物權法趕考

寄托著民眾無限期望的物權法，從2007年10月1日起實施。自2007年3月16日誕生后，物權法在長達半年多的“實施準備期”內，屢遭難題，波瀾四起。從“最牛釘子戶”事件到“小產權房”風波，再到糾纏不清的小區物權糾紛，它們或揭開了未決的立法懸念，或觸及了現實的物權“死結”。所有這一切，都以最直觀的方式檢測著物權法，也等待著法律更加明晰的答案。

新聞背景：

“本院認為物權法生效后，劉×莎的惡意占有行為仍在繼續，故本案適用物權法與‘法不溯及既往’原則并不沖突。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第39條、第64條、第242條、第243條的規定，判決如下……”

2007年10月8日下午3時，湖南省長沙市芙蓉區人民法院民事審判庭里，審判長江濤的法槌響過，一起關于房屋產權糾紛的訴訟案件一審結束。這起看似簡單的案件，因為在中國首次適用剛剛施行的物權法，被寫入了中國法制史。

作為承擔著通過制約政府權力保障公民權利功能的法律，物權法的出臺與實施承載了人們太多的期待。湖南省“物權法第一案”中，盡管人們樂意看到物權法條款在普通民事案件中得到援引，但人們更加期待該法能在以政府行為為被告的案件中被“激活”，期待能有援引物權法制約政府權力、落實公民權利，真正就其實質性意義而言稱得上“中國物權法第一案”的出現。

房產“險境”凸現立法空白

2007年3月，正當物權法誕生之時，網絡上流傳起一篇題為《史上最牛釘子戶》的帖子，帖子的內容是一幅觸目驚心的圖片：重慶一個被挖成10米多深大坑的樓盤地基正中央，一棟二層小樓倔強地挺立著。據媒體報道，由于在拆遷補償問題上無法達成一致，“最牛釘子戶”已經與開發商對峙了近三年，正面臨被強制拆遷的“危險”。

這是物權法出臺后遭遇的第一場考驗，這一極具黑色幽默的考題使得立法過程中備受關注的“拆遷問題”，再次引發舉國熱議。它意味著，在城市發展過程中所累積起來的拆遷矛盾，已到了危如累卵的地步。

根據物權法的規定，征收土地、拆遷房屋的基本前提是——“為了公共利益的需要”。有意思的是，“最牛釘子戶”事件中的博弈各方，都抬出了物權法，尤其是“公共利益”這一尚方寶劍。開發商、政府部門堅稱“拆遷是出于城市建設的公共利益需要”，“釘子戶”一方卻反駁：“那只是開發商的利益，絕不是公共利益！”

更加遺憾的是，對于這場“公共利益”之爭，物權法似乎也無力回答。原因就在于，物權法僅僅提出了“公共利益”這一概念，卻沒有對其做出任何明確界定。

其實，在物權法制訂過程中，輿論普遍認為，倘若不明確何謂“公共利益”，就難以阻止以“公共利益”之名行“掠奪私產”之實。但這一社會呼聲最終并未體現在物權法中，理由是，物權法不宜也難以對“公共利益”作出統一規定，由相關單行法律作規定更為適宜。

從立法技術而言，這一立法決策不失為明智之舉。但直到物權法走到正式實施的關口，土地管理法等相關法律仍未就“公共利益”作出修法反應，最應對“公共利益”作出明確表態的征收征用法更是未見蹤影。可以肯定的是，如果任由“公共利益”繼續猜想下去，“最牛釘子戶”仍將在現實生活中重演。

“最牛釘子戶”事件余音未消，“小產權房”風波又起。從2007年四五月起，要求“小產權房”合法化的民間情緒開始不斷發酵。

所謂“小產權房”，是指一些鄉鎮、村莊在農村集體所有的土地上開發的房地產，并銷售給城市居民。按照現行法律法規的規定，這類土地只能用于農業生產或農民宅基地，不得用于非農業建設。因此，“小產權房”并不具有真正的產權，無法得到法律保護。

雖然風險巨大，但“小產權房”相對低廉的價格卻受到了消費者的追捧。在北京、上海等房價飆升的城市，盡管建設部和當地政府的風險警告言猶在耳，許多人還是奮不顧身地撲向“小產權房”。如此眾多的人群對“風險”趨之若鶩，甚至對“違法”無懼無畏，不能不令人深思。

其實，在“小產權房”的背后，隱藏的是城鄉土地的“不平等”權益。城市的國有建設用地已完全走向了市場化，而包括宅基地在內的農村集體土地卻不能自由流轉，只有經國家征收后，由開發商繳納土地出讓金等費用，才可以進行商品房開發。也正是通過這些環節，一些地方政府贏取了巨額“土地財政”，開發商賺得缽滿盆溢，而失地農民往往蒙受了巨大損失。

在物權法制訂過程中，許多人期望，物權法能夠改變城鄉二元土地管理制度，允許農村集體土地自由流轉。但遺憾的是，由于分歧巨大，物權法最終沒有作出任何突破，無論是宅基地使用權問題，還是集體土地建設用地使用權問題，都規定適用土地管理法等法律以及國家相關規定。

立法者寄希望于時機成熟時，通過修訂土地管理法等法律來反映改革成果，固然有其合理性，然而物權法在農村土地權益這類重大問題上的“失語”，也勢必無力應對迫在眉睫的現實矛盾。“小產權房”早不鬧晚不鬧，偏偏在物權法出臺后不久釀成一場大風波，也許就表達了一種“失望”情緒。

事實上，隨著農村土地流轉實驗的不斷深化，“小產權房”最終命運敲定，乃至土地管理制度的全面市場化，也許都不會過于遙遠。然而對物權法而言，似乎已不能分享這些未來改革的榮耀。生逢艱難改革的時代，面對最應明晰的土地物權界限，面對億萬農民的土地權益訴求，物權法無法圓滿擔當起應盡的責任，多少留下了歷史的遺憾。

難解的小區物權“死結”

在經歷了近三十年的住宅商品化進程后，越來越多的城市居民擁有了自己的物業，與此同時，因產權不清等因素引發的小區糾紛也愈演愈烈，演變成影響城市社會和諧的一大隱患。為此，物權法專設了“業主的建筑物區分所有權”一章，對小區內不同性質的產權劃分、業主大會和業主委員會的功能、車位和車庫的歸屬等等，都作出了相應規范。

不可否認，物權法的確“烹飪”了一桌“維權的盛宴”，不過，當人們細細品味一些權利的“滋味”，并不都能得到樂觀的結論。

物權法出臺后，廣州、上海等地的許多小區都掀起了緊急出售車位、車庫的風潮，一個車位二三十萬元的屢見不鮮，有的甚至飚升到四五十萬元。有知情者透露，這是開發商與物權法打“時間差”。因為根據物權法的規定，小區內規劃用于停放汽車的車位、車庫，由當事人約定其歸屬。而以前許多小區的業主與開發商簽訂購房合同時，并未對此作出明確約定，正因此，許多開發商要趕在物權法10月1日正式實施的“大限”之前，急于將一些產權并不清晰的車位、車庫“套現”牟利。

即使在物權法實施后，恐怕也難以解決業主“停車難”、“停車貴”的老大難問題。物權法對車位、車庫歸屬實行的是“約定優先”，這當然契合民事法律的自治原則。但在中國的現實語境下，弱勢的業主與強勢的開發商相比，完全不具有對等的談判能力，所謂的“約定”很可能演變為開發商漫天要價的“霸王約定”。更有甚者，一些建設成本已暗中分攤到業主頭上、理應歸業主共有的車庫、車位，也可能被開發商通過“約定”重復出售。

除了車位、車庫歸屬糾纏不清外，“住改商”（即住宅改作商業用房或辦公用房）也是許多城市小區的普遍現象。“住改商”既可能造成小區車位緊張、電梯擁堵、環境污染等諸多隱患，也可能為小區居民帶來生活便利。因此，究竟是禁止還是允許“住改商”，向來意見不一，甚至爭論激烈。

物權法的相關規定是，“住改商”除了需要遵守法律、法規以及管理規章外，“應當經有利害關系的業主同意”。物權法尊重業主自主選擇權的立法初衷毋庸置疑。問題是，何謂“有利害關系的業主”？如何征求有利害關系的業主同意？諸如此類的細節，物權法并沒有提供答案。有人因此質疑，物權法雖然給“住改商”留了一條“活路”，但相關條款幾乎不具有可操作性，現實生活中的“住改商”糾紛，恐怕仍難處理。

此外，物權法盡管提出了業主的“共有物權”概念，但除了小區內道路、綠地、車位車庫的共有情形規定得較為清晰外，對其他共有物權并無明確界定。而在現實生活中，許多小區的會所、自行車庫、地下室、設備層、地下人防工程等等，都處于“疑似共有物權”的混亂狀態，并且糾紛四起。典型的事例是，許多小區的地下室都被開發商和物業公司出租出去，變為旅館、倉庫等等，但如果地下室的建設成本花的是業主們的血汗錢，其收益怎能旁落別人腰包？可見，雖然物權法為小區業主送上了“共有物權”這一利好，但如果相關規則過于粗糙，共有物權恐怕只是停留在紙上的權利，僅僅是——看上去很美。

物權法沒有確認業主委員會的訴訟主體資格，也令許多人感到失望。輿論認為，物權法不明確賦予業委會訴權，不利于維護業主的合法權益，也不利于打破目前十分普遍的物業管理僵局。

顯然，要徹底破解錯綜復雜乃至血腥不斷的“小區糾紛”，要讓弱勢的業主或準業主享受“無痛置業”的快樂，立法者還需貢獻更多的立法智慧。

“配套法”不能承受之重

出于立法技術的考慮，特別是鑒于一些立法爭議有待未來厘清，物權法在不少問題上采取了“宜粗不宜細”的立法原則，留下了許多“立法空白點”，并將這些立法任務以“授權”等方式移交給了“配套法”或“下位法”。典型的一例是，在不動產登記問題上，物權法雖然明確要實行統一登記制度，但統一登記的范圍、登記機構和登記辦法等重要問題，卻由其他法律、行政法規規定。學界普遍認為，單獨制訂一部不動產登記法應是最好的選擇。

物權法的配套立法，不僅是掃清未決的“立法空白”，也意味著全面清理有違物權法精神的現行法律、法規、規章等。此外，物權法中一些過于原則、粗疏的條款，也需要通過司法解釋等途徑加以細化。總而言之，物權法的配套立法，將是我國立法史上最繁重的配套立法工程。

在物權法正式實施前的半年多“準備期”內，國務院已于2007年8月26日修訂了物業管理條例，各地也清理并修訂了一批物業管理等方面的地方性法規，最高人民法院有關物權法的司法解釋的制訂亦在快馬加鞭。然而，社會高度期待的不動產登記法、征收征用法等等，卻一直不見動靜。總體而言，物權法配套立法工程的進度，并未達到最為理想的狀態。

毫無疑問，讓物權法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物權法配套立法工程能否及時提速，還是延遲成“遙遙無期”，已成為物權法實施后不可回避的重大課題。

問題的另一面是，在物權法配套立法過程中，應該如何堅守物權法的精神？有關城市拆遷問題的配套立法就足以引起人們的思索。

2007年8月底，全國人大常委會修改了城市房地產管理法，授權國務院就城市房屋征收與拆遷補償問題先制定行政法規。此次修法的主要背景是，國務院2001年出臺的城市房屋拆遷管理條例與物權法嚴重抵觸，在物權法正式實施后，必須就城市拆遷設計出新的制度規范。

值得注意的是，對于在現實生活中對公民財產權益威脅最大的拆遷問題，物權法強調的是，應當由高位級的規范——法律來規制其權限和程序。輿論普遍認為，這樣的歷史重任，應當由征收征用法之類的專門立法來承擔。然而，物權法的實施已迫在眉睫，有關不動產征收的專門立法卻仍無實質性進展。在時不我待的情形下，通過修改房地產管理法授權國務院先行制訂行政法規，不失為解決問題的權宜之計。

但問題是，經此授權，物權法意圖“上收”到民意機關的征收制度立法權，又被“下放”到了行政機關手中。鑒于政府部門在現實的拆遷沖突中所扮演的角色，這一授權立法的后果不能不讓人擔憂。事實上，對于行政機關一手操刀的2001年版城市房屋拆遷管理條例，輿論普遍予以質疑，認為該條例過多照顧了開發商、房管部門的利益，卻沒有充分考慮被拆遷者的合法權益，一些開發商和房管局等政府部門往往穿著一條褲子，就是源于這種不合理、不公平的制度設計。

有此前車之鑒，國務院無論是制訂新的拆遷條例或修訂舊的拆遷條例，都應當堅守物權法所確立的原則底線，并通過立法聽證會等民主渠道，合理平衡各方利益，盡最大可能避免拆遷條例異化成侵害公民私產的“合法”工具。更重要的是，就城市拆遷問題制訂行政法規只能是“救急”之法，而不能一勞永逸地依賴下去。國家立法機關應當加快征收征用法的立法步伐，在更高的制度層面上，更為有力地約束政府的征收征用權、保護公民的私產權益，以更好地實現物權法的立法原意。

同樣，這種民主、公開、審慎的立法方式，以及堅守物權法精神的立法原則，也應該貫穿于所有的物權法配套立法。惟有如此，物權法保護財產權的燦爛陽光，才能不折不扣地照耀進現實生活。