德國房屋租賃的市場化演進

　　
　　住房問題關系到老百姓的安居樂業、關系到社會公平與和諧。不久前我隨民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國、瑞典等國住房制度進行考察。我們在考察中看到：現在的德國住房制度是一種市場化的住房制度。
　　上世紀九十年代東、西德統一后，德國住房重新出現較大的短缺現象。這時的德國政府不是自身從事房地產業，而是大力鼓勵私人房產公司和私人從事房地產業，建造買賣公寓及別墅出售或出租。社會福利房則由政府主導，房產公司和私人建造房屋以滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善。
　　德國住房市場一個最大的特點是在整個住房市場中，租賃市場比重大于住房銷售市場。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。租賃市場發達可見一斑。
　　究其原因，是由于在現代市場經濟發展條件下，租賃市場的存在與發展，首先在很大程度上跟大量中低收入家庭無法承受購房經濟負擔、必須租房密切相關；其次是城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們不愿買房，寧可租房；而有的人暫時買不起房，需要不定期地租房居往。
　　為發展住房租賃市場，德國高度重視廣開出租房源，確保租賃住房供應穩定。現在德國租賃住房已形成多種結構：住房租賃市場中， 98％左右均為私房，這其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，還有8％是基金或保險公司出租住房，3％為專業建房公司出租住房；在全部租賃市場住房中，僅有1-2 ％為政府公房出租住房。
　　德國地方政府還以法律、規定等手段保障租賃住房供應穩定。德國法律規定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同時德國地方政府還規定房屋開發商必須提供房產開發總量的一定比例，專門建造、出租、售給低收入家庭。例如，現在科隆市每年新建3800套房，其中1000套規定開發商必須專門建造低收入家庭出租房。
　　對住房合作社建造出租房屋，政府還實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息貸款扶植私人和開發商投資建造出租住房，并設立住房建設基金，以低息、無息等政策性優惠貸款方式，鼓勵扶植開發商和私人實驗新的居住方式和更新舊房，作出租或出售之用。
　　德國在發展住房租賃市場過程中，還特別重視加強租賃市場法制建設和管理，保障租房者合法權益，穩定租金，防止租賃非法投機。首先是加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律；其次加強租房租金管理，制定比較完備的房屋租金管理法律；此外，法律還維護了租賃市場秩序，明確規定禁止“二房東”現象，有效地防止住房租賃非法投機。
　　為保障最低收入者住房的社會福利，德國政府專門規劃用地，由發展商開發，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發企業，入住者必須是最低收入者。
　　以科隆市為例，社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40％-50％。
　　科隆市有100萬人口，其中10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。德國社會福利房制度作為最低收入者的保障，類似我國廉租房制度。目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，但是還很不完善，主要原因是沒有穩定的資金來源，有效房源不足；德國對于房屋租賃市場的推動和政府引導，給了我們很好的借鑒。