“以房養(yǎng)老”上臺(tái)來 亦是擔(dān)憂亦喝彩

“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)是一種全新的養(yǎng)老概念，但在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)頗為流行。這個(gè)新生事物一見諸媒體，就引起眾多老年人的關(guān)注，因?yàn)橹袊睦夏耆擞蟹繜o款現(xiàn)象頗為普遍，而首個(gè)主營“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已在10 月正式掛牌營業(yè)。什么是以房養(yǎng)老？在先進(jìn)國家它究竟是怎樣操作的？各方輿論和民眾怎樣看待這一新生事物？本文嘗試為老年朋友一一解讀。

“以房養(yǎng)老”的基本概念

“以房養(yǎng)老”模式就是投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋；保險(xiǎn)公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回房屋，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。給付金的計(jì)算一般是按房屋的評(píng)估值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。

“以房養(yǎng)老”實(shí)際是將投保人的房屋價(jià)值“化整為零”，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因?yàn)槠洳僮鬟^程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，它在美國被稱為“反向抵押貸款”，其實(shí)就是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從有房老人（投保人）手中買房。

這種模式上世紀(jì)80年代中期由美國新澤西州一家銀行首先創(chuàng)立，如今在美國日趨興旺。隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并在20年里逐步發(fā)展成熟。

“以房養(yǎng)老”支持者和反對(duì)者各方聲音

專家：以房養(yǎng)老是目前國內(nèi)個(gè)人理財(cái)規(guī)劃的一大創(chuàng)新。它將住房作為養(yǎng)老資源的一種，強(qiáng)固了養(yǎng)老的物質(zhì)保障，并使已凝結(jié)在住房上的財(cái)富流動(dòng)起來，為老年人生活造福。中國已進(jìn)入老齡社會(huì)，只要改變傳統(tǒng)觀念，市場(chǎng)潛力非常巨大。

支持者：老年人既有房住，又增加了收入渠道，一舉兩得，是緩解當(dāng)代“4-2-1”家庭壓力的不二選擇。在大連一家IT公司上班的24歲的董先生認(rèn)為，這種養(yǎng)老方式既有利于老人的“有養(yǎng)而終”，也會(huì)減輕兒女的壓力，是一種值得肯定的辦法。

反對(duì)者：這種被稱作“倒按揭”的養(yǎng)老方式也遭遇了來自傳統(tǒng)觀念的壓力。某保險(xiǎn)公司擔(dān)任產(chǎn)品策劃的劉先生說，“倒按揭”的養(yǎng)老方式挑戰(zhàn)了中國傳統(tǒng)文化中“父業(yè)子承”的倫理溫情，帶有“自顧自”的負(fù)面暗示，在操作中很可能“水土不服”。

職員葉小姐：“父母選擇以房養(yǎng)老會(huì)讓人覺得我不孝順。連自己的父母都不管，老了反而還得靠賣房子來養(yǎng)，實(shí)在擔(dān)不起這個(gè)惡名！”

擔(dān)憂者：在房?jī)r(jià)“飆漲”的當(dāng)下，“以房養(yǎng)老”實(shí)則是“火上澆油”。因?yàn)橐盅海鸵扔蟹浚沟糜行┤藶榱恕梆B(yǎng)老”，不得不“買房”。這就會(huì)在一定程度上刺激原本膨脹的住房需求，使房?jī)r(jià)繼續(xù)亢奮下去。還有人認(rèn)為，這將使一些不符合條件的人混在其中，投資房產(chǎn)抬高房?jī)r(jià)。

業(yè)界意見：國情不同推行有困難

一、我國的遺產(chǎn)稅遲遲未開征，市場(chǎng)比較窄

國外法律和稅律比較健全，一些國家遺產(chǎn)稅征收比例很高，甚至達(dá)到70%，常出現(xiàn)子女繼承房產(chǎn)卻交不起稅的現(xiàn)象。因此外國人把房產(chǎn)留給子女意義不大，還不如把房產(chǎn)提前變現(xiàn)。中國的國情與此不同，很多人都希望為子孫后代留下些遺產(chǎn)，而考慮到子女納稅問題的有錢人，在孩子剛生下來時(shí)就用孩子的名義幫他買了房產(chǎn)。這兩類人，都很難成為“倒按揭”的客戶。其實(shí)最適合這一業(yè)務(wù)的人，是膝下無子的老人，但“丁克”家庭在中國并不多，因此在現(xiàn)階段推出這一業(yè)務(wù)，市場(chǎng)反響不會(huì)很大。

二、收入少，保險(xiǎn)公司不劃算

以廣州為例，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)漲幅嚴(yán)重超過租金的漲幅，房屋出租回報(bào)率連5%都不到，而按揭利率已達(dá)到7%。“倒按揭”業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司每月支付給投保人的錢是按照房產(chǎn)的價(jià)值除以時(shí)間得出的，也就是說，會(huì)嚴(yán)重超出這個(gè)房屋拿去出租后得出的租金。這樣一來，到最后收回房子時(shí)，所剩價(jià)值空間已非常小了。所以保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)很大。

三、險(xiǎn)企擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，推行之路有困難

“以房養(yǎng)老”模式的推動(dòng)者孟曉蘇表示，這項(xiàng)業(yè)務(wù)推行最大的阻力不是來自市場(chǎng)，而是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)因擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的猶豫。雖然銀行機(jī)構(gòu)一直對(duì)這種模式感興趣，但由于擔(dān)心評(píng)估和經(jīng)營層面難度較高，均止步于研究層面。國內(nèi)一家房地產(chǎn)項(xiàng)目也曾推出過類似性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”概念，但幾乎無人問津。

本文結(jié)論：“以房養(yǎng)老”有很大市場(chǎng)需求，但真正得以實(shí)現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時(shí)間。只有不斷地完善市場(chǎng)，改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念，才會(huì)使更多的人逐漸接受并選擇“以房養(yǎng)老”。

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四個(gè)國家的參照模式

美國：倒按揭貸款服務(wù)62歲以上老年人。在美國住房養(yǎng)老模式發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。其“倒按揭”貸款放貸額一般原則如下：住房?jī)r(jià)值越高則可獲得的貸款數(shù)額越高。

加拿大：把房子一次性抵押給銀行后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋一次性抵押給銀行，所得貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間。后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款，子女還不起貸款的，房產(chǎn)歸銀行所有。

新加坡：“經(jīng)濟(jì)適用房”不能參加倒按揭。新加坡政府規(guī)定倒按揭只限于私人建造的商品住房，組屋不能參加倒按揭操作。組屋是由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋。

英國：房子抵押給銀行所獲貸款須充當(dāng)保費(fèi)購買年金。英國更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。