租房還是買房，這是個問題

生存還是死亡，這是個問題(To be or not to be：that is the question)。借用哈姆雷特這句經典的內心獨白，漂泊在都市里的人是不是也時而問自己：租房還是買房，這是個問題。

進入2007年，北京、上海、深圳的房價以一種無所畏懼、義無反顧的姿態勇攀高峰。不用說城市里的低收入人群早已望樓興嘆，就是有著殷實收入的白領心里也在犯嘀咕：傾全家之力，在城市的郊區買一套每平米萬元的房子，值嗎?

在西方發達國家如美國這其實并不成為一個問題：買不起，就租唄!但在住房自有率全世界最高的中國，問題就復雜化了。畢竟中國是一個農業大國，人口眾多，農民意識根深蒂固，賺了錢就建房置業是天經地義的。于是，一方面是力不從心，一方面又躍躍欲試。到底是租房還是買房?什么情況下租房什么情況下買房?這種哈姆雷特式的詰問存在很多人的心中。《錢經》也無法給出準確的答案，只能從定性和定量的角度來做一衡量。是買還是租，最終還是由你決定。

定量分析

買房租房，哪個更劃算?

買房和租房在價格上具有可比性嗎?因為一個是擁有自己的東西，另一個是在用別人的東西。但如果你不僅把房子當成是大宗消費品而是一種資產時，對其價格的看法就有了另一種角度。

眾所周知，股票等金融資產的價格總是上下波動的，于是人們寄希望自己能夠做到低買高賣。房產作為一種資產也有同樣的規律，從長時期來看圍繞一個平衡點往復震蕩。只是國內很多城市人只感受到“漲”而沒有經歷過“跌”，可是如果關心一下國外的、乃至中國香港、北海等城市的房產市場，就會發現在一個長時間跨度內價格上下波動很正常。顯然，如果你能在房價高懸時期租房住，而在價格下跌后買房，那就是很明智的理財決策。

租售比，也就是租金與售價的比例，是衡量房產投資價值的一個重要指標。這有點類似于股票的市盈率，市盈率太高的股票不能碰，同樣，售價高于租價太多倍的房產不能買。據中國社會科學院城市發展與環境研究中心發布的《2007房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.4》顯示，2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過國際警戒線。北京、深圳，上海等城市中心城區的“租售比”已經高達1:270至1:400，而國際警戒線不到1:200。

當然我們不能總拿國際標準說事，畢竟中國國情不同。不過當你在偏遠郊區置業的房貸月供負擔很重，而且遠高于在城區租同等條件住房的租金時，會不會也要考慮：這房買得值嗎？下面，我們結合具體的案例對買房和租房成本進行定量比較分析，僅供參考。

程奇峰先生現年30歲，是一家建筑公司的設計師，平時月工資約5000元，主要收入要靠業務提成獎勵，基本上是每個季度以業務獎金形式兌現他的提成收入，以程先生的技能及多年來的業績看，他一般每個季度的獎勵約為1 0000元，年終還可有一筆額外的10000元綜合獎勵，年收入大約為11萬元。

程先生的太太是一家外貿公司的會計，月工資約4000元，年底有一份雙薪獎勵，年收入約為52000元。兩人年家庭工資收入16.2萬元。

假設程先生需要第二套房產，為享受相同品質的生活，有兩個選擇，其一是購買位于清河頤清家園125平米的三房兩廳，每平米8000元；其二是租住一套同小區125平米的三房兩廳，月租3800元。

參照下面的數據：房貸利率6.39％，通脹率3％，租房押金為三個月租金，房屋年物業成本為10000元。

(一)每年的房屋使用成本分析

租屋年成本＝押金×存款利率+年租金

故程先生目前的租房年成本為：

3500×3×1.8％+3500×12=42189元

購房年成本：

再買一套住房，屬于程先生的第二套住房，將不再享受房貸優惠利率，貸款利率6.39％(房貸新政實施前)，而且房貸時最多只能貸款7成，即70萬，貸款20年。采用等額本息還款方式，月還款額5174元。如果月供存入銀行，還會產生活期存款收益0.56％(稅后)。

購房年成本＝自備款×定期利率(加息前)+月供投資成本+物業成本=300000×1.8％+62247+10000=77647元

因此，從當前的房屋使用成本角度來說，租房的成本要低于購房，此外，由于程先生按揭兩套房產，將有一套房產不享受優惠利率。這樣每年月供負擔為62088元，占家庭總收入的38％。程先生本人認為這個財務負擔比較重，同時期家庭其他財務需要如生育等將受到影響。所以，從使用成本分析角度看：租房是不錯的選擇。但是38％的負擔率還屬于可以接受的范疇，最終的決定還要取決于其他方面的比較結果。

(二)租房和買房的投資成本分析

如果程先生采用購房方式，則總成本為包括首付和裝修40萬元資金的使用成本、20年貸款期支付的利息成本以及裝修成本。

如果程先生采用租房方式，則20年期間繳納的房租為1149057元(假設在20年期間房租年均增長率為3％)。

由于節省了貸款的首付款及裝修費，這筆40萬元的資金投資于一只安全性和收益性均較好的債券型基金，假設該基金年均回報4％，則這筆錢20年后變為876449元。

可見，如果選擇購買新房，程先生的財務結果是：

1、損失40萬元的機會增值額為：876449元

2、支付貸款月供額合計：1241760元

5、無需支付房租的機會成本，如果每年房租4.2萬元用于投資4％收益的債券基金，20年后的收至為1250679元。

這就意味著兩項投資的比較差額為：

1241760+876449-1250679=867530元

即程先生如果選擇購房投資方式，他要比租房多承擔的財務成本為867530元，但是他獲得了一套房產，要衡量哪種投資方式更劃算，關鍵就在于評估所買的房產在20年后的價值，如果超過87萬元，則買房劃算，如果房產不僅不增值，還隨著房子的老化折舊而不斷貶值，則租房顯然更劃算。

綜合比較后，理財規劃師認為，作為北京未來的中心發展區域和高科技園區，程先生計劃購買的位于清河頤清家園的高尚住宅未來應有較好的升值空間，雖然由于房地產發展泡沫和國家宏觀調控，在未來三兩年內房價應該不會再大漲，但是下跌的可能性也較小，假設該房產在未來20年內年均升值2％，則20年后增值為1485947元。

假設屆時房齡已有20年，折舊減值40％，則房產價值仍有：1485947×60％=891568元，仍然高于87萬的差額。而且清河頤清家園這個位置實現年均增長2％的難度不大。

綜合以上比較分析，建議程先生買房，而不是租房。

如果房價漲上去怎么辦?

買房還是租房，也要動態地來看。照現在這架勢，可能程先生還在猶豫中，房價就又漲了幾千元。房價漲上去后，是買房還是租房?就不好說了，我們還是要算一算：

如果房價漲到12000元/平方米

當房價漲到12000元/平方米，程先生是選擇買房還是租房。如果想要使買房的財務成本與租房相當，則對該房產未來20年的年均升值幅度要求將提高：

房價每平米12000元，則房價為150萬元。

首付款為：150萬×30％=45萬元，加上裝修款共計首期投資55萬元，月供額為7760元。

總付貸款本息額為：7760×240＝1862400元

購買房首付款及裝修款55萬元的機會損失值，預計年收益4％，20年后為1205117元

故程先生買房的總成本為：

1862400+1205117=3067517元

買房與租房成本之間的差額為：

3067517－1250679=1816858元

再按20年后房子折舊四成計，

得出1816858/60％=3028063元

也就是說，如果現在該房的價格為每平米1.2萬元，則只有當該房產20年后值303萬，即在未來20年房價年均增長3.57％，才能使買房與租房的財務價值相當。

顯然，房價要實現20年年均增長3.57％比年均增長2％的難度要大得多，程先生需要認真衡量一下買房和租房哪個更劃算了。

下面，我們再看看房價上漲為11000元/平方米和10000元/平方米的情況(如下表)：

綜合比較上面三種方案，該房20年后價值達到303萬和269萬有較大難度，但達到227萬元的可能性還是很大的。我們建議，綜合分析買房和購房的經濟成本，房屋單價超過10000元，房總價超過125萬情況下，應考慮租房或減少購房面積：低于10000元，房總價低于125萬，考慮買房。

一場關于買房租房的中國式辯論

我們可以通過計算大致判斷出買房和租房哪種選擇更劃算，但這種定量分析還遠遠不夠。一方面是因為定量分析中的很多預測數據未必真實，比如20年里的房貸利率不會變嗎?通貨膨脹率能維持在現有水平嗎?難道其他投資機會的年均回報只有4％?另一方面，我們在做投資理財決策時，絕對不會僅依靠冷冰冰的數據，很多情感上的因素始終左右著你：當你的家庭增添了小孩后，你還忍心讓她們住在租的房子里嗎?把錢交給房東是不是比交給銀行讓你更不舒服呢?

于是，我們經常可以聽到關于該買房還是租房的爭論，下面截取一對夫妻(張先生與江女士)就這個問題的一段對話。這是一場典型的中國式辯論，它可能就發生在你的身邊甚至你身上——

房價還能漲多久?

江女士：親愛的，這個周末有房交會，我們去看看吧?

張先生：干嘛?你要買房?

江女士：是呀，現在房價一個勁的漲，再不買就沒有萬元以下的房子了。買不起了。

張先生：正是因為房價漲得太快，太不正常，所以現在買房太傻了。

江女士：這話是什么道理，難道你認為房價會跌?我告訴你吧，房價一直會漲下去，不可能跌下去。

張先生：說說理由。

江女士：很簡單呀。你看看身邊什么東西不在漲。房子、股票甚至豬肉，因為人們手上的錢太多了，這些錢存在銀行里是虧的，必須拿出來買各種資產，房子是最好的保值資產了。

張先生：你說的沒錯，現在確實是流通中的錢太多了，專業上的說法叫流動性膨脹。但我覺得這種現象最多能夠持續5年，5年之后必然會發生根本性的扭轉。當沒有那么多錢去爭著購買這些資產，它們的價格必然會降下來。而房產和股票不同，它是一種長期資產，當你在未來20～30年內一邊還貸一邊持有它時，它的價值卻在縮水。而相應的負債也就是房貸的壓力則越來越大，因為錢變得更值錢了。

想一想1997年亞洲金融危機后的那幾年，國內出現通貨緊縮，當時是什么感覺?不就是各種商品的價格走低，而企業賺錢也特別不容易，個人收入很難提高。如果幾年后也出現這種狀況，咱們就要用稀缺的、更有價值的錢去還現在虛高的債務，這不是太傻了嗎?

江女士：幾年后錢會變得稀缺、升值，我才不信呢。

張先生：完全可能呀。國內流動性膨脹很大程度上是因為人民幣升值預期以及外貿順差過大造成的。按人民幣現在的升值速度，你相信5年后還存在人民幣升值的預期嗎?外貿順差還會擴大、外匯儲備還會增加嗎?到那時說不定人民幣都要和美元脫鉤了呢，美元這幾年的泛濫一定要付出代價的。

江女士：別賣弄那些理論了，有什么用呀!你看看身邊的人，不都在買房嗎。你那些朋友不都買房了嗎，而且他們的房子都升值了，都賺錢了。

張先生：說的好。我身邊的朋友確實大多數都買房了，但我發現一個現象，就是他們居然沒有一個是用自己的錢交的首付款，都是父母的錢或者借的錢!你不還跟我講過，你的一個同學的父母居然從外面借錢為她買房。這說明這些購房者透支了個人乃至整個家庭的信用，房子已經消滅了很多家庭的購買力，房產需求在某一個節點上將劇降。另外你說房子升值了，賺錢了，這句話我咋沒聽懂。

江女士：你裝糊涂呀，房價從50萬漲到70萬，那還沒賺錢呀。

張先生：但是房子得賣出去才能賺錢呀。就像我們買了房，你敢賣出去嗎?房價漲這么快，賣完后得的錢可能都不夠買舊房的了。除非你不再買房了，轉而投向股票、基金，可我覺得你還是想有一套自己的住房呀。

就算我們是炒房的，買房就是為了賣出去賺錢，但現在事實上是有價無市。前幾天你在房產中介也看到了，掛了那么多房源就是沒人買。結果你登記個電話這兩天就被打爆了，房產中介也著急呀，成交量萎縮這么厲害，他們怎么賺錢呀。你看現在大街上到處是房產中介展露房源信息的，如果這個市場活躍、房子好賣。他們用這么玩命推銷嗎?股市暴跌的前兆不是股價有多高，而是成交量萎縮，房子也一樣。

江女士：賣不出好價錢，可以出租呀，你看我們每個月都要給房東送錢。

張先生：問題就在這兒。房價一路暴漲，租金漲幅度非常小，因此更要繼續租房住。

買房、租房，哪個更舒適

江女士：租房!你還要租多久呀?難道一直這么租下去?

張先生：看如今房價這種走勢，至少再租5年，或者更長時間。

江女士：天啊!我可不愿意每個月眼睜睜的把辛辛苦苦掙來的錢交到別人手上去。

張先生：但買房之后你不也要把錢交給銀行嗎?結果是一樣的。而且現在房價暴漲，租金漲得很慢，月供款比房租還要高。

江女士：那能一樣嗎?買了房之后房子就是你的了，你還月供是為自己的東西付錢，不是白白地送給別人。

張先生：但你算過沒有，如果讓月供款和租金相當，至少要貸款30年，而且首付要支出一大筆錢。30年后，房子得折舊成什么樣，你難道還真愿意住有30年房齡的老房子嗎?而把首付款用作投資升值，等房價降下來就可以買到又好又便宜的新房子了。

江女士：鬼才相信房價會降下來呢。不管怎么說，有了自己的房子才有了家的感覺，租房住就像是寄人籬下。

張先生：不會吧。我怎么覺得租房才有一種當家作主的感覺呢，你看房東對我們多熱情呀，生怕我們不長期租他的房子。而你也聽說過很多業主和開發商發生沖突甚至流血事件。購房者面對開發商成了弱勢群體，租房住卻沒有這種感覺，因為租房選擇的余地更大，更靈活。特別是在大城市里工作最怕上班的地方離家遠，租房就不會有這個擔憂。

其實任何商品都一樣，當生產商的利潤太高，錢太好賺，就不在乎產品的質量和服務。現在房子這種商品就是一個活生生的例子，質量比以前蓋的房子要差，物業服務也不好，因為他們不在平消費者。但以后這種情況肯定會發生變化，因為開發商的錢不好賺了，你何必急著在高價位買質量差的東西呢?

江女士：可如果是自己的房子，你可以任意處置，想怎么裝修就怎么裝修，還可以把家人接來一起住。

張先生：這確實是買房子為數不多的幾點優勢。我們裝修時可以買幾幅畫掛在墻上，說不定過幾年還能升值。藝術品投資可比房產投資更有機會。

不過我覺得租房住也一樣也可以把家人接過來一起住呀，前幾天不就把你家人接過來玩了兩個月，挺開心的嗎。后來他們還是急著要走，說大城市噪音高、污染大，對于住慣了寧靜小城鎮的人來說不習慣。其實大城市確實不適合養老，我們老了之后最好也不要住在大城市，選擇一個環境好的小城市，那樣生活質量會更高些。

江女士：你什么意思?你想一輩子不買房了?

張先生：房子可以買，但現在時機肯定不合適，從供求力量變化上就能看出來。你沒發現這兩年房產的供應量急劇減少嗎?一是因為政府害怕房價跌下來，二是開發商捂盤。過兩年供應量一定會上去，但需求肯定會減少，因為人口結構發生變化了，生育高峰出生的一代人基本完成了購房置業。

無論什么時候買房，一定不要讓房子成為一種負擔，如果買一件東西給你帶來負的效應，那么買它有什么意義呢?我不相信一個社會競爭力越來越差的人買了房子后生活質量就大大增加了，恐怕只會增加他的惶恐和焦慮。如果我們的收入提高到一個更高的水平，其他金融資產也越來越多，可以輕輕松松買一套房時再買也不遲。即使是一輩子不買房也無所謂呀，像美國等西方發達國家就有很多人一輩子是租房住的，一樣活得自由、快樂、充實。