別拿日本泡沫當鏡子

　　
　　任志強，1951年出生，1969-1981年參軍；1984年進入北京市華遠經濟建設開發總公司，1993年起至今任北京華遠集團總裁?，F任北京市政協委員。
　　任志強對中國房地產業的每次驚人之語，都會引發網絡數以萬計的熱烈回應。其著名論調包括“中國住宅應分貧富分區”等，在網友列出的“全國人民最想打的十人”名單中，他排名第三。盡管網絡上板磚橫飛，他依然我行我素，“真理不辯不明。”
　　中國社科院發布了最新的《黃皮書》——《2007年世界經濟形勢分析與預測》，其中提到了要記取當年日本房地產泡沫的教訓，避免在中國出現類似的情況。于是一些人就又開始用《日本房地產泡沫移師中國》來恐嚇中國的民眾。
　　我沒有讀社科院的《黃皮書》，但我認真地讀了日本著名學者野口悠紀雄的《泡沫經濟學》一書，以及蓋伯爾（Peter Caber) 《天下第一泡沫》（The Famous First Bubbles），也希望更多的人在討論泡沫問題之前先讀讀這兩本書。尤其是如果討論日本的泡沫問題，請先讀讀《泡沫經濟學》，此書專門研究和討論的恰恰是日本自80年代初到90年代初這段時間發生的事情。
　　2005年初一個讀書欄目請我做《泡沫經濟學》的讀書有感，我曾列舉了日本泡沫時的情況與中國現狀的比較，并認為差別巨大，因此也得出中國房地產根本不可能出現日本式的泡沫的結論。
　　中日房地產最核心的差別在于幾個方面：日本土地從家庭向機構與政府轉移的過程中是買方價格形成的增長，家庭的收入增加。中國土地是從國家壟斷向機構與家庭轉移的過程中賣方價格形成的增長；
　　日本是寬松的金融政策與零首付的土地抵押信貸，以增加流動性為主。泡沫之后是政府與銀行的壞賬，企業與個人實際支付的自有資金風險極低。中國是雙緊的金融政策與企業用自有資金支付土地全款后的開發信貸和二至三成首付基礎建筑物封頂之后的個貸政策，企業與個人以自有資金支付為前提和基礎，無資本市場的支持；
　　日本的股票市場與土地市場的融資互補，既可以發股票購買土地，也可以利用土地增發股票，兩者之間的價格相互推動增長。中國的股票市場與土地市場隔離，能利用資本市場融資的地產公司不到企業總數的1%，地產上市公司的市場占有率不到15%，股票市場的上漲有可能分流地產市場的資金；
　　日本是所有類型的土地與房屋價格均發生價格巨變（重點在東京和大阪）。中國只有部分城市的部分類型房屋價格增長，尤其是大量中低價位的房價變化不大，二三線城市的住房價格變化不大；
　　日本房地產增長中并非以住宅的自住需求為主，其非住宅類型的建筑所占比重遠遠大于中國，其城市化比重早已超過70%，房價增長與城市人口增長幾乎無關。中國房地產需求增長中以住宅的自住需求為主，全國用于出租的住宅總量約為存量的2%，住宅建筑占總建筑量中的比重占70%，目前的城市化率僅為42%，房價的增長與城市戶數增加和城市人口增長引發的供求矛盾相關緊密。
　　如果基本經濟背景與前提有重大差別，日本是不能當鏡子的。