中遇到問題和質疑，但是其基本思路，尤其是在提高資金使用效率方面的思路永遠值得借鑒。
　　在內地，目前困擾房地產開發和銀行系統的仍然是資金問題。由于投融資渠道單一，內地房地產開發資金70%左右直接和間接來自銀行貸款，銀行系統過多地承擔了房地產金融風險，不僅為金融風險埋下隱患，而且使宏觀調控處處掣肘。反觀香港房地產，其融資渠道則順暢得多，開發企業既可以從銀行獲得支持，也很容易通過發行股票和債券融資，而后者在內地基本屬于起步階段，仍然需要更多的政策支持。
　　香港的公屋制度起源于災難性的“石硤尾大火”，公屋制度不僅包括政府出資建造建筑實體，還包括貨幣化的綜援金制度。到1997年，在當時全港650萬居民中，居住在出租公屋、政府補助出售單位的人口達331.38萬，占全港人口的50.97%。公屋制度與香港的房地產大規模開發幾乎同步，不僅解決了眾多中低收入者的住房問題，還為香港節約了土地資源，保持了社會穩定，提高了城市競爭力。反觀內地，由于“23號文件”中，“以經濟適用住房為主”的原則并沒有得到落實，導致商品房和社會保障用房苦樂不均和商品房房價上漲過快等一系列問題。
　　同時，在處理市場與政府的邊界方面，“香港經驗”尤為值得借鑒。在香港，狹義的房地產概念其實僅僅局限于有明確法律權屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內。市場與政府邊界清楚，政府公屋與房地產市場同步發展，一方面是廉價的政府公屋，一方面是天價的海景豪宅，互不侵擾，沒有那么多仇富心理和社會矛盾。在這一點上，內地城市無論是住房保障發展水平，還是處理政府與市場邊界問題都與香港相差甚遠。面對高房價，頻繁出現的行政干預，既是廉租房歷史欠賬的反應，又是對市場經濟和現代政府的執政理念缺乏認識的表現。
　　當然，香港的房地產發展也同樣會出現失誤和災難。香港樓市泡沫的破滅，既有亞洲金融危機的影響，又有政府決策失誤的作用。內地城市的管理者對其尤其需要警醒和借鑒。目前，資金大量涌入股市和樓市，房價飛漲，與香港金融危機之前具有鮮明的對照。從“香港經驗”來看，至少有兩點具有即時性的作用，第一，要保證金融安全，就要抑制投機，提高自有開發資金比例，減少對銀行的依賴性，推進融資多元化；第二，類似于“八萬五”的政府公屋可以減少需求降低房價，要降房價嗎？那就多建廉租房吧。