地產調控政策的低效之苦

要抑制商品價格上漲，最有效的辦法是減稅，而不是加稅。試圖在需求不斷增加的情況下，通過大規模加稅導致商品價格下降，這在社會經濟發展過程中還沒有過先例

近年來，中國的房地產政策面臨著始料不及的嚴峻考驗。歷次調控，之所以會出現調控手段越嚴厲，房價上漲越快的現象，最根本的原因是房地產新政的出臺與實施，不能適應房地產市場的發展趨勢與中國經濟市場化的具體情況。正是這種與社會經濟現實的本質背離，導致房地產新政出現南轅北轍的尷尬局面。

按照發達國家經驗，人均國內生產總值處于1000~3000美元，是城市化進程最快的發展階段。對于中國來說，住宅需求逐漸成為居民生活中最基本和最主要的需求。城市化的大規模推進，會加劇城市資源供給與需求之間的矛盾。

戶籍制度改革作為擴大城市住宅需求的一個潛在因素，目前還沒有充分釋放。在城市，尤其是大中城市，當住宅需求呈現出急劇增長的態勢后，抑制房價過快上漲的最有效辦法，就是擴大住宅供給，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。

前一階段的房地產調控，恰恰走入了從供地到銷售，再到二手房買賣，全面抑制需求，并大幅提高成本的歧路。而且，政府用不斷增加的房地產稅收填補行政費用黑洞，而不是將資金投在住宅建設上。這更加劇了本已十分緊張的供需矛盾，從而為房價暴漲埋下重大隱患。

稅費是商品消費成本的一個重要組成部分，要抑制商品價格上漲，最有效的辦法是減稅，而不是加稅。試圖在需求不斷增加的情況下，通過大規模加稅導致商品價格下降，這在社會經濟發展過程中還沒有過先例。而以前的房地產調控恰恰在遵循著這樣一個自欺欺人的邏輯。在兩年多的房地產調控中，加稅成了各級政府的利器，名目繁多的稅收與稅種紛紛出臺。其結果，就是房價大幅走高。土地拍賣、稅收增加與限制投資成為房價暴漲的三大主因，在這個層層加碼的誤區中，市場與消費者成為政策失誤的最主要受害者。

房地產新政一推出，各類媒體就開始制造“行政干預會造成房價大幅走低”的社會輿論，誘導人們去相信政府的力量。政府的行政干預被大大神化，統計部門還炮制了“我國住宅空置率已達26%，并大大超過國際警戒線”的虛假數據。隨著房價走高，購房者對房地產新政失望，其心理從觀望走向恐慌，導致最近一輪的搶房熱潮，進一步推升房價暴漲。

房地產作為一個產業，有其自身的運行規律。從經濟學角度說，如果是完全競爭的市場，且供給充分的條件下，價格一定會下降。近兩年的房地產調控，大大惡化了整個房地產市場的競爭環境，并在很大程度上促進了壟斷企業與壟斷價格的形成，放任開發商囤積土地和商品房，直接減少了商品房的供給，助推了房價上漲。

宏觀調控得以成功的一個重要前提是，政府對市場經濟規律的深刻理解、整體把握、嚴格恪守與持續尊重。不滿足這個前提，試圖利用行政權力改變市場，甚至不斷給各級政府和部門塞進“私貨”，有可能使宏觀調控逐步演變為情緒性調控、功利性調控與逐利性調控。這樣的調控結果可想而知。

由于宏觀調控對經濟運行的影響具有廣泛性與深刻性的特點，這種公權力的運用就必須有強大的約束機制，并且要慎用和善用。在對房地產市場的深層次矛盾與發展趨勢沒有重新審視之前，不宜過快、過度地推出新的調控措施，更不能把房地產調控演化為“政績工程”，進而造成市場運行的更大扭曲與更深創傷。

鐘永生 經濟學博士、教授