住房改革成與敗

作為中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中最具爭(zhēng)議的行業(yè)之一，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國(guó)在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過程中的種種矛盾，同時(shí)也體驗(yàn)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革過程的陣痛

在今年“兩會(huì)”上，深圳市市長(zhǎng)許宗衡明確表示，“深圳房?jī)r(jià)還有調(diào)整空間”。似乎解決低收入人群的安居問題，可以找市長(zhǎng)，不用看市場(chǎng)。

誰承想，市長(zhǎng)話音剛落，深圳便成為中國(guó)新一輪房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。僅在2007年上半年，深圳房?jī)r(jià)就暴漲了50%以上。6月初，招商地產(chǎn)的一位高管在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上說，他們開發(fā)的高級(jí)住宅蘭溪谷，近1100套房子，以當(dāng)時(shí)市值計(jì)算，已可買下整個(gè)伊利集團(tuán)。

從上海、北京，到深圳、廣州，一個(gè)又一個(gè)城市被卷進(jìn)商品房漲價(jià)潮。

房改“失敗論”抬頭

對(duì)少數(shù)人來說，這是個(gè)最好的時(shí)代；但對(duì)大多數(shù)買不起房子的人來說，這是個(gè)最壞的時(shí)代。今天的中國(guó)，每個(gè)城市都在以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時(shí)，也以前所未有的速度，讓更多的人遠(yuǎn)離安居樂業(yè)的夢(mèng)想。

基于這樣的現(xiàn)實(shí)，一些人把問題歸咎于住房市場(chǎng)化改革，并開始懷念那個(gè)福利分房的年代。自2006年以來，隨著“房?jī)r(jià)高、住房難”成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，住房改革“失敗論”也在抬頭。

房改“失敗論”者認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但其市場(chǎng)缺陷也日益顯露，并不斷誘發(fā)出社會(huì)不和諧因素。從中國(guó)住房改革發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)不公平問題。

作為中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中最具爭(zhēng)議的行業(yè)之一，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國(guó)在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過程中的種種矛盾，同時(shí)也體驗(yàn)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革過程的陣痛。

住房改革的成與敗已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)問題，而是直接關(guān)系到住房改革的方向。是制度落實(shí)不夠？還是制度設(shè)計(jì)本身存在問題？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)到底在走著一條怎樣的路？

市場(chǎng)化改革執(zhí)行中跑偏

在近期一個(gè)以房?jī)r(jià)為主題的沙龍上，一位建設(shè)部政策部門的專家稱，最近他們關(guān)注的重心已經(jīng)不是房?jī)r(jià)了，“這幾個(gè)月，我們上上下下都不再提房?jī)r(jià)，部長(zhǎng)也不問這事。主要精力都放在了保障低收入階層的住房上面了。”

部屬專家的話似乎傳達(dá)出這樣一個(gè)信息：今后的房?jī)r(jià)漲跌，完全根據(jù)市場(chǎng)的供需情況自行調(diào)節(jié)。不管是主動(dòng)調(diào)整，還是無可奈何，政府似乎已放棄對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

實(shí)際上，政府放手房地產(chǎn)市場(chǎng)，任其市場(chǎng)化發(fā)展從1998年就開始了。當(dāng)年，國(guó)務(wù)院頒布了對(duì)房改具有里程碑意義的文件——《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號(hào)文件）。該文件宣布，全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

從政策定位上分析，國(guó)務(wù)院一開始只是將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)有限競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來對(duì)待，并沒有把房地產(chǎn)市場(chǎng)完全交給市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。但在實(shí)際執(zhí)行中，各級(jí)地方政府并沒有把住房改革的重心放在經(jīng)濟(jì)適用房的供給上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市場(chǎng)。

按照23號(hào)文件要求，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)在60%以上。但實(shí)際上，一些城市連1%都不到。比例相對(duì)高的北京市，也不到10%。

以2003年為例，中國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%，2004年，該比例更是只降不升。經(jīng)濟(jì)適用房政策在住房體制改革過程中旁落為一個(gè)不被人關(guān)注的配角。

1998年的政策“里程碑”，吹響了資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)攻的號(hào)角。同時(shí)，也拉開了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的序幕。

全面推進(jìn)市場(chǎng)化走入誤區(qū)

令人不解的是，在中國(guó)房地產(chǎn)過熱問題開始暴露的2003年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）。23號(hào)文件提出“以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)”的定位，在18號(hào)文件中變成“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。”

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此成為一個(gè)由商品房主導(dǎo)的市場(chǎng)。這說明國(guó)務(wù)院對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，已經(jīng)從1998年的“有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)榘础耙话愀?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”來對(duì)待。這實(shí)際上是對(duì)已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的認(rèn)可。由于以“經(jīng)濟(jì)適用房為主”的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本沒有出現(xiàn)過，而真正存在的，是一個(gè)由商品房占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)。

盡管國(guó)務(wù)院文件并沒有明確提出將中國(guó)房地產(chǎn)完全交給市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，但在實(shí)際操作中，嚴(yán)重存在著把房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全市場(chǎng)化推進(jìn)的趨向。

不可否認(rèn)，相比于計(jì)劃體制下的住房制度，住房改革的市場(chǎng)化、商品化取向沒有錯(cuò)。但是，把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)一樣，進(jìn)行完全市場(chǎng)化的推進(jìn)，顯然值得探討。這個(gè)政策出臺(tái)后，2004年中國(guó)房?jī)r(jià)陡然升高。此后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始暴漲，一發(fā)不可收。

就中國(guó)現(xiàn)階段的居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，而且直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。住房難，成為突出的社會(huì)矛盾。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家形容，就像已經(jīng)一去不復(fù)返的金本位時(shí)代，某種程度上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房本位時(shí)代。

制度建設(shè)落后導(dǎo)致矛盾重重

住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2005年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到26平方米。近年來，居民的住房越來越寬敞、居住條件不斷改善，這是有目共睹的事實(shí)。

從小學(xué)到大學(xué)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)教育告訴我們，判斷一項(xiàng)改革的成敗，要看是否有利于人民生活物質(zhì)水平的提高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也為解決住房問題、改善居住條件提供了數(shù)量規(guī)模巨大的住宅產(chǎn)品。雖然目前的住房改革遇到了很多問題，但也取得了很大的成績(jī)。從這一點(diǎn)來看，中國(guó)的住房制度改革似乎是成功的。

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革在解決住房問題上，大目標(biāo)是完全一致的，只是在執(zhí)行層面有所不足，甚至有失誤之處。比如，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)上漲過快、投機(jī)嚴(yán)重、市場(chǎng)欺詐、資源浪費(fèi)，等等。

中國(guó)社科院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)國(guó)家都是從市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房制度演變?yōu)楦＠》恐贫龋沧》勘Ｕ现贫仍谡麄€(gè)住房制度中占有十分重要的地位。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，才重新強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化。中國(guó)在人均收入還很低的情況下準(zhǔn)備直接過渡到高度市場(chǎng)化的住宅商品化時(shí)代，是否為時(shí)過早？這是一個(gè)需要認(rèn)真思考的問題。

中國(guó)住房體制改革的方向沒有錯(cuò)，只是在從計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過程中，各種制度建設(shè)嚴(yán)重滯后，市場(chǎng)法規(guī)不夠完善，從而積累了諸多矛盾。對(duì)這些問題，我們給予總結(jié)、討論，希望能夠得到相關(guān)部門的重視，并盡快加以解決。

政府這只“看得見的手”，需要充分發(fā)揮作用了。

政府出臺(tái)新辦法糾錯(cuò)

也許正是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的不足，政府在8月9日頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見要求：

新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；

經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右；

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；

“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；

城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。