美國房地產業進退兩難

美國《商業周刊》 2007年10月

房地產開發商的降價行為打擊了已購房者，但能否加速結束房地產市場的低迷時期，仍是一個疑問。

良好的就業環境、繁榮的賭博業，以及美國最快的人口增長速度等因素，使拉斯維加斯市過去一直是地產商們熱衷開發的市場。不過，這種情況在去年房屋銷售開始陷入停滯時就不復存在了，房地產開發商們開始降價，并提供大幅度的折扣優惠。

這種情況正在美國全國蔓延，無論是過去幾年房價大漲還是房價相對平穩的地區。目前還很難判斷，這種開發商的拋售行為會重振市場還是會加劇房屋價格的下滑。

對于房地產開發商來說，將手中大量未售出的房屋低價折價，未必不是一個好的選擇；對于那些目前準備購房的人來說，他們可以在開發商當前報價的基礎上，爭取到大幅的優惠；那些在房價處于高點時買房、賬面出現虧損的人，可能要做出重新貸款、賣房等困難決定；投機者們則損失慘重；如果價格持續下跌，那些已經購房的人可能會取消購房合同，以便以后獲得一個更好的買入價格。

盡管美國前五大房地產開發商已經將手中的土地和房屋價格，從2006年的497億美元削減至今天的419億美元，存貨相對于房屋銷售量的比例，在過去一年中仍然增長了33%。房地產開商的利潤率也從高峰時的35%，下降至接近于0的水平。許多大型地產商在三季度都出現了虧損，其中第二大地產商Lennar的季度虧損更是達到5.139億美元，為過去53年以來的最高。

在降價方面，房屋所有者們幾乎總是走在地產開發商們的后面，這就是為什么目前二手房房價跌幅小于新房的原因。以拉斯維加斯市為例，新房價格比一年前下跌了10%，而二手房則只有3%。由于二手房房主不愿意接受更低的房價，因此，拉斯維加斯和整個美國的未售出房屋數量持續增長。

截至9月25日，美國空置和待售房屋的總數量達到了458萬套，創過去19年以來的新高，而這一數字在2005年時為215萬套。二手房市場最終將會出現調整，也就是說，在房價下跌趨勢結束前，二手房房主將不得不降低他們的房屋出售價格。

當前美國房地產業的低迷，以及它對美國整體經濟的損害還遠遠沒有結束。大量風險性、浮動利率住房抵押貸款，明年仍會被重新處置，住宅查封率會比今年更高。這就是美國前20家房地產開發商股價自今年年初以來平均下跌65%的主要原因。

雖然地產商們竭力削減房屋建造數量，但是，巨量的房產存貨還需要很長時間才能被市場所消化，美國房地產業的復蘇來日方長。

編譯：符力