紫玉山莊業主：１４年難設業委會

　　
　　這里是北京最有名的別墅之一，平均售價高達每平方米2.4萬元左右，物業費更是高達每月每平方米12.5元，但這些住在豪宅“金字塔塔尖”上的人們，卻有著意想不到的煩惱——
　　
　　“從小區開盤入住至今已經14年了，我入住也有5年了，可是竟然到現在還沒有成立業主委員會（下稱“業委會”），而且不知道還要等多久才能成立。”業主張先生無奈地對《中國經濟周刊》說。
　　張先生居住在位于北京市朝陽區大屯鄉的高檔別墅小區紫玉山莊，由于地處6000畝森林公園的三面環抱之中，因而被開發商—北京紫玉山莊房地產開發有限公司稱作北京“第一大城市人工肺”。
　　擁有如此優美的環境，房價自然不菲。據介紹，該小區的樓盤均為面積170-500平方米不等的別墅，每平方米售價2.4萬元左右。與此同時，業主還需要支付每月每平方米12.5元的物業費。
　　“紫玉山莊的業主們都是‘金字塔塔尖’上的人，不是來自全國各地的身家上億的富商，就是娛樂圈里的明星大腕。”紫玉山莊的一位售樓小姐驕傲地向《中國經濟周刊》表示，但她可能沒有想到，這些“金字塔塔尖”上的人們，正在為無法成立業委會來維權而煩惱著。
　　
　　誰來叫板天價物業費？
　　
　　“花天價購買的豪宅，每月又交這么多物業費，卻享受不到應有的服務。物業公司的服務讓人很不滿意。” 紫玉山莊第一批入住的業主師先生告訴《中國經濟周刊》，10多年來，該小區物業公司與業主產生了大量的糾紛，從別墅發生盜竊到小區公共綠地被開發商出租使用，再到物業費使用從未公開，每年糾紛不下百起。
　　高昂的物業費是雙方矛盾的焦點。“每月每平方米12.5元的物業費在同檔次的小區里算高的，北京有很多類似的高檔別墅區，物業費也不過每平方米8元。”張先生向《中國經濟周刊》介紹，“我的別墅有400多平方米，算下來每月僅物業費就要交5000多元。”
　　張先生等業主曾向物業公司詢問過物業費的制定標準，得到的答復是，小區的綠地多，會所等公共設施維護也需要費用，但是物業公司拒絕公布具體賬目。 “如果再問得深一點，他們就不搭理你了。” 張先生說。
　　紫玉山莊的物業公司是北京集祥物業管理有限公司（下稱“集祥物業”），為開發商全資子公司。記者于3月11日向集祥物業有關負責人提出采訪要求，但截至發稿，對方一直未有答復。
　　據張先生介紹，為了解決此事，業主們曾向北京市建委小區管理辦公室（下稱“小區辦”）咨詢，一位工作人員向張先生表示，在社區業主大會成立之前，物業管理公司通常由開發商指定，物業收費標準也由其單方制定，對于前期收費，業主沒有辦法“討價還價”。
　　“單個的業主跟物業公司斗，等于拿雞蛋碰石頭。業主唯一的維權辦法就是成立業委會，和物業公司談判，談不妥就換掉這個管家！”張先生說。
　　可是令張先生沒有想到的是，這條集體維權之路的第一步就遲遲無法邁出。
　　
　　難以逾越的2/3門檻
　　
　　“大概七八年前，業主們就有成立業委會的想法，但直到今天，仍停留在業主大會籌備組的階段，甚至這個籌備組也尚未獲得有關部門認可。” 張先生說，朝陽區建委小區辦告訴他們，由于他們達不到全體業主的2/3，所以沒有成立業委會的條件。
　　記者撥打了北京市小區辦的咨詢電話，一位工作人員解釋說，根據《物業管理條例》第十二條規定：業委會的成立首先必須提交獲得2/3以上業主同意的業主大會議事規則和業主公約。
　　而根據2004年北京市國土資源和房屋管理局印發的《北京市貫徹〈物業管理條例〉的若干意見》（338號文件）的規定：業主們購房面積要占小區總面積的2/3（66%）以上，才能成立業委會。業主在首次業主大會會議上的投票權，是按照其擁有的物業建筑物面積來計算的，每1平方米計為投票權計算基數，不足1平方米的部分不予計算。
　　“這就是說，如果我的房子是100平方米，你的房子是200平方米，你所持的投票權就是我的兩倍。”房地產法律專家、北京漢卓律師事務所的秦兵律師解釋說
　　正是這個計算法則，讓紫玉山莊的業主們在入住14年之后，仍無法達到成立業委會的標準。
　　紫玉山莊的平面規劃圖顯示，紫玉山莊于1993年開建，規劃中分五期建設：一期二期已經入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底開始預售；五期還沒有開工計劃。而一、二、三期的購房面積僅占總面積的62％，距離成立業委會的66%底線尚差4%的面積。
　　那么，如果紫玉山莊的別墅再賣出去幾套，是不是就能達標了呢？事情沒有那么簡單。秦兵律師介紹說，按照《物業管理條例》的規定，開發商持有產權的配套設施也有投票權。如果加上享有投票權的配套設施的面積，業主的投票權會進一步降低到53%。
　　“這就意味著，如果開發商不愿意成立業委會，達不到2/3的比例要求，就無法召開首屆業主大會和選舉業委會。”張先生說，“退一步說，即使開發商愿意成立業委會，他們也是大業主。要炒掉作為其子公司的物業公司，就好比兒子被告上法庭，判案的法官卻是他爸爸，我們業主還怎么去維權？”
　　陷于絕望中的業主們并沒有放棄，在仔細研究338號文件后，他們發現了“分期建設住宅物業的相對獨立區域，也可參照本意見成立業主大會”的規定。
　　按照張先生等業主的理解，既然一期和二期已經大部分售出，經計算業主持有的投票權在80%以上，因此一期二期業主可以先成立業主委員會。三期的少量業主如果愿意，也可以加入進來。
　　他們再次找到了朝陽區建委小區辦，但小區辦認為，應把整個紫玉山莊作為一個完整的物業管理區域，理由是：一期、二期和另外三期共用小區的道路，不能算作“相對獨立”的區域。
　　
　　冀望《物權法》
　　
　　像紫玉山莊這樣因分期建設而無法成立業委會的大型小區，在北京還有很多。2006年7月，北京市政協公布小區物業管理問題調研報告顯示，北京市新建的3077個小區中僅有11.7%成立了業主委員會，仍有大部分小區、尤其是分期建設小區沒有成立。
　　秦兵律師認為，造成這一問題的原因很多，但最主要的還是因為《物業管理條例》對業主大會和業委會的組織成立規定存在缺陷。
　　“經驗表明，小區規模越大、業主數量越多，業委會成功的難度越大。而規模越小的小區，業委會越容易成立。我建議，應該在小區里分區域分樓地成立業委會。此外，現行《物業管理條例》規定的2/3以上業主同意的門檻太高了，我認為有10%業主同意就可以成立。”秦兵律師說。
　　同時，秦兵律師還認為，分期建設小區成立業委會很難，是因為開發商所有的產權比例很大：有未售的現房，有已售的期房，另外就是配套設施。而把享有物業所有權的開發商也作為普通業主，與普通業主享有同等權利，邏輯上是不通的，不利于保障多數業主的合法權益。
　　北京華龍律師事務所的劉偉律師認為，雖然在338號文件中規定了分期建設的小區，其相對獨立的區域可以參照相關規定成立業委會。但對于“相對獨立的區域”卻沒有清晰的概念，在現實操作中容易淪為一紙空文。
　　“我們現在只能把希望寄托在物權法上了，聽說人大馬上要審議的物權法草案中，把成立業委會的2/3以上比例要求降到了1/2。如果真是這樣，我們就有希望了。”張先生說。
　　但秦兵律師提醒，即使業委會成立的門檻降低了，也并不代表能解決所有問題，“比如，對于業委會的成立是采取備案制還是登記制，由誰來管理，這在現實中都是很重要的問題。”他說。