開發商與購房者兩個巴掌拍響高房價

　　真正反對高房價的只是房地產市場之外的那些人，進入購房程序的人雖然也反對，但這是一群“叛變”隊伍，今天沒下單他今天反對漲價，明天簽了協議明天他就盼漲價。變臉沒商量，只看買房沒買房。而現實中持續著的高房價責任，是賣房者與購房者兩個巴掌拍出來的。
　　
　　對于高房價的聲討已經持續了兩三年了。沒有人不認為，房地產商必須為飚升的房價負責任。從大量揭露的事實來看，這也并沒有錯。
　　但是，在市場經濟條件下，任何商品的市場價格都是在現實的供求關系中達成的。當然，從勞動價值論的角度看，包含在產品中的社會必要勞動量最終決定其價值含量從而決定其市場價格的高低。房價也不例外。從根本上說，樓房的建筑成本決定房價的底線。這一點開發商心中有數，而購房者只是聽風者，外界的傳言可能離譜更遠。但具體房價的形成與實現，卻倒是買賣雙方在市場上的博弈戰造就的。就這個意義來講，在市場經濟條件下，買賣雙方都應對價格負上責任。那末，僅僅說開發商在拉高房價，無論從學理上還是實踐上都講不通。
　　所謂一個巴掌拍不響，具體的市場價格是供求雙方利益爭奪與讓步的結果。是的，中國的房價高的出奇，我過去也寫有大量文章對其進行剖析與鞭笞，但是賣房者要價高，購房者還得愿意掏腰包呀！如果沒有面對出售的樓房，眾多買房者“配合”，房價能夠一漲再漲？
　　我這樣講，并不是說，購房者與自己過不去，反倒站在開發商利益立場去共同抬商房價，而是說，在客觀上目前的房價是買賣雙方共同“打造”的。只罵賣房者，不指責購房者，是不公正的。作為購房者，無論是終端消費者還是投資者，他在任何價位上買房，只要成交，就都與賣房者承擔相同的價格責任。所以，如果購房者也出面來罵高房價，他可以被認為是惡意推脫責任裝好人，或者說是占了便宜（至少是想占更多便宜）還賣乖。
　　當然，任何購房者都想將房價盡力往下拉，最終出現的房價持續上漲也不是購房者所希望的，他們變為與開發商“合謀”實在是不得已的事。什么不得已？這不是居家的壓力，便定是利益驅使。
　　這其間有一個問題，在一個不完全競爭的市場環境中，開發商是供求關系中的強勢方，而購房者則是弱勢方。在經濟權力強弱不均的前提下，價格博弈也不一定公正。于是，人們希望作為政府管理部門能出面調節，扮演經濟公正的維護人。實際上，政府管理部門多年來也一直致力于承擔這個責任，不斷地針對房地產發展中的各種問題出臺公共政策進行干預。問題是，社會公眾普遍認為，我們的公共政策有“拉偏架”之嫌，有暗中幫房地產商的之嫌。不過我則以為，即令如此，迄今為止房地產市場的所有交易，都是買賣雙方自由意志達成的契約，都是在現行法律法規下平等進行的。沒有人強行要你賣樓房，除非你的家庭“領導”、家庭“書記”一如“老婆”或“老公”。如果購房者感覺買賣雙方不公，他可以選擇放棄，之所以他最終賣了房，還是認為有利可圖，之所以他選擇馬上買不拖后，還是認為買晚了要吃虧。那末，我的意思是，購房者到了必須理性地檢討自己的時候了。
　　有些天真的網友告訴我說，購房者可以聯合起來，與開發商斗爭，將房價降下來。這是一個“囚徒博弈”的游戲。從理論上講，如果全世界購房者聯合起來，利益一致地與開發商斗，那一定會達到降價的目的。但在現實上，利益訴求不同的群體在統一的利益目標下聯合起來，本身就是一個現實不了的天大悖論。
　　由此來看，反對樓房高價者，遠沒有輿論渲染得那么多，而且在反高價的主力軍中，每日每時都有“叛變”者。房地產商成交量有多大，叛軍就有多少。剛才的反對者，轉身就變臉為支持者。這怨不得人的道德，也是利益使然，他們也身不由已。可能不是樹在動，是風動！
　　看起來，反對樓房高價的聲音發自購房者，但通過對這部分隊伍的分析，會令人瞠目結舌。我們知道，購房者事實上分為兩大類：一類是房屋的投資者，一類是直接消費者。對于房屋投資者來說，他們投資房地產的目的是賺錢，是低價進，高價出。人們熟悉的“溫州炒房團”玩的就是這一手。輿論界之所以將房屋投資者稱之為“炒房”，是因為這種行為有如炒股票，玩的是倒買倒賣，增值在買賣中。這里的“炒”，多少帶有不違法但也不高尚的意味。
　　但是，作為一項正當的投資，倒賣房屋，全世界都是通行呀！既然是投資項目，房價的高與低無關緊要，要命的是差價。要么是持續地走高，要么是時升時降。房價再低，沒有差價，便沒有任何投資價值。昔日的北海，珠海，海口，在上一世紀90年代初那場對房地產宏觀調控后，其樓房價格之低廉，一度宛如北京冬季的“羅卜白菜價”，十萬元的別墅，三五萬元的洋房居然無人問津。當下，北京、上海的樓房價，動輒上萬元乃至數萬元一平米，卻擠破頭搶購。這究竟是為什么？如果是投資，與他個人富有與否無關，也與他個人奢侈與否無關，有關的僅僅是差價。所以，對于投資房地產的人來說，降不降價對他無所謂，有所謂的只是會不會將房價調得死滯？
　　對于房屋直接消費者來說，他買房是為了安居，為了自己住。所以，這類房降價對他們才是至關重要的。換句話說，在豐富的房地產樓房中，只有一小部分，即只有與安居相關的那部分的樓房的價格真正牽動他們的心，至于別墅高檔住宅，至于商場，至于寫字樓，至于形形色色的奢侈地產品，其價格再高又何妨？由于中低檔房利潤遠不及高檔樓盤，近年來這類樓房的供應十分緊俏。如在首都北京，經濟適用房在房地產供應總量中的比重在2003年為6.1%，2004年更降至的4.1%左右。人們不會忘記，地產大鱷任志強財大氣粗地宣稱過，我只給富人蓋房。不過從純商人的立場看，他的話沒有錯。這就是說，真正與房屋降價密切相關的，是那些購買安居住房的群體。細心的人們會覺察到，人們買到房之前與之后對于房價是完全兩種心情與心理。一切買到房的人，無論是投資的還是自住的，都期望房價比自己買之前上漲，都期望自己那份物業價值與日俱增。一個網友給我講了個故事，他的一個朋友在過去的幾年中，天天批高房價，罵地產商，去年春節后來了個180度大轉向，擔心起今后的房價會不會跌下去？原因就是春節前他按揭了一套房。
　　余下的人群，就是真正的旁觀者。雖然當事者中，無論是房屋建設主控方，還是市場投資方，都不會推動樓房降價，雖然那些購買安居住房的人群財富力量十分弱小，但旁觀者是一個十分龐大的人群。誰說事不關已高高掛起，應該說，目前拉降房價的主體人群、主體力量就是旁觀者。人們要問，難道旁觀者是盡義務，在很大程度上，他們才是出于社會責任感，出于對地產商暴利的不忿，出于對居者無其屋的不平，出于對住房改革的不滿，如果說到小小的私心，大不了也只是預期，即房價持續便宜，如果自己哪一天要買房，也不至于被地產商宰得過分。有這種想法的，只是這類人群中的一部分。
　　問題就是這樣簡單：經過條分縷析后我們得知，真正反對高房價只是房地產市場之外的那些人，進入購房程序的人雖然也反對，但這是一群“叛變”隊伍，今天沒下單他今天反對漲價，明天簽了協議明天他就盼漲價。說變就變，立馬就變，變臉沒商量，只看買房沒買房。而現實中持續著的高房價責任，是賣房者與購房者兩個巴掌拍出來的。
　　不要為復雜紛紜的輿論所左右，不要為正義討伐的行為所感染，高管部門應從這個現實中悟出管理智慧。政府只管該管的，不要管應當由市場來調節的那部分。
　　（編輯/李毅）