“以房養老”上臺來 亦是擔憂亦喝彩

“以房養老”在國內是一種全新的養老概念，但在西方發達國家已經頗為流行。這個新生事物一見諸媒體，就引起眾多老年人的關注，因為中國的老年人有房無款現象頗為普遍，而首個主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已在10 月正式掛牌營業。什么是以房養老？在先進國家它究竟是怎樣操作的？各方輿論和民眾怎樣看待這一新生事物？本文嘗試為老年朋友一一解讀。

“以房養老”的基本概念

“以房養老”模式就是投保人將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。給付金的計算一般是按房屋的評估值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命分攤到投保人的預期壽命年限中去。

“以房養老”實際是將投保人的房屋價值“化整為零”，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因為其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，它在美國被稱為“反向抵押貸款”，其實就是保險公司用分期付款的方式從有房老人（投保人）手中買房。

這種模式上世紀80年代中期由美國新澤西州一家銀行首先創立，如今在美國日趨興旺。隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并在20年里逐步發展成熟。

“以房養老”支持者和反對者各方聲音

專家：以房養老是目前國內個人理財規劃的一大創新。它將住房作為養老資源的一種，強固了養老的物質保障，并使已凝結在住房上的財富流動起來，為老年人生活造福。中國已進入老齡社會，只要改變傳統觀念，市場潛力非常巨大。

支持者：老年人既有房住，又增加了收入渠道，一舉兩得，是緩解當代“4-2-1”家庭壓力的不二選擇。在大連一家IT公司上班的24歲的董先生認為，這種養老方式既有利于老人的“有養而終”，也會減輕兒女的壓力，是一種值得肯定的辦法。

反對者：這種被稱作“倒按揭”的養老方式也遭遇了來自傳統觀念的壓力。某保險公司擔任產品策劃的劉先生說，“倒按揭”的養老方式挑戰了中國傳統文化中“父業子承”的倫理溫情，帶有“自顧自”的負面暗示，在操作中很可能“水土不服”。

職員葉小姐：“父母選擇以房養老會讓人覺得我不孝順。連自己的父母都不管，老了反而還得靠賣房子來養，實在擔不起這個惡名！”

擔憂者：在房價“飆漲”的當下，“以房養老”實則是“火上澆油”。因為要抵押，就要先有房，使得有些人為了“養老”，不得不“買房”。這就會在一定程度上刺激原本膨脹的住房需求，使房價繼續亢奮下去。還有人認為，這將使一些不符合條件的人混在其中，投資房產抬高房價。

業界意見：國情不同推行有困難

一、我國的遺產稅遲遲未開征，市場比較窄

國外法律和稅律比較健全，一些國家遺產稅征收比例很高，甚至達到70%，常出現子女繼承房產卻交不起稅的現象。因此外國人把房產留給子女意義不大，還不如把房產提前變現。中國的國情與此不同，很多人都希望為子孫后代留下些遺產，而考慮到子女納稅問題的有錢人，在孩子剛生下來時就用孩子的名義幫他買了房產。這兩類人，都很難成為“倒按揭”的客戶。其實最適合這一業務的人，是膝下無子的老人，但“丁克”家庭在中國并不多，因此在現階段推出這一業務，市場反響不會很大。

二、收入少，保險公司不劃算

以廣州為例，現在的房價漲幅嚴重超過租金的漲幅，房屋出租回報率連5%都不到，而按揭利率已達到7%。“倒按揭”業務，保險公司每月支付給投保人的錢是按照房產的價值除以時間得出的，也就是說，會嚴重超出這個房屋拿去出租后得出的租金。這樣一來，到最后收回房子時，所剩價值空間已非常小了。所以保險公司風險很大。

三、險企擔心房價下跌，推行之路有困難

“以房養老”模式的推動者孟曉蘇表示，這項業務推行最大的阻力不是來自市場，而是保險機構因擔心房價下跌風險所產生的猶豫。雖然銀行機構一直對這種模式感興趣，但由于擔心評估和經營層面難度較高，均止步于研究層面。國內一家房地產項目也曾推出過類似性質的“以房換養”概念，但幾乎無人問津。

本文結論：“以房養老”有很大市場需求，但真正得以實現也許需要幾年甚至十幾年的時間。只有不斷地完善市場，改變人們的傳統觀念，才會使更多的人逐漸接受并選擇“以房養老”。

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四個國家的參照模式

美國：倒按揭貸款服務62歲以上老年人。在美國住房養老模式發放對象為62歲以上的老年人。其“倒按揭”貸款放貸額一般原則如下：住房價值越高則可獲得的貸款數額越高。

加拿大：把房子一次性抵押給銀行后人處理房產時折還貸款。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋一次性抵押給銀行，所得貸款數額在1.5萬到30萬加元之間。后人處理房產時折還貸款，子女還不起貸款的，房產歸銀行所有。

新加坡：“經濟適用房”不能參加倒按揭。新加坡政府規定倒按揭只限于私人建造的商品住房，組屋不能參加倒按揭操作。組屋是由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋。

英國：房子抵押給銀行所獲貸款須充當保費購買年金。英國更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。