要信用，還是要房子收益？

楊一飛最近有些忙，他剛把舊房子賣了，然后又在繁華地段看好了一處房子。他交了20萬訂金給房主，迅速委托中介辦理貸款，然后開始奔走于建材市場和新房之間。但今天，房主堅持要漲價3萬才肯去辦過戶。最近，這種現象似乎常有發(fā)生——價隨市漲。房價天天看漲，好地段的房子供不應求，若不是賣家有現金需求，一般買房者能還價的空間很小。楊一飛的房子二次漲價還因為根據商議好的付款時間，他應該在上周把全部房款交給房主的。

房主還抬出了投資有效論來支撐自己的漲價說：“你看看人家買基金買股票的，這一個星期，少說也能賺10％吧？我還找你要的少了呢！”

因為股市最近漲至相對高點，資金回流樓市，推動了不少地方樓價的持續(xù)攀升，更使得市內中心位置的樓盤價格一周一翻。楊一飛哪？因為銀行幾天前通知他“您的信用記錄顯示，您上筆房屋貸款中，有12次逾期還款，根據我行的有關規(guī)定，無法貸款給您。\"——他被認為是貸款記錄不良者，已經被銀行列入“黑名單”。當他考慮再用妻子的名義申請貸款的時候，房地產中介直接回絕了他的要求。認為逾期還款只是小問題的人不少，尤其是在投 資環(huán)境好的情況下：10000元在股市多流轉一天，就可能多幾百甚至上千的收益，而銀行才收5元錢的滯納金。^^但是，按照銀行的規(guī)定，信用卡如果出現6次逾期還款記錄，他們就會考慮拒絕貸款申請，更不要說房貸滯還了。還有更嚴重的是，銀行把夫妻二人當做是一體審核貸款資格的。如果你知道逾期還款的代價是以后幾乎不可能從銀行借到一分錢，你還會算計收益率而忘記還錢給銀行么會？楊一飛的情況是：如果他不能從銀行貸款，也沒有辦法籌措欠房主的房款，根據約定他會損失50%的定金；而且，可能還會流離失所——舊居賣掉，新居和股市一樣，也在憋著勁兒漲呢。

這樣的模式就可能長期存在：信用＝更便捷的資金流＝及早分享投資收益。

銀行為什么不貸款給你

房地產市場整體上揚時期，找到了一套心儀的房子的難度和買到一只潛力股差不多。

問題是，如果這只潛力股天天停牌或日日開盤漲停，你根本就沒有機會介入，該怎么辦？找到好房子卻買不到的心焦，恐怕更甚于買不到股票吧！

因為是大件“資產”，又因為熱點城市動輒上百萬元的房價，還因為6.39％的貸款利率實在很容易從大牛的股市中賺回來，所以大多數炒房“散客”或是年輕的“購房族”都會選擇三成首付，20年左右還款期的房貸套餐。但假如不能從銀行借到錢，他們就只能忍痛割愛或咬牙借錢度日了。所以，從銀行借到錢是買房的第一步，而有沒有良好的信用記錄，就是借錢的先決條件了。

信用卡欠賬、手機欠費、貸款逾期償還甚至忘了交水電煤氣費，這些生活中的瑣事、小事，本是每個人每個家庭難免出現的狀況，但反映到辦理貸款過程中，就可能是“申請被拒絕”。

為什么會這樣？

因為你對銀行在個人住房貸款方面所關注的問題不甚了解。換句話說，銀行關心的，往往是個人從不曾留意的環(huán)節(jié)——作為銀行來講，放貸過程中，會主要關注兩個方面的問題：房子的問題和借款人的問題。

哪些是“房子的問題”？

在房子方面，銀行主要關心的是房屋的產權問題、抵押權實現問題和價值問題。

具體來說，就是：產權狀況是否完整、有沒有涉及訴訟及糾紛，出售行為是否為其產權所有人真實意愿的體現，交易是否真實等。對于房屋的價值，銀行會指定評估公司協助認定。通常情況下，銀行會通過審查售房聲明、與賣方面談等方式來考察情況的真實性，還會用放款時間作為輔助手段防范風險。

1 只擁有部分產權，無法“代人作主”CASE

李先生熱衷炒股，家中有兩套住房，一套是商品房自住，有未結清貸款，一套是自己單位早年分的已購公房，正在出租。由于看到近期股指瘋長，覺得應該追加一部分資金入市，想把在出租的房子賣掉，但夫人堅決不同意。李先生悄悄將出售信息掛在網上，找到買家后趁夫人出差之際，拿著產權證原件及相關售房資料約好買方來到銀行。但由于夫人沒有到場，也沒有提供相授權文件，被銀行當場拒貸。

2涉訴的產權無法交易CASE

趙先生開的公司欠款累累，所以他準備賣掉一套房子來還錢，當他與買方到房管局過戶時才知道，債權人已向法院起訴并申請了該房產的保全查封，無法過戶。銀行得知后也拒絕了買方購買該套房產的貸款申請。

專業(yè)評析

貸款過程中，銀行非常在意房產的抵押權是否實現了（就是將貸款申請人取得的新房本在產權管理機構進行抵押登記備案）。銀行接受貸款并放款，一般有兩種可能性：取得房管局出具的“他項權利登記證”，這個證明用以證實申請人對房產擁有的產權（完全產權和部分產權的情況都存在），這時候，在實現抵押權上銀行就不會有風險；第二種情況是房產局不出具證明時，銀行會要求有一個擔保機構介入，見到契稅票或更名后的新產權證就可以放款。此時中介機構承擔了到“他項權利登記證”辦妥送交銀行期間的風險，（例如：借款人未能及時還貸或由于種種原因無法實現抵押登記）。在北京，這個過程通常需要一個月的時間。

哪些是借款人的問題？

在借款人方面，銀行主要關心的是借款人（已婚人士會一同考慮其配偶）、共同還款人的還貸能力、承貸能力及資信狀況。

借款人的還款能力體現在月收入、年齡、工作單位狀況等方面，貸款人的年齡要求是男性應不大于65 歲，女性不大于60歲；工作單位的注冊資本最好是50 萬元以上且正常年檢，若借款人是法人代表，則需提供該公司近三年的財務報表。一般來說申請貸款和申請信用卡一樣，工作穩(wěn)定、收入高、年輕（具有長時間還貸的能力）等因素可能幫助你獲得額度相對較高或者是期限更長的貸款。

每個借款人或者是家庭，能承受的貸款期限和金額不同，銀行至少會要求借款人的月收入須達到月供的兩倍以上（即承貸比例最高為50%，通常會低于這個標準），而且考察的內容包括了現有的銀行貸款月還款額及此次申請貸款的月還款額總和。

如果一個人的還貸能力達不到銀行的要求，可通過增加共同還款人的方式來實現，目前銀行認可的共同還款關系人包括夫妻、父子、母子等，也有部分銀行認可無血緣關系的共同還款關系人，如男女朋友關系等，但需要簽署附加的協議聲明。

3 國家對房地產的投資有所限制

張小姐，浙江人，幾年前在房產投資方面獲利頗豐，已在海南、蘇州、成都等地購置了多套房產，均由銀行貸款購得，目前都在出租，并且以租養(yǎng)貸。她非常看好北京的房產市場，于是決定投資兩套房產，她照舊將申貸資料提交銀行后，卻收到了銀行的拒貸通知，理由是張小姐的根認證信息通顯示，她由于已經利用銀行貸款投資多套房產，已經超出了銀行的支持范圍，因此新的貸款無法獲批。

4 業(yè)務受理人員的失職帶來的不良信用記錄

馮女士，2005年購買某移動電話運營商的手機加話費套餐，共7000余元，從工作人員處了解到只需每個月往固定賬戶存入300 元存兩年即可，馮女士遂買下該套餐。今年年初買房需貸款，申請后，銀行回復：“您信用記錄中有二十多筆逾期貸款，因此我們無法貸款給您！”經過中介公司理財顧問核實，馮女士當年購買的套餐分期付款是電話運營商掛靠某銀行辦理的，而當時馮女士并沒有注意自己與運營商簽定的一堆合同的內容，合同里的月還款額及還款時間與營業(yè)人員所說并不一致，自己的疏忽加上對方的工作人員的不負責任導致了嚴重的后果。

5 個人信息被盜導致的遺憾

冀先生第一次買房申請購房貸款就被銀行拒絕，得到的理由是：冀先生已于幾年前在該行申請過一套一手房的按揭貸款，目前欠款已超過20期未還，且為其承擔擔保責任的該項目開發(fā)商，也未履行義務，上了該行的黑名單。經回憶，冀先生想起，那個開發(fā)商曾經是其工作的公司，但自己并未購買該房產。聯系以前的同事，也發(fā)生了同樣的問題。原來開發(fā)商以員工的名義申請銀行貸款，之后又無力償還，所以導致很多人信用記錄不良，在自己真正需要時，無法申請貸款。

專業(yè)評析

資信狀況是目前銀行最為重視的貸款人條件之一，資信良好的申請人獲得高額貸款的可能性非常大。

經借款人授權，銀行方面會通過個人征信系統(tǒng)考察借款人的銀行貸款情況、信用卡記錄及話費記錄等，來判斷借款人的承貸能力及信用狀況。如果有共同還款人，還要以同樣的方式考察，一個人的信用系統(tǒng)出現瑕疵，就會被“雙拒”。

楊一飛此前堅持認為，只要按銀行規(guī)定每個月歸還固定數額的款項即可，并不知道時間也會帶來殺傷性的效果。

專業(yè)評析

因為已婚人士購房貸款，所購房屋產權為夫妻共同擁有，同樣，負債也是共同承擔，周先生雖沒有直接向銀行申請貸款，但他也是實質借款人之一，具有共同償還貸款的責任。考慮到周先生曾經信用卡惡意欠貸且達到信用卡被凍結的地步，無論如何銀行也不敢貸款給這樣的客戶。客觀原因造成的不良信貸，一般是借款人對銀行政策的了解不夠準確造成的，還有一種情況就是因為個人信息被盜用或相關工作人員受理業(yè)務時未向客戶解釋清楚，亦或利率調整后未及時將更新的信息傳遞給客戶造成。

據中國人民銀行表示，隨著信用體系建設的逐步完善，個人繳納電話費、水電燃氣費的信息，以及來自公安部、社會保障部、法院、稅務等部門的個人相關信息都將納入個人征信系統(tǒng)，以反映個人全面的信用狀況。隨著房屋交易市場的逐步規(guī)范，個人信用體系的日臻完善，每個人都應當重視個人資信的積累。信用記錄相當于個人的第二身份證，一旦這張身份證有了污點，可能導致“寸步難行”。做一個守法的人，做一個誠信的人，這樣才能贏得別人的尊重，才能夠充分地享受好的資信帶來的好的服務。

如果你還沒有買房子或者是有計劃將來向銀行申請貸款，就從現在開始，清點一下你的信用資產吧。對于那些資信良好的人，銀行也會有相應的優(yōu)惠政策，最引人的就是利率下浮了。

如何理好“房貸”的財

為您找到13種房貸產品中最優(yōu)的還貸方式

隨著銀行對個人資產業(yè)務的重視程度日漸加深，與百姓生活相關的個人房貸款產品也日益豐富。對于不同資金結構及生活需求的家庭而言，選擇一款適合自己的產品，同時實現購房和完成一生的理財目標，釋放房產帶來的資金負擔，將有利于實現“完美人生”。

我們需要充分地了解每個貸款產品及還款方式的特征、適合人群及差異性，然后根據變更產權與否的實際需求，選擇合適自己的產品。類似的情況，專業(yè)的房產經紀人會給出有效的建議，購房者亦可借此評估經紀人的水準。

目前的個人住房貸款分為兩大類：交易類住房貸款和非交易類住房貸款。前者由于購買需求而產生的，會因交易變更房屋產權；后者由于消費需求而產生的，房屋產權不會發(fā)生變更。

還款方式介紹

選擇了一款適合的房貸產品是否就大功告成了呢？其實不然，因為還貸方式的選擇也非常重要，它直接影響到我們貸款的利息成本，下面我們就將幾種常用的還貸方式給大家做一個比照。

打造量身房貸理財方案

了解過貸款產品以及還款方式后，應當學習如何將他們組合起來從而達到自己的理財目標。通過房貸產品和還款方式的交叉組合，是可以為自己量身定做一款房貸理財方案的，我們提供了三個實際CASE 作為參考，也許會對您有所啟示。

靈活運用產品組合達成目標CASE

申請人情況王先生1999 年在北京大興區(qū)購買了一套100 平米的商品房，總價20 萬，在農信社的按揭貸款至今還有8萬元未結清，現看好城區(qū)一套二手房，需要30 萬的首付款。

投資目標在不出售大興老房子的基礎上，貸款30 萬。

理財顧問方案

因王先生大興的房子已經升值至60 多萬，故用“同名加、轉按揭貸款”，在王先生通過銀行審核條件的情況下，顧問公司提供擔保，由其申貸銀行先放貸8萬元將農信社貸款結清，將房產解除抵押（原農信社設定）后再重新抵押給其申貸銀行，另貸出30 萬元，可用此作為第二套房首付。通過兩個貸款產品的組合，王先生在保有原來房產的同時，又購置了一套房產，還可以將原有住房通過出租、以租養(yǎng)貸的方法來減輕自己的還款壓力。

最大限度降低利息成本CASE

申請人情況李先生現有住房兩套，一處位于三元橋附近，現值140 萬元，原購買價100 萬元，有50 萬元貸款未結清，目前狀態(tài)：剛退租；一處位于四元橋附近，現值145 萬元，原購買價75 萬元，擁有完全產權，目前自住。現李先生看好奧運公園附近的一個別墅項目，想購置一棟別墅以改善生活條件，看好的戶型總價280 萬元，需要盡快交款（該戶型較緊俏）。李先生另有市值200 萬元的股票。經與家人商量，決定將三元橋附近的房子賣掉，由于股市行情近期不錯，希望保留50 萬元市值的股票。此外，李先生還是某銀行的VIP 客戶。

投資目標自購買別墅過程中最大限度地保有其擁有的股票；最大限度地降低利息成本；不希望因購買別墅影響自己現有的生活品質。

理財顧問方案

李先生將三元橋附近的房產賣掉，可得90 萬元（140 萬元—50 萬元銀行未結清貸款）。

由于李先生是某銀行的VIP 客戶，可以很容易地將四元橋附近的房產抵押給銀行，獲得100 萬元的循環(huán)額度貸款，總期限15 年，每次只用50 萬元，半年為一個貸款期（半年期限的貸款利率為目前銀行最低檔次的貸款利率）。貸款到期后，用剩余50 萬元貸款額度來歸還到期貸款，只需承擔50 萬元半年期的貸款利息。

建議將所持股票中，未來升值潛力相對較小的股票賣出140 萬元用以購房，繼續(xù)持有60 萬元市值的股票。通過以上方案，李先生在一個月內湊齊了購房款(90+50+140=280萬元)，順利購得別墅。

充分用好銀行政策CASE

申請人情況王小姐，27 歲，去年研究生剛剛畢業(yè)，由于工作能力較強，找到一份合資企業(yè)的工作，深得上司賞識，月薪4000 元。為供王小姐上學，一家三口一直居住在父親單位早年分配的一套50 平米的小兩居室內，如出租，租金參考價為2300 元/月。王小姐的母親57 歲，月薪3000 元，父親59 歲，月薪6000 元，家庭存款35 萬元。孝順的王小姐希望給全家人改善一下居住環(huán)境，讓父母能夠安享晚年。幾經篩選，全家人終于選中一套總價100 萬元，120 平米的小三居。但問題隨之而來，如果以父母作為借款人，因為接近退休年齡，只能申請到很短期限的貸款，月供壓力是承受不了，如果以王小姐作為借款人，即使以最長的貸款期限30 年來算其現階段的收入水平根本無法滿足銀行的月供要求。

投資目標希望保有現有房產，留待結婚自用。

理財顧問方案

以王小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來申請貸款，申請30 年期70 萬元的貸款，首付30 萬元（其余5萬元用于繳納相關稅費等臨時性支出）。

王小姐27 歲，可申請到最長期限30 期的貸款，她與父親的收入合計為10000 元，可以滿足銀行的還款要求，雖然未來父親的還款能力會減弱，但隨著經驗的積累、能力的增強，王小姐未來的收入卻是增長趨勢，銀行會充分評估這一點。搬入新居后，將現有住房出租，租金可以進行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸。

以上的三個CASE 是否會對您有所啟發(fā)呢？或者您可以選擇一個更便捷的方式：把自己的個人情況及要求告知專業(yè)的理財顧問，由他們?yōu)槟峁├碡敺桨福硎茏詈玫姆抠J消費體驗。