特色社區(qū)商業(yè)：城中村發(fā)展路徑新探討

城中村是中國(guó)20世紀(jì)90年代城市化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的中國(guó)二元體制下城鄉(xiāng)間不同土地所有制、戶籍保障、人力資源等特殊因素碰撞產(chǎn)生的另類社區(qū)。城中村坐落于具有商業(yè)升值價(jià)值的城市區(qū)域，村內(nèi)聚集的大量外來(lái)流動(dòng)人口，使其逐漸形成以物業(yè)出租、工商零售、餐飲及其他服務(wù)業(yè)為主的特色社區(qū)商業(yè)。將城中村定位于市場(chǎng)角色，培育開發(fā)特色社區(qū)商業(yè)，對(duì)于推進(jìn)城中村城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。本文特以長(zhǎng)沙市麓山村、高橋村這兩個(gè)典型城中村為例加以論述。

一、城中村商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模型

城中村商業(yè)活動(dòng)主體主要包括村民、租戶、經(jīng)營(yíng)者和村外消費(fèi)者。（經(jīng)營(yíng)者也是一類的租戶，因其特殊性在此分列出來(lái)。本文所提的經(jīng)營(yíng)者包括店鋪老板和員工。）他們之間的相互經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系構(gòu)成了城中村特有的商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模式，其包括兩個(gè)部分：自轉(zhuǎn)和公轉(zhuǎn)。

自轉(zhuǎn)是指城中村營(yíng)生的收入用于城中村的消費(fèi)，它包括三個(gè)方面：物業(yè)出租是城中村經(jīng)濟(jì)的重要特征，村民將房屋租給租戶，以及外來(lái)經(jīng)營(yíng)者，其商業(yè)行為主要發(fā)生在村內(nèi)；租戶大多在村外工作，租賃村民的住房居住，并向經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商品；外來(lái)經(jīng)營(yíng)者一般也租賃村民的住房在城中村內(nèi)居住，向村民支付租金，并向村民、租戶提供一定的生活資料。村民與外來(lái)人口的商業(yè)往來(lái)使得城中村商業(yè)初具規(guī)模。

公轉(zhuǎn)是指城中村與村外資源的交易及資源流通，主要涉及經(jīng)營(yíng)者與村外消費(fèi)者之間的商業(yè)往來(lái)關(guān)系。城中村商業(yè)服務(wù)對(duì)象并不僅限于本區(qū)域的消費(fèi)者，其所形成的商業(yè)街或一定規(guī)模的商業(yè)中心所聚集起來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，以及城中村內(nèi)大大低于城市商業(yè)區(qū)的消費(fèi)成本，吸引了部分城市中心消費(fèi)求廉購(gòu)買者。因此，城中村自轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上形成的商業(yè)規(guī)模，在由公轉(zhuǎn)帶來(lái)的消費(fèi)刺激下進(jìn)一步擴(kuò)大。在商業(yè)繁榮的城中村社區(qū)里，公轉(zhuǎn)消費(fèi)所帶來(lái)的收入甚至超過(guò)了村內(nèi)消費(fèi)所帶來(lái)的收入，成為城中村財(cái)富增長(zhǎng)的新的切入點(diǎn)。

二、城中村商業(yè)特征

城中村作為另類社區(qū)，其商業(yè)具有一部分社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，但也有獨(dú)立于社區(qū)商業(yè)的自身特征。

1.物業(yè)出租的特色經(jīng)濟(jì)

房屋出租是村民的收入支柱，也是城中村最主要的經(jīng)濟(jì)形式，主宰這一經(jīng)濟(jì)形式運(yùn)轉(zhuǎn)的理所當(dāng)然是“亞當(dāng)斯密的幽靈：市場(chǎng)規(guī)則下的自發(fā)秩序”。村民為了補(bǔ)償其土地收益低于競(jìng)爭(zhēng)均衡價(jià)格的差價(jià)，最大化地利用可支配的面積和空間，具體辦法就是使住宅向更高層發(fā)展，以更高層的空間收益置換目前空間收益，因此形成城中村內(nèi)密集建筑的“怪物”。麓山村內(nèi)“握手樓”、“親嘴樓”等城中村風(fēng)格建筑的分布讓人驚嘆。伴隨著物業(yè)出租的產(chǎn)生和發(fā)育，物業(yè)出租逐步被納入“霍布斯的幽靈：公共管理”的范圍之內(nèi)。麓山村村委會(huì)成立長(zhǎng)沙騰麓物業(yè)管理有限公司，著手規(guī)范村內(nèi)房屋出租、租金等的管理。高橋村在社區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃管理下，建立起村民安置小區(qū)。在高橋大市場(chǎng)的發(fā)展及商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范管理的惠及下，高橋村租金上漲，村民收入隨之增加。

圖 城中村商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模型圖

2.低成本的生活消費(fèi)

城中村居住人口中外來(lái)人口數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于村民人數(shù)，這些來(lái)城市打工的流動(dòng)人口的收入水平、消費(fèi)水平?jīng)Q定了城中村成為城市低成本生活區(qū)。據(jù)調(diào)查麓山村內(nèi)租戶的個(gè)人月收入主要集中在500～1000元，經(jīng)濟(jì)較為繁榮的高橋村內(nèi)，月支出1000～2000外來(lái)人口占總外來(lái)人口的四成左右。這樣的收入與長(zhǎng)沙市的人均水平相比還是比較低的。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，低成本生活區(qū)降低了城市的生產(chǎn)成本，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累了資金，實(shí)際上有助于控制城市的營(yíng)商成本；從社會(huì)角度來(lái)說(shuō)，它們?yōu)槿鮿?shì)群體提供一個(gè)安身立命之所。因此作為低成本生活區(qū)的城中村成為城市化過(guò)程中的必然。

低成本的生活區(qū)特色在商業(yè)方面主要表現(xiàn)為廉價(jià)的生活消費(fèi)型商業(yè)形態(tài)的繁榮。由調(diào)查可知，麓山村村內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)主要集中在一日三餐、吃特色小吃、買衣褲鞋帽上面，其中一日三餐的消費(fèi)人數(shù)占總?cè)藬?shù)的近八成。

3.商業(yè)公轉(zhuǎn)的財(cái)富

城中村內(nèi)的外來(lái)流動(dòng)人口基數(shù)大、密度高、流動(dòng)性強(qiáng)，使村內(nèi)逐漸形成初具規(guī)模的商業(yè)形態(tài)，從而自發(fā)或規(guī)劃形成商業(yè)街或者商業(yè)中心。麓山村自發(fā)形成麓山村商業(yè)文明街，商業(yè)服務(wù)業(yè)輻射整個(gè)大學(xué)城；高橋村規(guī)劃建成批發(fā)特色的高橋大市場(chǎng)，商業(yè)輻射整個(gè)中南地區(qū)。在這樣的城中村內(nèi)，服務(wù)于村內(nèi)消費(fèi)者的生活必需品的店鋪基本與普通的城市社區(qū)相當(dāng)，而服務(wù)于村外消費(fèi)者的公轉(zhuǎn)商業(yè)卻相當(dāng)發(fā)達(dá)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般的城市社區(qū)。據(jù)調(diào)查，36.5%村外消費(fèi)者在麓山村的消費(fèi)頻率在每周1次左右。消費(fèi)內(nèi)容更是五花八門，依頻率由多到少依次為：吃一日三餐和特色小吃、買精品店內(nèi)的小商品、買衣褲鞋帽、泡酒吧上網(wǎng)吧等娛樂消閑消費(fèi)、美容美發(fā)等

城中村在通過(guò)公轉(zhuǎn)獲得財(cái)富增長(zhǎng)的同時(shí)，某些硬傷也阻礙著商業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。據(jù)調(diào)查，麓山村消費(fèi)障礙主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、市場(chǎng)管理不規(guī)范、安保工作不完善等。而高橋村雖然經(jīng)過(guò)規(guī)劃安置，村內(nèi)面貌煥然一新，基礎(chǔ)設(shè)施已然較為完備，但流動(dòng)人口的復(fù)雜性、密集性導(dǎo)致村內(nèi)治安十分不理想，每年處理的治安案件達(dá)幾百起。

4.業(yè)態(tài)齊全但規(guī)模普遍偏小

城中村商業(yè)事實(shí)上已涉及到商業(yè)中心、餐飲店、超市、便利店、維修店、美容美發(fā)店、書店音像店、家庭服務(wù)等幾乎所有社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，基本形成了一個(gè)業(yè)態(tài)較完備、功能較齊全的城市社區(qū)。城中村內(nèi)業(yè)態(tài)有以下特征：一是店鋪面積不大，裝修要求不高；二是商品和服務(wù)對(duì)象主要定位于生活消費(fèi)品；三是經(jīng)營(yíng)成本較低，獲利能力較大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。由此可知，城中村與便利店、連鎖店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)接。麓山村面積僅400畝，位于一土一金的大學(xué)城內(nèi)，本身并不具有大規(guī)模、連片開發(fā)的商業(yè)價(jià)值和可能，但它通過(guò)引入各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展了社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了自身財(cái)富的增長(zhǎng)。高橋村在政府的政策引導(dǎo)下，運(yùn)用社會(huì)資本等多種手段，引入便利店、連鎖店等業(yè)態(tài)，對(duì)“城中村”舊房屋和設(shè)施進(jìn)行改造，使“城中村”徹底改變面貌。

但是，由于商業(yè)發(fā)展缺乏資金，城中村內(nèi)店鋪規(guī)模普遍較小，經(jīng)營(yíng)手段原始。而村內(nèi)存在的內(nèi)在保護(hù)機(jī)制又常常限制優(yōu)勢(shì)企業(yè)的進(jìn)入，使得城中村商業(yè)發(fā)展遇到瓶頸。如果可以如高橋村引入企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)（如高橋大市場(chǎng)），城中村商業(yè)將出現(xiàn)新的局面。

三、城中村商業(yè)發(fā)展的對(duì)策討論

各個(gè)城中村有其特殊性，因此改造措施應(yīng)立足于村落特征，堅(jiān)持“一村一策”原則，有針對(duì)性地進(jìn)行改造。本研究認(rèn)為對(duì)于適宜“加入商業(yè)成分”改造模式的城中村，需要通過(guò)發(fā)展特色社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)城中村的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)采取以下應(yīng)對(duì)措施：

1.政府實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)換

政府有必要實(shí)現(xiàn)一種角色的轉(zhuǎn)換，即從直接參與干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)造一個(gè)有利于城中村商業(yè)發(fā)展的環(huán)境，具體措施有：①把城中村作為商業(yè)據(jù)點(diǎn)的方案納入政府政策與計(jì)劃，增加其經(jīng)濟(jì)價(jià)值；②引導(dǎo)市場(chǎng)改造城中村，鼓勵(lì)主流民間組織與城中村建立企業(yè)間的活動(dòng)；③整治治安的混亂與環(huán)境的臟亂差，加強(qiáng)對(duì)假冒偽劣商品和不規(guī)范的服務(wù)內(nèi)容的管理與引導(dǎo)，營(yíng)造一個(gè)安全清潔的市場(chǎng)環(huán)境。

2. 鼓勵(lì)商業(yè)組織成為促進(jìn)城中村商業(yè)發(fā)展的主體

鼓勵(lì)企業(yè)做好探索城中村商業(yè)模式的先行者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)城中村特殊的消費(fèi)需求、消費(fèi)偏好以及城中村的具體特征來(lái)開發(fā)城中村的市場(chǎng)空白點(diǎn)，尤其是與社區(qū)商業(yè)對(duì)接的的零售業(yè)、連鎖業(yè)等。做好踐行城中村現(xiàn)代業(yè)態(tài)的實(shí)踐者。企業(yè)應(yīng)注意與城中村社區(qū)搞好公共關(guān)系，如雇傭本地員工、提倡文明消費(fèi)理念等。同時(shí)應(yīng)避免與傳統(tǒng)小作坊、小工廠開展不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，改變城中村商品消費(fèi)貨品化的消極趨勢(shì)，生產(chǎn)或銷售安全優(yōu)質(zhì)的名優(yōu)產(chǎn)品，要注意自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使城中村作為企業(yè)進(jìn)城下鄉(xiāng)的市場(chǎng)中轉(zhuǎn)站而不是終點(diǎn)站。

3.合理發(fā)揮社區(qū)組織的作用

社區(qū)組織的角色轉(zhuǎn)型也是很有必要的，即將商業(yè)主導(dǎo)地位讓位于外來(lái)企業(yè)，自身充當(dāng)好協(xié)調(diào)、協(xié)助的角色。具體措施包括：培育好村落社區(qū)的市場(chǎng)觀念，走出狹隘的地區(qū)保護(hù)主義思想；引導(dǎo)商業(yè)據(jù)點(diǎn)的改善與發(fā)展，協(xié)助政府的環(huán)境清理，改善商業(yè)環(huán)境，協(xié)助企業(yè)發(fā)展商業(yè)用地，引導(dǎo)商業(yè)中心或者商業(yè)街的形成；提高村民的就業(yè)意識(shí)，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)卮迕褡灾骶蜆I(yè)，并配合政府做好政府與村民、外來(lái)人口的利益關(guān)系協(xié)調(diào)；創(chuàng)造工作準(zhǔn)備和推薦就業(yè)系統(tǒng)，鼓勵(lì)村民就業(yè)和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整。

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