從消費看房產股投資

國家統計局8月13日公布的最新數據顯示，7月份居民消費價格指數(CPI)同比上漲5.6%，創出了10年來CPI新高，隨著物價上漲，相應的行業利潤也在飛速增長，而房價的漲幅遠遠超過了其他日常消費品的漲價，如何抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失呢？

對于大多數消費者來說，最頭疼的莫過于漲價。一段時間以來，我們經常可以看到這樣的報道：糧食漲價了，豬肉價格再創新高，房價又漲了，如此等等，毫無疑問，通貨膨脹開始抬頭。在通貨膨脹過程中分清誰是受益者、誰是受害者，是廣大投資者和消費者都關心的問題。一般來說，股民是兩者的統一體，更有條件抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失。

產開發投資加快增長，但供需關系仍趨緊張，房地產價格又出現了加快上漲勢頭，除了深圳、北京等城市價格漲幅較高外，像北海、武漢、蚌埠等城市的房價也飛速上漲。

在今年6月份，70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1% ，漲幅比上月高0.7 個百分點。其中，深圳已連續17 個月同比漲幅超過10%，2007 年6月份達15.9% ；北京已連續14 個月同比漲幅超過8%，6月份達9.5% 。

那么在房價不跌反漲的情況下，買房人毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。只要房價上升一個百分點，開發商的資本回報率就上升三個百分點。只要房地產商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給購房者。指望房地產商發善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。

買房地產股票一樣會增值

房價繼續上漲，投資者怎么抓住這個機會，是購房投資還是買房地產股票，我們傾向于后者。

我們先來看看通過購房投資有諸多不便：首先是地域限制，常住北京的投資者投資上海、深圳、青島的房地產，管理起來有很多不便，在選擇地段、物業、樓盤方面也有難度，光是選房付款等細節在投資上都要花費巨大的精力和時間，從投資回報效果來說，是有點不值得的。其次，每套房產的單價較高，按揭貸款首付現在已經提高到40 ％，首次投資總金額較高。再次，房產的流動性較差，如果一旦用錢之時要賣房，不一定能賣個好價格，還要支付相應的賦稅。

所以投資人購房如果是用于投資或保值，完全可以考慮通過購買并持有優質房地產公司的股票進行投資。這種投資方式有很多優勢：地域優勢，坐在家里就可以買賣任何上市公司的股票；資金流動性優勢，可把一筆資金分散到不同公司的股票上，方便把握房地產漲價的投資機會。當然，股票比房地產價格波動要頻繁得多，這也需要投資者有足夠的心理準備。

值得一提的是，在買股票的時候要選擇最優質的上市公司，即利潤率和成長性最好的公司。雖然在買房子的時候我們可能買不起或者不需要買最貴的樓盤，但是這些樓盤可能給上市公司帶來超額利潤，我們通過股票投資直接分享這一超額利潤。朋友曾經開玩笑，“喝不起茅臺還買不起茅臺股票嗎？”，說的就是這個道理。我們投資，終究要的是回報率。

尋找可投資地產公司股票之路

在A股中，有70 余家房地產公司，但是在這其中要尋找到有很大增值潛力的股票，還是要費一般工夫，我們可以重點關注表中公司，在這十幾只重點關注的股票中，我們還要關注些細節內容。

■業績的高增長提升估值水平

根據對房地產市場供求和市場運行情況的分析判斷，房價的上漲對市場有一定的影響，不過房價總體向上的趨勢不會改變，國家宏觀調控目的是為了改善市場的供求關系，維護行業的健康穩定和長遠發展，并且市場的外生變量也處于良性的水平。因此，房地產行業未來前景仍然樂觀，房地產公司業績具備高增長的條件，尤其是優勢企業將會在行業調整中具備更多的發展機會，在股價來說也提升相應的估值水平。

■不同開發模式存在不同的估值標準

為了便于比較不同物業類型的盈利模式，可將房地產企業的開發模式分為住宅開發、商業地產和園區開發等不同的類型。

如萬科（000002 ），屬住宅開發類房地產公司。房地產行業目前面臨著難得的發展機遇，從增長速度來講，住宅市場面臨的需求和市場容量最大，因此所具備的增長速度也最高，增長速度是這類企業的最大優勢，也是公司股價最主要驅動因素所在。然而這類公司存在的風險在于國家調控，不過不同調控措施將會對這些開發類企業帶來不同的影響。

如蘇州高新（600736 ），屬園區開發類房地產公司。此類企業的優勢在于豐富的資源、穩定的業務結構和經營模式、相對較強的抗風險能力，這些企業比開發類企業能夠享有更高溢價。從估值角度講，需要我們關注這類企業的業績增長速度問題，如何將企業內在的價值通過業績的增長體現出來，將是影響公司股價的一個重要方面。

如陸家嘴（600663 ），屬商業地產類房地產公司。此類公司的優勢在于收益的穩定性、公司的抗風險性，但缺點在于物業收益率較前兩種模式低，同時較慢的資產周轉速度導致回報率也比住宅開發類和園區開發類企業要低，因此公司股價的驅動因素不明顯，更適合追求穩定收益、規避風險的投資者。

了解了企業的盈利模式后，可以從以下四個方面選擇上市公司：

其一，有一定規模和競爭力，能規避市場風險，并有一定增長速度的全國性開發類公司，如：萬科A、保利地產、金地集團、金融街等；

其二，業績和資產質量優良，有良好成長性的區域性地產公司，如：陽光股份、中華企業、棲霞建設、蘇州高新等；

其三，具有整體上市、資產注入概念，能通過外延式方式促進公司發展，提升業績的公司，如：招商地產、華僑城A、泛海建設等；

其四，有穩定投資回報的商業地產類公司，如：陸家嘴、中國國貿等。

短期內，我國的通貨膨脹和房價上漲都不可避免，不以任何人的意志為轉移。個人能夠選擇的只是應對的態度，是積極面對還是消極面對。我個人認為應該勇敢地、積極地面對這樣一個機會，無論是否投資房地產，參與房地產上市公司股票投資都是一個不錯的選擇，特別是選擇優質上市公司進行長期投資，將會帶來優厚的回報。