不辦交房手續(xù) 租房易生糾紛

張某將其名下的一間沿街商鋪出租給李某，雙方簽訂了一份書面租賃合同。合同約定租期為5年，租金一年一付，其中第一個(gè)月為裝修期，裝修期內(nèi)免收租金。

合同簽訂后，張某馬上將該房產(chǎn)的鑰匙直接交給了李某，雙方并未辦理書面的房屋交接手續(xù)。李某拿到鑰匙后，便馬上找了裝修公司進(jìn)場裝修該房產(chǎn)。

根據(jù)雙方租賃合同約定，李某應(yīng)在簽訂合同1個(gè)月后支付第一年租金。可1個(gè)月過后，李某卻遲遲不交房租，張某多次向李某催討，李某均表示資金比較緊張，過段時(shí)間一定支付租金。此后，張某得知李某拖欠裝修公司的費(fèi)用也分文未付。感覺事情不妙的張某，便再次找到李某要求其盡快支付租金，可李某仍表示沒錢支付房租，還表示他已經(jīng)不想再租這房子了。

面對(duì)出爾反爾的李某，張某一氣之下將其告上了法庭。法院立案后，通知李某應(yīng)訴，可李某并未到庭，法院只好進(jìn)行缺席審理。

法院在審理過程中，詢問張某何時(shí)將房產(chǎn)交付給李某使用，是否有證據(jù)證明。張某在簽訂合同后便將房產(chǎn)鑰匙交給了李某，可當(dāng)時(shí)并未辦理書面交付手續(xù)。換句話說，張某手上并沒有將房產(chǎn)如期交付給李某的證據(jù)。

正因?yàn)閺埬碂o法提供有效證據(jù)，證明已按合同約定將出租的房產(chǎn)交付給李某，法院最終判定原告張某舉證不能，駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。

由于當(dāng)時(shí)交付房產(chǎn)時(shí)的疏忽，張某沒能如愿拿到租金，還得承擔(dān)敗訴的后果。

點(diǎn)評(píng)：沈宇鋒 （律師）

該案件是一起典型的房屋租賃合同糾紛，出租人因承租人不按約支付租金而提起訴訟。

從舉證責(zé)任角度看，法院對(duì)該案件的判決并沒有錯(cuò)。法院認(rèn)為，在房屋租賃合同法律關(guān)系中，出租人作為合同當(dāng)事人其要履行的最重要的合同義務(wù)就是交付出租房產(chǎn)的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定，在合同糾紛案件中“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”。因此在該案中，張某是否履行交付房產(chǎn)義務(wù)的舉證責(zé)任，應(yīng)由負(fù)有履行義務(wù)的出租人張某承擔(dān)，可事實(shí)上張某由于疏忽并沒有與承租人李某辦理交接手續(xù)，因此無法提供其將房產(chǎn)交付給李某的證據(jù)。雖然，事實(shí)上張某已按合同約定將出租房產(chǎn)交付給了李某，但由于其證據(jù)上的缺失，導(dǎo)致張某的訴訟請(qǐng)求未獲得法院的支持。

該案中，張某的境遇無疑給其他房產(chǎn)出租人提了個(gè)醒。在日常生活中，很多人在動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)，一般都會(huì)要求對(duì)方打個(gè)書面的收條或憑據(jù)，可在房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)，往往會(huì)忽略交接手續(xù)的辦理。

而出租人如果忽略了出租房屋的交房手續(xù)問題，除了可能像張某一樣無法證明自己已經(jīng)履行交房義務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)外，還會(huì)造成無法明確房屋出租的起算時(shí)間，無法明確房產(chǎn)在租賃期內(nèi)的毀損責(zé)任（合理損耗除外）承擔(dān)，無法明確房產(chǎn)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)（被盜竊、被水淹、被雷擊等人為或自然風(fēng)險(xiǎn)）轉(zhuǎn)移等問題。如果租賃合同雙方在履行合同中發(fā)生爭議，這些問題都將成為承租人“搗漿糊”的依據(jù)。因此，筆者建議房產(chǎn)出租人，在出租房產(chǎn)時(shí)應(yīng)重視出租房屋交房手續(xù)問題。

辦理出租房屋的交房手續(xù)應(yīng)明確以下內(nèi)容：1.交付時(shí)間，應(yīng)寫明具體的年月日時(shí)（明確時(shí)間可有利于明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題）；2.房屋狀況及配套設(shè)施，應(yīng)寫明房屋的成新以及框架格局，并列明配套設(shè)施的清單；3.水、電、氣具體刻度數(shù)，出租人已交付的有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，有利于明確出租人與承租人的費(fèi)用承擔(dān)問題。

總而言之，事前的手續(xù)是為了避免事后的糾紛，假如該案中張某妥善辦理了出租房屋的交房手續(xù)，估計(jì)李某也不會(huì)隨意違約了，其合法權(quán)益也會(huì)受到法律的保護(hù)。