酒店式公寓目標市場的選擇

　　摘要：酒店式公寓是最近兩年盛行于我國房地產市場的一種既有酒店式服務又有居家舒適性，主要用于投資的居住建筑。酒店式公寓的主要目標客戶群是作為白領的年輕人、小型辦公族、常駐商務人士和商務旅游等短期租賃人士。
　　關鍵詞：酒店式公寓；市場分析；市場細分
　　
　　最近一兩年，全國各地的房地產市場上，關于“酒店式公寓”的廣告如雨后春筍般紛紛冒了出來。“酒店式公寓”這種新興房地產商品開始在房地產市場上盛行起來。
　　
　　一、酒店式公寓市場興起的原因
　　
　　1、市場細分催生酒店式公寓
　　房地產市場上的房地產商品淋漓種種，各種商品都在功能、格局、價格等多方面吸引消費者，市場競爭頗為激烈。這種情況下，惟有對市場進行充分的細分，進行準確的市場定位，深刻把握市場需求特點，開發出符合市場需求的差異化產品，才能免于陷入產品同質化的價格競爭，才能在市場競爭中獲得競爭優勢。
　　產品多樣化形成功能互補。目前，酒店式公寓市場從功能上可以細分為：商務型公寓、居住型公寓和混合型公寓幾種產品。以上三種不同類型的公寓，在功能上相互補充，滿足了不同需求的消費者的不同需要，形成了較為完善的酒店式公寓市場。
　　差異化競爭引導產品升級。酒店式公寓一直以來都在根據所在城市區域的特點進行進一步的功能定位細分和合理規劃。這就要求不同區域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內的各種配套設備、設施及提供的服務必須滿足商務和辦公的需要。
　　這種差異化的產品競爭不僅方便了消費者，滿足了消費者的需要，可以避免價格戰等形式的惡性競爭，而且可以建立起開發商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓項目在更多方面具有挖掘優勢的潛力，引導產品在不同方面升級發展，使酒店式公寓的發展前景更加光明。
　　2、投資優勢催生酒店式公寓
　　酒店式公寓作為居住建筑與一般住宅公寓相比較，主要有以下幾個方面的投資優勢：
　　出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的承租客源，保證了公寓的出租率。
　　租金穩定性較有保證。酒店式公寓統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，可以保持物業的整體租價。
　　性價比比酒店更有優勢。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設計，居住的舒適性大為提高，但在軟、硬件的配置上與酒店相差無幾，租金價格卻相去甚遠。因此許多酒店長租客便把置業目光投向了酒店式公寓。
　　隨著國家對房地產市場的宏觀調控力度的加大，使得在房地產市場上的投機成本急劇增加。因此，許多以前在房地產市場上進行投機的流動資本逐漸轉向于房地產商品的中長線投資。而酒店式公寓的高投資回報率便自然成為這些投資者的首選。
　　
　　二、酒店式公寓目標市場的選擇
　　
　　由于酒店式公寓是一種既有家的感覺又能享受高品質的酒店服務的居住類建筑。因此，其目標消費者應當是有這兩方面需求的人群。主要有以下幾個方面的人群可作為酒店式公寓的目標消費者：
　　年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時尚、有質量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，負擔不會太重，也不會對今后的生活造成影響。
　　小型辦公族。對于許多由幾個人組成，對網絡、通訊、交通等依賴較高，經常通宵達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織。而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設備一應俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。
　　長期駐外商務人士。這一類人群主要有商業項目人士、外派常駐人士。他們大多數是高學歷、高速之人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環境有獨特的理解和需求，有的甚至“拖家帶口”。而酒店畢竟是服務性營業場所，長期居住，經濟上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務性需求，酒店式公寓的出現正好填補了這項市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標客戶群。
　　商務、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，目的不同，要求也有差異，一般要求較高的居住舒適度及服務性高、交通便利，具有商務配套設施和服務等。酒店雖有較好的服務，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務和商務功能的酒店式公寓對這類人士的各項需求都能予以滿足。
　　作者單位：沈陽航空工業學院管理系
　　（編輯 雨露）
　　
　　參考文獻：
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