“物權法”：呵護民生的法寶

　　《物權法》：精雕細琢的立法經典工程
　　
　　《中華人民共和國物權法》是一部明確物的歸屬、保護物權、呵護民生、維護市場經濟秩序的民事基本法律，是在中國法律體系中起支架作用的重要法律。
　　《物權法》稱得上是當代中國立法精雕細琢的典范。草案在提交十屆全國人大五次會議正式審議前，全國人大常委會已經對它進行了七次審議。根據全國人大常委會的安排，近三千名全國人大代表已經提前研讀、討論物權法草案，提出進一步的修改意見。這部法律草案是于２００２年１２月提請九屆全國人大常委會第三十一次會議進行初審的。自2002年以來，物權法草案反復修改，歷經七次審議，文本日臻完善，草案已經比較成熟。對一部法律草案進行八次審議，并且曾經向社會全文公布草案以征求意見，這在中國立法史上是絕無僅有的。
　　
　　《物權法》：孕育人類物質文明、精神文明和政治文明的法律溫床
　　
　　中國有句精辟至極的古語：有恒產者才有恒心，誠哉斯言。假若說“恒產”是人的穩固的物質基礎，“恒心”是人的穩定的精神訴求，那么兩者不止是一種水乳交融般的相互依賴關系，并且“恒產”在相當程度上是醞釀“恒心”的豐盈“原料”。人的向善、誠信、遠見、創造欲、進取心等精神美德的迸發皆與擁有“恒產”這一自由支配的財富有著某種潛在的關聯。需要指出的是，這句古語的關鍵詞是“恒產”，所謂恒產用現代語言解釋其實就是物權。
　　追求財富、占有財富、享受財富是人的天性，每個人對自己的財產都擁有獨立的排他性的支配權。文明發軔于物權，濫觴于對物權的尊重和保障。
　　《物權法》的制定之所以如此審慎，還因為它所保護的物權本身非同尋常的現實意義。物權的確立是人類創造物質財富的第一推動力，對物權的保護可以最大限度地釋放公眾創造財富的智慧和熱情，進而推動社會的文明進步。從這個意義上講，物權是人類社會發展進步的強大推動力。英國法學家布萊克斯通在其名著《英國法釋義》中精辟地指出：“沒有任何東西像財產所有權那樣如此普遍地喚發起人類的想象力，并煽動起人類的激情；或者說，財產所有權是一個人能夠在完全排斥任何他人權利的情況下，對世間的外部事物所主張并行使的那種專有的和獨斷的支配權。”在英美國家，財產法的立法主旨就是保護私有財產權不受侵犯。美國法學家波斯納在其名著《法律的經濟分析》中生動地詮釋了保護私有財產權的極端重要性：“試想一個全部所有權都被廢除的社會：農民種谷物、施肥、立嚇鳥的稻草人，但谷物成熟時他的鄰居卻將之收割后據為己有。由于農夫既不擁有他在其上進行播種的土地，也不擁有莊稼，那他就無權對其鄰居的行為提出法律救濟要求。……在經歷幾次此類事件后，人們就會放棄對土地的耕種，而社會將設法尋找很少要預先投資的方法（如打獵）來維持生計。”可以說，沒有財產權為依托的生存權是空洞的權利，沒有財產權的其他任何權利都是空虛和漂浮不定的。沒有財產權的生存意味著“通向奴役之路”，對財產權的侵蝕、剝奪、踐踏乃是一種與現代文明格格不入的野蠻行徑。
　　一言以蔽之，物權是憲政的基石、人權的屏障、市場經濟的核心、社會繁榮的樞紐，是人類謀求生存與發展的基本權利，也是維系人類自由與尊嚴的根基。物權堪稱孕育人類物質文明、精神文明和政治文明的溫床。
　　值得一提的是，在《物權法》起草過程中曾經出現過不同的立法爭議，有學者甚至對《物權法》草案提出了措辭激烈的反對意見。筆者認為，任何一部法律的起草都可能出現不同的立法聲音，立法本身就是一個充滿博弈、交涉、討論、協商的過程，對《物權法》這樣重要的法律出現意見分歧也完全是正常的，事實上立法機關也始終歡迎不同的建議，但底線是不能根本上否認《物權法》的價值，不能動輒以“違憲”等為由阻止物權法的立法進程，任何違背立法規律的反對聲都是蒼白的。
　　
　　《物權法》：呵護民生的重要法寶
　　
　　《物權法》是一部與民生休戚相關的重要法律，是呵護民生的重要法寶。《物權法》的許多法律條文與普通老百姓的生活息息相關。
　　《物權法》第六十四條規定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。第六十八條規定：企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利；企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。《物權法》對公民私有財產的保護和肯定，使得權屬關系清晰了，公權不再侵犯私權。《物權法》將激發老百姓創造財富、積累財富的積極性，促進社會和諧。
　　《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地七十年；工業用地五十年；商業用地四十年；綜合用地五十年。此次，《物權法》關于居住用地七十年后自動續期的規定，無疑給廣大老百姓吃了一顆“定心丸”。
　　根據《物權法》的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　《物權法》同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，《物權法》亦規定“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。
　　根據《物權法》，消費者所購買的期房將受到法律保護。以前人們買期房，風險性比較大。如果遇到房價上漲，難免有的開發商會動起歪腦筋，把期房以高價再次轉賣他人。此時，買房人只能向開發商索取賠償，而開發商也只是象征性地賠償一點了事，本屬于買房人的住房卻很難再追回來。《物權法》實施后，消費者所購買的期房，可到產權登記部門進行預告登記，確認產權歸屬。如果開發商把買房人已經交了預付款的期房再轉賣給他人，買房人可以向第三人或者第四人依法追回。
　　農村人可以把房賣給城里人。《物權法》取消了以前法律有關“城里人不得到農村購房”這一禁止性規定，同樣取消的還有對農村出售宅基地的限制。以前法律要求，農村人出售住房只能賣給同樣享有宅基地分配權的人，比如同村的新婚夫妻等。
　　地下車位權屬需要約定。《物權法》對于車位，總的原則是“地上車位屬于業主，地下車位需要約定”。目前深圳存在很多類似的問題，事實表明，沒有明確產權的車位“約定”比較容易出現問題的。另外，車庫的建設成本是否已經轉嫁到房價中也無法確定，因此對于地下車庫，業主與開發商提前約定是關鍵。
　　小區的道路和綠地歸全體業主所有。《物權法》第七十三條對居民小區內道路和綠地的歸屬作了明確的界定：建筑區劃內的道路屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。
　　小區的道路和綠地歸全體業主所有，并不意味著只要業主委員會或業主大會通過了，就可以隨意更改公共部分的用途。即便大多數業主都同意，也不能隨意將道路、綠地改成停車場。《物權法》界定了小區道路、綠地的歸屬，同時也是對這些物權的保護，無論物業管理部門還是業主都不能隨意改變這些道路、綠地的規劃用途，不能私蓋建筑等，即使業主委員會表決通過也不可行。如果確需改作他用的，應報相關部門審批。
　　
　　業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主的建筑物區分所有權是隨著城市化的發展、土地利用的立體化和住宅小區的逐漸形成而產生的一種新型所有權。業主即為建筑物區分所有權人，一般是指房屋所有權人。通常情況下，住宅小區內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。小區內用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換，也就是所謂業主可以炒物業。
　　《物權法》拓寬了農民融資的渠道。在農村，很多農民都苦于發展生產時缺少資金，他們想貸款卻沒有值錢的抵押物，對這個問題，《物權法》第一百八十一條規定：“企業、個體工商戶、農業經營者可以將現有的或者將有的生產設備、原材料、半成品、成品抵押。”這就賦予了中小企業和農業從業者浮動抵押權，農民可以拿“未來農產品”到銀行抵押貸款。也就是說，農民把糧食種下地后，可以根據將來的收益向銀行貸款買化肥、買農藥等等。《物權法》在制定的過程中，考慮到要盡可能擴大擔保物的范圍，除法律明文禁止幾類財產不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，擴大了人們的融資渠道，尤其是浮動抵押權對農民而言是有實際好處的。當然，這需要農民去和銀行協商569af90ae40e56ec0deaa31ee1baf38d，請求其受理貸款申請，可能在實際操作層面還有一定的難度。
　　當然，《物權法》也有一些比較明顯的立法缺憾。如我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地七十年；工業用地五十年；商業用地四十年；綜合用地五十年。該法關于住宅用地七十年后自動續期的規定，無疑給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，它并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。七十年住宅用地使用年限到期后，這筆要居民自己來繳的土地出讓金究竟是象征性的收費還是不堪重負的巨資？如果國家把土地使用權價格提高到房主承受不了，房主最終可能不得不放棄對自己住房的所有權。《物權法》留下的這個空白無疑是一大立法遺憾。好在這個收費的難題并不是特別迫切，立法部門還有時間認真研究。
　　另外，《物權法》尚未對會所歸屬作明晰的界定。既然會所的基本功能是為小區住戶服務，會所的使用權原則上應歸全體業主所有。《物權法（草案）》曾規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”但在向社會征求意見之后，全國人大法律委員會再次研究認為：從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有。草案關于“會所”的規定可以刪去。
　　《物權法》對拆遷涉及的公共利益的概念缺乏明確的界定。第四十二條指出：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。征收個人住宅的還應該保障被征收人的居住條件。《物權法》強調為了公共利益，但是，這個公共利益如何界定，如何合法授權以及遵循怎樣的法律程序，都過于原則，需要出臺具體的規定來進一步完善。
　　筆者期待：在物權法的呵護下，我們的社會將呈現“有恒產者有恒心”的和諧新氣象。同時，筆者也由衷地期望今后更多重要法律的起草和制定能夠像《物權法》一樣民主、審慎、精細和寬容，期待更多像《物權法》一樣的立法精品。
　　《物權法》擬在今年十月起正式生效實施，但它的呵護民生的價值觀應該從現在開始就“生效”，就深入人心。