二三線城市房地產業發展策略研究

[摘要] 本文立足目前房地產業發展狀況對二三線城市發展房地產業提出了幾點建議。

[關鍵詞] 二三線城市房地產業

進入21世紀以來，隨著我國工業化水平的不斷提高，我國城市化進程也進入到一個飛速發展期。大量的農村剩余勞動力向中心城市集中，國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所副所長肖金成預測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮中，而大中城市仍是農村人口轉移的主要方向。再加上各地區戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴張，這些也必然給城市房地產業的快速發展帶來契機。

一、二三線城市房地產業發展現狀

本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發達的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發達地區的縣級市。

隨著一線城市房地產業日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產行業發展的主流市場。根據國家發改委的月度監控數據顯示，二三線城市的房價不斷上漲，2005年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現漲幅的地區都是中國的二三線城市。這些數據無疑說明，我國二三線城市的房地產業加快了發展的速度，溫度開始不斷上升。

但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經濟及發展相對落后，觀念也比較滯后，計劃的成份明顯偏重，且其房地產業的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產行業中的龍頭企業，自主創新能力很差，即使是發展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發展房地產業面臨以下幾方面的問題:

1.面對實力強勁的“外來戶”，本地房地產企業不堪一擊

據統計，約有40%左右的中國百強房地產企業已經進入二三線城市并開始了項目投資，這說明有實力的房地產企業已經發現了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術、營銷策略以及物業管理上都擁有顯著的優勢，無形中壓縮了本地房地產企業的發展空間。

2.國家宏觀調控措施，使二三線城市房地產業雪上加霜

在國家減少土地供給的情況下，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產開發項目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產企業帶來不小的打擊，使得行業相對產出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產業發展步伐變緩;6月1日實施的“國六條”，業內人士爭論的沸沸揚揚，許多專家預測房價單高總低，使多數開發商和消費者采取了觀望的態勢，行業發展停滯不前。

3.地方政府求功心切，房地產開發呈現非理性發展

房地產市場不是一個簡單的由供求關系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經濟評價中心主任劉煜輝分析說，在房價畸形暴漲的背后，人們發現有一個揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產商才有恃無恐，使房地產業偏離了健康發展的軌道。

事實的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產業主要有兩個方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財政資金分配的變化和地方政府責任的加重，財政短缺是每個地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發展有自主知識產權的產業等等，這似乎是坐錯了位置，走錯了道路。形象工程每個城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費。

4.觀念陳舊，規劃和物業缺乏前瞻性，幾乎沒有創新

目前我國的二三線城市的房地產開發基本不理想，住宅小區無論在規劃、設計上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區基本上沒有什么區別。二三線城市這種缺乏創新的建設直接導致了嚴重的資源浪費和城市的無個性發展，城市魅力在一點一點的減少，吸引力大大降低。

5.房地產金融體制不健全，資本市場運作乏力

目前，我國普遍存在缺乏發達的多層次房地產融資市場，主要表現在：一是融資工具簡單，許多重要的業務品種還沒有建立起來；二是配套機構不完善，造成融資過程運作不暢；三是政府對金融機構監管不嚴，金融風險過大等等。對于二三線城市來說，房地產金融問題尤現突出，而國家為了預防金融風險又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產企業的運行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產業更顯捉襟見肘。

6.高素質人才匱乏，房地產業缺少領軍人物

對于建筑、房地產相關行業來說，其人才的流動性與稀缺性已經成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產業人才空缺職位達6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產企業“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發展階段不可逆轉的現象。

二、二三線城市房地產業發展策略分析

1.房地產企業橫向聯姻，打造地區知名品牌

1971年美國經濟學家韋斯特等提出中小企業資產重組是“防御性經營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩定、避免不利發展、避免不利競爭性轉移、避免技術過時和規避風險。如今，我國的二三線城市房地產企業同樣走到了抉擇的關頭。

聯姻是從優化產業結構、高效配置資源的角度出發的，合理的資產重組，可以將一個企業中的核心優勢資源向短缺企業轉移，也可以將兩個或兩個以上企業的一般資源（土地、資金）實行集中管理，從而形成有競爭力的集團項目公司，求同存異，共同發展。聯姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產企業活下來，并樹立起自己的信譽或品牌。

2.加強城市理性經營，鞏固地區中心城市地位

現在很多二三線城市開始注重城市建設，其本質就是發揮自己獨特的優勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優質人群到本市來定居，以此來推動城市化的進度。

但是，城市經營不能盲目擴張，在進行大規模的城建之前，首先要明確這個城市的功能定位或者說要找出城市的個性來發展，比如，這個城市的發展方向是商業化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業型城市，然后再進行城市建設。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內陸各個地區的人群前來觀光或者定居，它的房地產消費人群除了本地居民外，就是養老、投資和旅游的人群，因此城市發展的一個核心就是“渡假”；石家莊是一個典型的內陸省會城市，它的特點就是各地人群聚集的商業物流中心，有兩個國家級的小商品批發市場規模很大，因此這個城市的發展與外來人口密切相關。

3.注重環境保護，進行科學規劃設計，保障房地產業可持續發展

房地產作為人類社會經濟活動的載體，與周邊環境之間存在內在的統一性，越來越多的人開始關注環境帶來的無形價值，城市房地產開發應從傳統意義上的建造房屋轉變為人工環境創造與自然環境完美的融合，在最大限度保存原有生態環境的條件下進行人工開發，增大城市的環境價值。

4.完善信用體系，創新金融服務

地方政府應加大力度監督和管理金融市場預防金融風險，在開發金融新品種和新業務的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區的信用體系。政府和金融機構都要有一本賬，記錄開發商以及有金融業務的團體或個人的信用檔案系統，例如還貸情況，催繳次數，收入證明，工程進度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時可以以政府擔保的形式融通資金，保障金融業務的順利開展，最大限度的盤活資本市場。

5.實施以“借”為主的人才戰略

二三線城市的開發企業無論從創新的硬件能力、薪金、個人發展前景以及外部環境上都無法與北京、上海、深圳等一線城市相比，吸引和留住高級人才幾乎不太可能，因此，可以退而求其次，選擇與知名房地產企業合作來借調人才，或者選擇請一線城市權威的咨詢和代理機構指導開發以達到“使用”高級人才的目的。

順便指出，二三線城市房地產業也有其自身的優勢，比如，政府自治空間大；地方企業親和力強、反應靈敏、熟知環境等，其發展態勢還是比較樂觀的。