中國房地產過度市場化的反思

雖然市場化本身無可厚非，但房地產卻是一個折騰不得的行業。因為房子是基本生活保障，是不可或缺的，它的動蕩起伏將直接影響到老百姓的根本利益。同樣是關乎老百姓最根本利益的醫療和教育的產業化改革，已逐漸引起了一系列社會問題。這和房地產的道理是一樣的。

中國房地產的市場化程度，是一個至今令很多人沾沾自喜的話題。追求市場化也成了許多城市考評工作的重要指標。

但是否會有人反問:追求房地產市場化是否適合中國國情?提出這樣一個反問，是針對當下房地產市場出現的那些已引起相當關注的問題，房價過高，個人購房負擔沉重，以及連帶引發的金融風險。

房地產是個折騰不得的行業

有人認為，房價高是因為中國缺乏充分的投資渠道，或是因為需求過高，以及土地和原材料價格上漲等等因素。但這些說法都是游離在核心問題之上的，都只是房地產高度市場化后的產物。

此前，包括社科院金融研究所所長李揚、著名房產學者尹中立在內的多位國內專家都已發出警告，稱房地產高度市場化未必是好事，有的甚至進一步認為，這將造成中國內需的緊張。

住房市場是典型的不完全競爭市場。首先，住房商品的產出周期長、所需資金大等特點決定了房產商數量有限，可以影響和控制市場價格，自由出入市場相對困難。第二，房產商生產的住房不同質，房產商可以利用消費者對其產品的特殊偏好抬高價格。第三，住房交易的過程復雜，供求的雙方信息不對稱，交易成本高。目前，這種不完全競爭性，正在導致全球性的房地產價格上漲。

雖然市場化本身無可厚非，但房地產卻是一個折騰不得的行業。因為房子是基本生活保障，是不可或缺的，它的動蕩起伏將直接影響到老百姓的根本利益。同樣是關乎老百姓最根本利益的醫療和教育的產業化改革，已逐漸引起了一系列社會問題。這和房地產的道理是一樣的。

中國問題有特殊性

房地產充分市場化，是老百姓和開發商直接博弈，勢單力孤的老百姓怎能對抗擁有豐富資源的開發商?此前深圳市民發起的不買房運動是老百姓在無力抗爭房價上漲后的極端表現。

再者，中國房地產與國外不同。比如:土地供應緊張，農村土地城里人碰不得，所以城市土地市場的放開，必然導致土地價格急速上漲;居民基本住房保障體系還沒有完備，很多人離不開政府的福利性供給;國外游資大軍壓境，國內金融市場的抗風險能力卻很薄弱;以及種種稅收問題和老百姓極高的需求欲望等等。這些問題在市場化的背景下，直接演化為房地產市場的投資急劇增長和房價的持續升高。

反思市場化

房地產的市場化，應該是建立在滿足了居民基本生活需求的基礎上，再進行的。像中國香港所采取的廉價出租的體制，規定面積最多不能超過50平方米，總量達到30%左右。而新加坡非市場化的比例更高達80%，以組屋等模式供應住房，以致雖然新加坡的人均可支配收入遠高于上海，但市中心房價卻還不及上海同類地區，而且大量中低收入人群的住房都可以被保障。

這些限制房地產市場化政策的出臺，正是由于住房市場是不完全競爭的市場，無法自動實現帕雷托最優狀態。即使是美國這樣高度市場化的國家，政府也要以行政法規和財政金融等手段對住房市場的運行加以控制和調節。再如德國，它的住宅市場化率也只有42%。

相比較美國，中國和新加坡、中國香港的情況更類似。因為中國的農村、城市存在不同的管理方式，邊界分明，所以中國的廣袤土地對解決住宅用地的供應緊張同樣處于無能為力的境地。中國的城市就如同一個個新加坡、中國香港，人多地少的矛盾極容易暴露。所以它們的廉租房模式對中國非常有借鑒性。

而反觀中國，一方面大刀闊斧進行市場化，但在完善公共住房保障制度上的努力與探索還有一段路程。在此情況下，目前的市場不僅需要有“看不見的手”，也要在適當的場合出現“看得見的手”。比如在土地市場，政府在先期規劃中，就必須將相當比例的土地設定為經濟適用房和廉租房的預備用地，讓它們退出慘烈的土地競拍市場。由土地出讓和房屋買賣獲取的高額稅金，應補助到中低收入者的住房中。當然，這些只是一個籠統的策略，關鍵在于，當中國房地產已經成為眾矢之的，那么對它的思考，也應該像醫療和教育一樣，進入對市場化的反思了。

消費萎縮，罪在房價?

中國經濟在逐年增長，然而消費率卻反而在下降，1985年，全國的最終消費率還是66.36%，到2005年反而只有52.1%，其中居民消費率1981年是53.1%，到2005年只有38.2%。尤其是“十五”時期以來下降幅度最大。2005年降到改革開放20多年來的最低點。

38.2%是個什么概念?據世界銀行數據，1990年代以來世界平均消費率基本穩定在77%～79%，在所統計的36個國家中，只有8個國家低于70%。而居民消費率和最終消費率基本相當。中國居民消費率遠低于最終消費率是因為政府消費支出增長過快，所占比重偏大。

是什么導致了居民消費率急劇下降?消費率=最終消費/國內生產總值×100%。可見若消費總量趨于靜止，而GDP高速增長時，消費率也會下降，所以可以得出結論，我國最終消費的增長遠不及GDP增長快。

近幾年，中國固定資產投資量急劇攀升，導致GDP水漲船高，但這種攀升并沒有同步反映到居民的消費中。且居民的消費量增長始終徘徊不前。有專家認為這是收入不平衡所致，但也有人認為是居民不敢輕易消費，最直接的證明是中國城鄉居民儲蓄存款每年增長速度遠遠高于經濟增長速度，從1993年的15204億元到2005年的141051億元，中國城鄉居民儲蓄存款余額增長了近十倍。其間，央行企圖通過降低利息刺激消費，但收效甚微。

那么真正的原因是什么?有專家指出是計劃性消費預期過高導致，比如醫療、住房、教育，其中尤以住房——因為所需支出最大——最突出。

據國家發改委最新的信息顯示:2006年1—4月房屋施工面積同比再度增長了20%強，如深圳等城市的房地產投資比例占到總固定資產投資比例的40%以上。而受這種投資影響的過快增長的房價又導致最終消費的低迷，居民為存錢買房不敢輕易消費。此消彼長，我國最終消費率自然持續萎靡不振。

據來自《半島晨報》2006年的調查表明，由于超高的房價，在大連有四成購房者感到生活質量明顯下降，3%的購房者感到生活質量嚴重下降。此外，顯示上海經濟發達程度和結構合理性的第三產業比重最近幾年更是持續下降，2002年為51%，是歷史最高，此后伴隨著房價上升。這一比例開始下滑，2003年為48.4%，2004年為47.3%，2005更低至45.6%。由此不難發現，房價對居民消費熱情的降低正在影響總體的國民經濟水平。

(作者為浙江省房地產領域資深記者)