對我國當前經(jīng)濟適用房補貼制度的分析

摘要：經(jīng)濟適用房政策是我國當前解決中低收入階層住房問題的主要方式，通過微觀經(jīng)濟模型對“貨幣補貼”和“實物補貼”進行了分析，從而得出當前我國實行的“實物補貼”不如“貨幣補貼”，并建議政策繼續(xù)向“貨幣補貼”方向前進。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；住房補貼

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2007）10-0093-02

1我國經(jīng)濟適用房補貼方式的現(xiàn)狀

經(jīng)濟適用房的補貼方式主要有“實物補貼”和“貨幣補貼”。“實物補貼”，即通過優(yōu)惠政策降低經(jīng)濟適用房的銷售價格來提高購買者的支付能力，其補貼需要房屋的成功銷售才能最終得到落實。“貨幣補貼”主要通過政府對中低收入階層直接給予經(jīng)濟支持來達到政策目標。目前在我國實行的是“實物補貼”的方式，當前我國經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要享受以下優(yōu)惠政策：一是建設(shè)用地實行行政劃撥，免除了土地出讓金；二是建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收；三是小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用完全由政府負擔。我國通過這些政策來減少經(jīng)濟適用房的開發(fā)成本，進而降低其市場價格，對具備購買資格的中低收入者進行間接的經(jīng)濟支持。

2現(xiàn)行補貼方式存在的問題

2.1缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生尋租現(xiàn)象

現(xiàn)行的“實物補貼”是一種間接的補貼方式，為了使政策優(yōu)惠能夠切實落實到中低收入階層身上，避免在過程中間被非法占用，需要對經(jīng)濟適用房的開發(fā)、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)進行大量的監(jiān)督、管理和審查，主要包括：對開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績和社會信譽進行審查；對房屋建筑面積、施工質(zhì)量等進行監(jiān)管；制定并公示經(jīng)濟適用房的基準價格和浮動幅度；審核居民經(jīng)濟狀況以確定具備購買資格的家庭；監(jiān)督經(jīng)濟適用房的銷售和市場流通，防止開發(fā)商違規(guī)銷售和弄虛作假等行為。這些工作增加了政府監(jiān)管的成本，使監(jiān)管難以有效進行和一定程度上監(jiān)管的缺位，并且在這一系列的過程當中因為監(jiān)管的缺位會產(chǎn)生開發(fā)商和個人的尋租現(xiàn)象。

2.2住房市場的發(fā)展受阻損害了市場公平競爭

在目前的補貼方式下，一方面，政府為了財政補貼的最終落實，對住房市場進行了較多的直接干預(yù)；另一方面，現(xiàn)行的補貼方式只針對新開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房，而對購買低檔二手房則沒有規(guī)定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，這使經(jīng)濟適用房與普通商品住房存在了較大的價差，為了防止出現(xiàn)個人或機構(gòu)違規(guī)投資炒房等不合理現(xiàn)象的出現(xiàn)，切實保障中低收入群體實現(xiàn)居住需求，相關(guān)法律規(guī)定經(jīng)濟適用房在購買滿一定年限后才能按市場價出售，這就限制了中低收入家庭進入二手房市場，不利于住房二級市場的發(fā)展和市場體系的完善。同時經(jīng)濟適用房開發(fā)商和商品房開發(fā)商相比擁有政策優(yōu)惠，具有一定價格優(yōu)勢。但由于政府相關(guān)部門對經(jīng)濟適用房開發(fā)商的選擇不夠透明公開。另外還由于經(jīng)濟適用房變異為商品房的可能性，以及開發(fā)商不高于3%利潤的不可控性，使經(jīng)濟適用房在購買對象、用地位置、戶型、質(zhì)量等方面與周邊商品房相差無幾，引起不少開發(fā)商的強烈不滿，他們認為具有壟斷利潤性質(zhì)的高于3%利潤是有損公平競爭的非競爭因素，經(jīng)濟適用房制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上的不公平競爭行為。

2.3補貼效益流失嚴重并且補貼分配靈活性差

在“實物補貼”這種間接補貼方式下，政府首先通過一系列中間環(huán)節(jié)將財政補貼發(fā)放給開發(fā)商，再過渡到具備購買資格的消費者手中，而補貼效益在這些環(huán)節(jié)中會產(chǎn)生不可避免的磨損，并可能因一些違法現(xiàn)象的出現(xiàn)造成嚴重的流失。（1）在工程建設(shè)中，部分開發(fā)商因利益的驅(qū)動會想方設(shè)法抬高名義成本，從而在受限制的利潤率下提高實際利潤額；(2)在銷售時，開發(fā)商利用自己相對于政府和低收入者的信息優(yōu)勢，設(shè)法提高實際銷售價格；(3)在政府對居民實際收入審查不嚴的情況下，一些高收入群體利用自身的經(jīng)濟、政治等方面優(yōu)勢更容易地購買到了經(jīng)濟適用房，這就使財政補貼的流向出現(xiàn)了偏差，沒有真正達到政策目標。同時“實物補貼”的是通過限定經(jīng)濟適用房的銷售價格來將補貼一次性發(fā)放給購房者，使得補貼的分配不夠靈活。一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，購買了經(jīng)濟適用房的居民在未來幾年內(nèi)可能會有較大的收入增長，不再滿足補貼要求，但目前這種靜態(tài)的、一次性的補貼方式不能對其進行及時有效的調(diào)整。另一方面，在中低收入群體中，不同家庭的經(jīng)濟狀況仍然存在差異，但在現(xiàn)行的補貼方式下，只有購買了經(jīng)濟適用房的家庭才能得到實際的補貼，得到補貼的多少也因所購房屋的價格、面積的不同而異，這就不能根據(jù)具體家庭的經(jīng)濟狀況來給予不同水平的補貼。

3經(jīng)濟適用房制度的微觀經(jīng)濟學模型分析

3.1補貼微觀經(jīng)濟學模型的建立

我國目前的住房補貼主要分為實物補貼和現(xiàn)金補貼兩種。經(jīng)濟適用房對于目標購買群體來說，也是一種實物補貼的形式。因此，可以用微觀經(jīng)濟模型對經(jīng)濟適用房政策進行分析。如圖3-1設(shè)橫軸X為消費住房的數(shù)量，縱軸Y為消費住房以外其它商品的數(shù)量U1、U2分別表示無差異曲線，它表示消費者對不同商品組合的滿足程度，AB、A'B'、AB″即表示家庭預(yù)算線。AB線與較低效用的無差異曲線U1相切于E點，該點表示在既定的收入水平和均衡價格條件下，購買OX1的住房和OY1量的其它商品，消費者能獲得最大的滿足。AB″與U2相切于G點，A'B′與U2相切于H點，其含義與E點相同，并且U2的效用大于U1的效用。

假定政府沒有實施經(jīng)濟適用房政策，在現(xiàn)有收入水平下，家庭預(yù)算線為AB，中低收入家庭購買住房的數(shù)量OX1。當政府對中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房后，相當于降低了住房的價格，家庭預(yù)算線變?yōu)锳B“；在住房以外的其他商品價格不變的條件下，中低收入家庭購買其他商品的數(shù)量沒有變化，而購買住房的數(shù)量從OX1增加到OX3。這種變化主要是由于住房的價格效應(yīng)引起預(yù)算線繞A點向外旋轉(zhuǎn)，是替代效應(yīng)和收入效應(yīng)共同作用的結(jié)果。分析替代效應(yīng)，可假設(shè)住房價格下降后，將中低收入家庭的貨幣收入減少到一定金額，使其在該收入條件下仍能維持原來的效用水平會有的購買情況，則AB”將平移到LN與較低的效用曲線U1相切于點F；這時，因無差異曲線U1上各點的效用均相同，住房消費由OX1增加到OX2，所以由于住房價格的下降而引起的對住房消費的增加即替代效應(yīng)可表示為X1X2。由于G點表示住房價格下降后，貨幣收入和支出不變時中低收入家庭實際的購房量，所以從F到-G點可以設(shè)想為將中低收入家庭減少的收入退還，并且其消費偏好不變，則其住房購買量將從OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房所引起的收入效應(yīng)是X2X3。從圖中可以推導(dǎo)出政府對中低收入家庭的補貼額。假定住房以外的其他商品的價格不變，在家庭預(yù)算線為AB時，購房量為AY3；當政府為中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房后，購買OX3住房量用其他商品表示為AY2，所以，中低收入家庭從政府得到的補貼用其他商品表示為AY3-AY2=Y3Y2。若政府實行“明補”，即直接向中低收入家庭提供現(xiàn)金補貼而不再提供實物補貼，在中低收入家庭的偏好及商品和住房價格不變的條件下，家庭預(yù)算線AB將向上平移，達到的效用只需與效用曲線U2相切，切點為H。此時政府對中低收入家庭的補貼用非住房商品表示為AA'，因AB與A'B'平行，所以AA'=CD（GX3與A'B'交于C點、與AB交于D點），而Y3Y2=GD，顯然，GD＞CD，即要達到相同的效用U2，實物補貼額超過現(xiàn)金補貼額。所以在中低收入家庭的需求函數(shù)既定的情況下，達到相同的滿足程度，實物補貼與現(xiàn)金補貼相比效率較低。

4完善經(jīng)濟適用房補貼方式的對策

4.1發(fā)揮非政府組織的外部監(jiān)督作用

正是由于對政府在一定程度上的的監(jiān)管缺位，使得尋租行為得以廣泛存在。因此，有必要在加強政府監(jiān)督的同時發(fā)揮非政府組織的社會監(jiān)督作用來規(guī)范經(jīng)濟適用房市場。“非政府組織”是不以利潤追求為目的的組織，他們可以作為社會低收入群體的代表與政府與地產(chǎn)開發(fā)商之間進行平等的溝通。非政府組織利用其經(jīng)驗來影響政府住房政策，對決策者施加壓力，并代表城市低收入者的權(quán)益發(fā)言，同時監(jiān)督機構(gòu)要嚴格審查經(jīng)濟適用房的銷售，堅決制止部分高收入階層違法投資、購買經(jīng)濟適用房的行為。

4.2短期內(nèi)大力完善“實物補貼”方式

配套制度的不健全使我國不可能馬上實行“貨幣補貼”，目前“實物補貼”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期內(nèi)，我國仍需要盡可能的健全和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房補貼方式，發(fā)揮其應(yīng)有的功效。一是要清除經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)中的不合理收費，使其價格構(gòu)成更為清晰合理；二是要設(shè)定合理的經(jīng)濟適用房退出機制，使的經(jīng)濟適用房市場流動起來；三是政府的各項制度一定要透明、公開，以維持市場的公平競爭。四是要明確界定中低收入階層，適當縮小供應(yīng)對象的范圍，集中力量先解決收入水平更低、住房條件更差的家庭的居住問題，緩解當前經(jīng)濟適用房尖銳的供需矛盾。

4.3逐步加強“貨幣補貼”的配套制度建設(shè)

從中長期來看，實行“貨幣補貼”方式是我國經(jīng)濟適用房改革的基本趨勢，建立相關(guān)配套制度不僅是健全經(jīng)濟適用房制度的需要，同時也是發(fā)展房地產(chǎn)市場、完善政府職能的重要任務(wù)。居民財產(chǎn)收入審核機制是重要的配套制度之一，目前我國還沒有一個權(quán)威的部門或?qū)ｉT的制度來判定家庭的財產(chǎn)狀況和收入水平，因此需要加快這一機制的建立。同時也需要加強和完善對房地產(chǎn)市場的相關(guān)統(tǒng)計工作，取得真實的住房價格、建筑面積、市場租金等初步資料，并統(tǒng)計出切實有效的房地產(chǎn)指數(shù)、空置率等指標，從而指導(dǎo)經(jīng)濟適用房的補貼工作。此外，稅收制度、產(chǎn)權(quán)制度、住房二級市場的狀況也直接或間接的影響到住房補貼的政策效果，需要逐步加以完善。

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