警惕地鐵商業(yè)雙刃劍

在充滿誘惑的地鐵商業(yè)時代，投資者的眼光依然應(yīng)該更多地關(guān)注優(yōu)勢商圈、優(yōu)勢項目，以及具有領(lǐng)先開發(fā)與經(jīng)營背景的物業(yè)，對各類“新興商圈”的投資應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

1863年的倫敦，只有6.5公里的短途地鐵“大都市鐵道”開通，開啟了地鐵的時代。沒有想到100年之間，一種叫做“地鐵商業(yè)”的專屬名詞在全球范圍內(nèi)創(chuàng)造了巨大的商業(yè)價值。

2007年，北京人對地鐵的關(guān)注度陡增。自10月7日5號線開通以來，沿線的商業(yè)地產(chǎn)紛紛開始新一輪的造勢。

地鐵商業(yè)無疑是充滿誘惑的。開通一周，5號線運營人數(shù)超出了當(dāng)初的預(yù)期，靠近地鐵站的不少商店都因此人氣大增。盡管房東租金已經(jīng)在開通前一年就進行了上調(diào)，但不少人仍然接受了近期房東再次調(diào)價的現(xiàn)實；盡管不少商鋪的價格已經(jīng)很高，但在開發(fā)商再度調(diào)高價格時，不少投資者還是愿意相信未來會有更高的回報。

地鐵商業(yè)真的能給投資者帶來預(yù)期的回報嗎？

濫用的“地鐵概念”

2003年4月，趙先生被報紙上一則“八通線將于2003年底通車”的新聞吸引，具有投資嗅覺的他當(dāng)即決定在八通線附近購買一套小戶型住宅，坐等升值?！澳菚r候房子跟現(xiàn)在比真是太便宜了，開發(fā)商為拉攏買家真是心機用盡，沒想到我最終就被‘忽悠’了?！?/p>

趙先生“被忽悠”的房產(chǎn)是位于朝陽路的一個新盤?！爱?dāng)時開發(fā)商打出的廣告是：距離輕軌百余米，坐擁華堂商圈。我首先考慮的是這個項目地段不錯，二來屬于高檔住宅，以后升值的話漲幅會比較可觀。”于是趙先生貸款購買了一套80多平方米的兩居，每平方米6000元出頭。

4年過去了，該項目2007年3月推出的新盤均價已達到13000元/平方米，而趙先生同期的二手房價格也漲到每平方米萬元以上。雖然房子確實升值了，但趙先生卻笑不出來?！胺孔訚q是漲了，但現(xiàn)在頂多能買90萬元，還不算各種交易費用。3年來我首付加上歸還的貸款一共是52萬元，4年漲了不到40萬元。同樣的錢當(dāng)年要是在方莊之類的地方買房，現(xiàn)在至少翻一番了?！逼鋵崳鲋捣炔焕硐脒€只是趙先生郁悶的一方面，更讓他難以接受的還是房子“有價無市”的尷尬。“現(xiàn)在上我們社區(qū)論壇，到處是出售房子的帖子，卻很少有成交的?！?/p>

“距地鐵百余米”的宣傳被大多數(shù)業(yè)主認(rèn)定為虛假。“那只是直線距離，從我家到最近的四惠站至少得一站地?！?/p>

現(xiàn)在，論壇上又開始流傳一則消息：新的一期項目在周圍新盤的刺激下將漲價1000元-2000元/平方米，趙先生希望這個消息是真的，那時他也不打算調(diào)高自己房子的售價，因為這樣手中的房子就會比較容易賣出去了。

地鐵沿線商鋪投資降溫

5號線地鐵開通使其沿線商鋪一度出現(xiàn)小幅“集體”上漲。在經(jīng)歷短暫沖動后，目前市場回歸平靜，短期不會有大的波動。此前，5號線商鋪投資價值已被預(yù)支，商鋪投資者回歸平靜心態(tài)是理性的，因為商鋪的投資應(yīng)著眼于長遠，回歸平靜的速度要比住宅來得更快。

齊亞彬是一家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員，最近，他感覺一度受到關(guān)注的地鐵5號線沿線商鋪投資的咨詢量少了，而市場價格也從一度高漲回歸到平穩(wěn)，“商鋪投資是一個長遠投資，目前商鋪的地鐵概念已經(jīng)被提前預(yù)支，投資者及商家已意識到這點，短期內(nèi)租金不會有大的波動。”他說。

5號線沿線某社區(qū)有一大型的底商超市在今年5月退租后，希望在地鐵開通后能夠再度招商，但是目前也沒有取得實質(zhì)的進展。最近在5號線沿線一些定位于“回頭客”的商鋪，比如超市、餐飲等表現(xiàn)得都比以往平靜。

據(jù)了解，在地鐵5號線建設(shè)期間，精明的投資者們已經(jīng)對這一重大的商機擁有充分的預(yù)期，一般都把地鐵的利好提前折算到租金中；而不會等到地鐵開通后再行大幅漲價。其中有些投資者甚至在一年前就已經(jīng)把租金調(diào)高至地鐵開通后的水平。

10月7日5號線開通后，鏈家地產(chǎn)資料顯示，沿線商鋪租金普遍出現(xiàn)了5%-10%的上漲，換乘站商鋪租金漲幅高于過路站商鋪漲幅，北城漲幅要高于南城。

立水橋是受此利好影響較大的區(qū)域，城鐵附近一底商獨立服裝店鋪面，9月價格是2元多/平米/天，在10月漲到3元/平米/天。東四附近有兩家相鄰的10平米餐飲鋪面，9月份成交價是7200元/平米，10月份成交價變?yōu)榱?000元/平米。其房主表示，緊鄰地鐵的效應(yīng)是價格小幅上漲的主要原因。

漲幅較大的區(qū)域還包括和平里北街、天通苑等，開通前，和平里北街站附近商鋪租金為9-10元/平米/天左右，天通苑站附近為6.5-7.5元/平米/天；開通后，和平里北街附近商鋪上漲1元/平米/天左右；天通苑上漲0.5元/平米/天左右，漲幅分別為10%、7.7%。

“地鐵概念”不那么好賺

相比北京的投資者，上海投資“地鐵商業(yè)”的投資者們似乎付出的代價更大。

2007年9月1日是各大院校開學(xué)的日子，上海市松江大學(xué)城里安靜了兩個月的校園又開始熱鬧起來。

已經(jīng)掛牌的田先生希望趁著人氣旺的時候把商鋪拋掉。田的商鋪在文匯路立信會計學(xué)院內(nèi)，他在2004年以9800元/平方米的單價買下48.7平方米后自營百貨，取名“學(xué)子超市”，生意一直清淡，利潤微薄。

“以大學(xué)城為依托的商鋪每年只有9個半月的經(jīng)營時間，局限性非常大，只能針對師生的日常生活消費做生意?！碧锵壬硎?。由于師生的消費能力有限，高檔商品賣不動，利潤空間也比較小。

3年后，田先生傷心地發(fā)現(xiàn)：自己經(jīng)營的這家超市還是只能收支平衡。

樹挪死人挪活，于是他以12500元/平方米的單價將店鋪掛牌出售。這個商鋪挑高設(shè)計5.4米，可以分成兩層，靈活性比較大，所以前來打聽的人倒不少，有的還是大學(xué)城里的師生，但是至今無人接手。

田先生感到，這跟商鋪沒有產(chǎn)權(quán)有關(guān)。他的商鋪是大學(xué)城的輔助建筑，屬于大學(xué)城集團擁有。當(dāng)時他買的僅是50年使用權(quán)，并沒獲得產(chǎn)權(quán)，這無疑給轉(zhuǎn)售帶來了麻煩。很多前來咨詢的買家認(rèn)為，使用權(quán)少了3年，報價還漲了2700元，投資價值不大。

松江商鋪 投資者的傷心之地

不僅是田先生的小店，很多松江新城商鋪的業(yè)主都沒有實現(xiàn)理想的回報。

規(guī)劃占地面積36平方公里的松江新城一直是上海郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。尤其是松江新城的商業(yè)，憑借大學(xué)城和規(guī)劃中今年年底通車的軌道交通9號線，成了近兩年投資者追逐的熱點。與此同時，住宅的開發(fā)熱潮也直接帶動了松江新城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

從2004年開始，松江新城商業(yè)建筑陸續(xù)入市，在2005年、2006年供應(yīng)達到井噴狀態(tài)。

但是，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)項目入市，松江新城商業(yè)供需矛盾不斷凸顯。由于市場定位、規(guī)劃的問題以及人口導(dǎo)入等瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商都不理想，嘉和休閑廣場目前的出租率僅為10%。現(xiàn)房大量空置讓早期買家的租金回報無從談起，二手市場也是有價無市。

今年上半年，松江新城眾多商業(yè)地產(chǎn)項目銷售進入停滯階段，其他商業(yè)項目也不同程度地存在滯銷的情況。一些商業(yè)地產(chǎn)項目銷售擱淺，前期投資者被套牢，這讓后來者對這塊熱土越來越謹(jǐn)慎。

利好兌現(xiàn)之前“大逃亡”

“大部分前期投資者對松江新城的商業(yè)地產(chǎn)抱有希望，認(rèn)為9號線通車后還能有新一輪的上漲機會。這些業(yè)主寧愿空置也要捂盤，等待9號線帶來從市區(qū)過來的人群?！弊∩滩粍赢a(chǎn)松江新城負(fù)責(zé)人付戰(zhàn)全說。

但是眼看著9號線就要開通，拋售商鋪的并非田先生一人。原因是，小業(yè)主們對9號線的開通意見并不統(tǒng)一。有的人認(rèn)為，隨著9號線開通，松江新城商鋪可能迎來一次“強勁商業(yè)反彈”；另一些投資者并不看好后市，商鋪空著幾年已經(jīng)磨滅了激情，只求找機會脫手。

很多人將松江與同樣體量超大的南匯區(qū)商業(yè)地產(chǎn)相比，事實上，松江與南匯不同。南匯很多是大型專業(yè)市場，可以吸引上海市區(qū)的購買力；但松江新城完全是一個新造的城，所有的商業(yè)消費要靠人口導(dǎo)入，如果沒有導(dǎo)入本地購買力則根本無法支持。

在準(zhǔn)備拋售的投資者看來，9號線雖是眾所周知的利好，卻未必能變?yōu)樯啼伣?jīng)營的購買力。到時如果還帶不來人氣，那大家就都傻眼啦，“利好出盡成利空”。所以，眼看著利好即將兌現(xiàn)，被套牢兩三年的一些投資者卻在悄悄準(zhǔn)備“大逃亡”。

在這樣的心態(tài)下，近期松江新城的放盤明顯增多。

未來漲幅空間不大

付戰(zhàn)全認(rèn)為，松江新城商業(yè)地產(chǎn)雖然前景不錯，但目前投資價值并不大。

“9號線的商業(yè)價值在商鋪銷售中已被提前釋放?！备稇?zhàn)全表示，“現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)是按照9號線通車后的價格賣的；整個松江新城商業(yè)地產(chǎn)在建造過程中打的就是9號線和大學(xué)城的概念。所以提價的空間并不大。即便是將來9號線通車，也不會有多大的漲幅空間。”

一手市場中，開發(fā)商近兩年來并無明顯提價，這在上海幾乎是絕無僅有的。例如安信生活廣場，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年12月開盤均價12000元/平方米；目前價格也就是12500元/平方米。

觀望后市，從宏觀來看，稅費、加息等政策風(fēng)險比較大；從市場分析，空置率較高。養(yǎng)鋪不是所有投資者都能承受的；從硬件配套來看，目前交通不便，人口導(dǎo)入一直沒有實現(xiàn)；即便將來9號線通車了，從松江新城坐軌道交通去市區(qū)上班的可能性也不大。這些都不是商鋪投資者、經(jīng)營者的好消息。

無疑，地鐵能提升沿線所有商業(yè)地產(chǎn)的通達性，進而提升其地段價值，但對整體市場的長遠影響而言，一些區(qū)域的商業(yè)相反會因此降低消費力。比如，香港在地鐵開通后，幾乎所有的大型的、高檔次的商業(yè)都是在地鐵上蓋的，一些規(guī)模檔次不夠，或者經(jīng)營不佳的老物業(yè)在地鐵開通的數(shù)十年間逐漸退場。

在深圳的地鐵建設(shè)期間，也曾有不少人樂觀估計地鐵的沿線物業(yè)的價值升值，但事實卻是：地鐵開通后的一段時間，不少項目并沒有得到應(yīng)有的效應(yīng)，有些甚至還不如過去。

因此，地鐵網(wǎng)絡(luò)的密集對于商業(yè)物業(yè)個案而言，是一把“雙刃劍”。地鐵便捷帶動了人流的快速流動，人流更容易向商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域集中；而一些商業(yè)氛圍比較弱的區(qū)域會面臨更大的分流壓力，因此投資者更需要關(guān)注商業(yè)區(qū)域的兩極分化問題。

在充滿誘惑的地鐵商業(yè)時代，投資者的眼光依然應(yīng)該更多地關(guān)注優(yōu)勢商圈、優(yōu)勢項目，以及具有領(lǐng)先開發(fā)與經(jīng)營背景的物業(yè)，對各類“新興商圈”的投資應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。