商品住宅價格變化驅動力研究

　　摘要：商品住宅價格是住宅市場運行的核心機制，它的變化不僅影響到住宅市場的健康發展，而且也與廣大住房消費者的切身利益直接相關。然而商品住宅價格的變換又是受諸多因素影響的，本文以西安市2001-2005年商品住宅銷售均價數據及其它社會經濟因素數據為基礎，通過主成分分析方法，研究了影響西安市商品住宅價格變化的主要驅動力，從而為政府進行宏觀調控提供依據。
　　關鍵詞：商品住宅；價格；主成分分析
　　
　　近年來，商品住宅的消費已經成為整個房地產行業發展新的驅動力。但是，隨著國民經濟的快速發展，商品住宅價格的快速上漲已經成為全社會十分關注的焦點。由于商品住宅不僅是生產和生活的必需品，而且也是一種資產或財富。商品住宅的價格的微小變化既關系到普通居民的生產和生活問題，也關系到一個城市發展潛力和競爭力，更關系到國家經濟發展的穩定、宏觀經濟政策等。
　　
　　一、商品住宅價格影響因素理論分析
　　
　　商品住宅價格的形成受多種因素的影響或制約，是由多種因素相互制衡的結果，本文從房地產市場的參與各方角度以及商品住宅市場自身出發，對影響商品住宅價格變化的因素歸為五大類。
　　
　　1.房地產開發商因素
　　開發商是商品住宅的開發主體，開發商進行商品住宅開發是以獲得未來的房地產資產增值或收益為最終目的。因此，開發商在項目開發前期的土地取得成本和開發商所選用的建筑商在建設期對商品住宅建造成本直接影響到商品住宅建成后的定價。
　　
　　2.商品住宅市場供求因素
　　商品住宅價格水平的高低及其變動，從經濟學上講，是由商品住宅市場的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。在市場經濟中，供求關系是商品住宅價格變化的關鍵，如果住宅市場供不應求，商品住宅價格將超出其生產價格，反之則有可能低于其生產價格。此外，在短期內或某一時點上的價格決定和變動都是由市場供求關系來完成的，供求關系是決定市場價格的最直接的因素。
　　
　　3.地方政府政策因素
　　房地產業是一個區域性的產業，隨著住宅產業的快速發展，許多地方政府將房地產業列入地區經濟發展的重要支柱產業之一。商品住宅價格的逐年上漲，短期內能為地方政府帶來直接的土地出讓、稅收、財政和各類相關費用收益，有利于城市面貌的迅速改善和地區經濟發展。
　　
　　4.商品住宅消費者因素
　　商品住宅消費者的收入水平直接影響到商品住宅價格水平。商品住宅作為一種高檔耐用的消費品，從所有者、經營者過渡，轉讓給消費者，以實現其價值，在很大程度上受到當地居民收入水平的制約。
　　
　　5.其它因素
　　銀行存款利率會對住宅價格產生直接影響，這己在國外眾多住宅價格實證研究中得到證實。如果當銀行利率提高、銀根緊縮時，居民會傾向于到銀行存款而不愿意持有房地產，從而減少了對住房的需求，這會對商品住宅價格產生趨低的影響；而較低的銀行利率則會鼓勵住宅投資者，從而有利于住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。此外，城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產需求不斷增加，尤其是對商品住宅的需求激增，從而帶動了城市商品住宅價格的上漲，這方面在大城市表現的尤為明顯。
　　
　　二、商品住宅價格驅動力的經濟數量分析
　　
　　1.驅動因子的選擇及說明
　　本文以西安市2001-2005共5年的數據為實證分析樣本，選取了9個具有代表性自變量指標和1個因變量指標。X1為竣工住宅造價（元/m2）；X2為土地購置費用（萬元）；X3為商品住宅供需比（當年住宅開發竣工面積/當年住宅現房銷售面積+當年住宅預售面積）；X4為國有土地出讓收益（萬元）；X5為房地產業增長對GDP增長的貢獻率（當年房地產投資增加額/當年GDP增加額）；X6為當年人均居住消費額（元）；X7為當年人均可支配收入（元）；X8為銀行存款利率（%）；X9為城市化水平（本地區非農人口/本地區總人口）；Y 為商品住宅銷售均價（元/ m2）。
　　
　　2.分析過程
　　（1）因變量Y和自變量X1—X9的相關性分析
　　運用SPSS統計分析軟件對Y和X1—X9做兩兩相關性分析。
　　
　　
　　相關性分析是分析兩個變量之間的關聯度大小，從表1中可以看出X1、X2、X3、X4、X5、X7與Y都有較強的相關性，初步說明這幾個變量的變化對Y的變化有較強的影響作用。X6、X8、X9與Y的相關性較弱，相關系數都小于0.7說明它們的變化對Y的影響較弱，因此這三個驅動因子可以剔除。
　　
　　（2）對X1、X2、X3、X4、X5、X7驅動因子的主成分分析
　　運用SPSS統計分析軟件將X1、X2、X3、X4、X5、X7因子原始數據進行標準化處理后，再進行主成分分析。
　　
　　
　　3.分析結論
　　通過表2主成分1的特征值可知，應該提取1個主成分，且這個主成分的累積貢獻率達到了86.587%，基本符合分析要求。由此進一步得出主成分載荷矩陣（表3）主成分載荷矩陣是主成分與變量之間的相關系數。從表3中可以看出，當年人均可支配收入、竣工住宅造價、土地購置費用、商品住宅供需比在主成分上的載荷超過了0.9，說明主成分較高較好的反映了這四個指標所反映的信息。國有土地出讓收益和房地產業增長對GDP增長的貢獻率在主成分上的載荷界于0.8—0.9之間，說明主成分反映這兩個指標的信息雖然不及其它四個指標好，但是其高于0.8的載荷也說明了其反映信息的重要性。據此，西安市商品住宅價格變化的驅動力可以歸納為商品住宅市場需求旺盛因素、住宅開發成本升高因素和地方政府追逐自身利益因素三類。
　　
　　三、政策建議
　　
　　1.調整住宅市場供應結構，增加經濟適用住房和廉租房供給比重
　　目前，我國已初步建立起了商品性住宅、經濟適用住宅和廉租房為主體的住房保障體系。通過對西安市商品住宅價格的實證分析，可以看出迅速增長的有效需求得不到滿足是造成房價居高不下的主要原因之一，究其原因依然是經濟適用住房和廉租房的有效供應不足所導致的廣大中低收入者的住房需求沒有有效的在經濟適用住房和廉租房上得到釋放從而轉嫁到商品住宅市場，造成商品住宅價格居高不下。因此，政府在今后一段時期內大量建設面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的經濟適用住房仍是安居工程的重中之重。
　　
　　2.合理規劃城市住宅用地，促進住宅建設工業化程度
　　在土地價格日益規范透明的前提下，從地價方面要想達到降低房價，一條出路就是在土地面積有限的情況下通過提高土地容積率來實現。但并不是說，樓蓋得越高、容積率越高，房價就會下降。因為政府規劃不僅會限定住宅樓高度不能超過一定數值而且在防火、抗震等其它方面也有要求。故此，由于諸多條件的限定，在單位面積內既要符合城市規劃條件，又要多出房以降低房價，這就要求城市規劃部門更加專業和合理的對城市住宅用地進行規劃。降低建安成本的另一個途徑有賴于提高住房建設的工業化程度，要通過應用新產品、新技術、新材料、新設備、增大科技含量，來降低能源和原材料消耗，提高勞動生產率。但是由于我國是一個發展中國家，建筑業、房地產業都尚處于粗放型的發展階段，要想實現上述轉變必然是一個長期的漸變過程。
　　
　　3.進行地方政府發行公債試點，改善對地方政府的績效考核體系
　　地方公債是指地方政府在經常性財政收支不足的情況下，為滿足地方經濟與社會公益事業發展的需要，按照有關法律規定向社會發行的一種債券。在現今許多地方政府財政靠土地出讓收益、經濟發展靠房地產業發展的背景下，發行地方公債可以拓寬地方政府財稅收益渠道、緩解地方經濟發展靠房地產業支撐的局面。此外，在舉國上下以經濟建設為中心的