亞奧商圈房產(chǎn)大盤點(diǎn)

當(dāng)燃燒的奧運(yùn)圣火離北京越來越近的時(shí)候，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也到了收獲的季節(jié)，受益最大的亞奧商圈成為奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)然的冠軍， 2800億的投資額，早已讓這里煥然一新。商鋪、住宅、寫字樓是否因此真的身價(jià)倍增?在奧運(yùn)前夜，就讓我們來盤點(diǎn)一下炒作了多年的奧運(yùn)概念到底給房產(chǎn)投資者帶來了多少實(shí)際的收益......

奧運(yùn)照亮亞奧房產(chǎn)

“2800億元的投資額，絕大部分都投給了我們亞奧商圈。”一位投資了奧運(yùn)村商鋪的老板劉先生頗為自得。對(duì)翻了幾倍的商鋪，劉先生感謝的是2800億的奧運(yùn)投資額，而不是奧運(yùn)本身。

“奧運(yùn)會(huì)前前后后不足一個(gè)月，對(duì)于投資者來說，帶來的利潤是有限的。”劉老板說，“而無限的是因?yàn)閵W運(yùn)的召開，交通綠化以及設(shè)施的完善帶來的真金白銀。”據(jù)悉，劉先生投資的那家位于奧運(yùn)主會(huì)場附近的小商鋪因?yàn)榈罔F五號(hào)線的開通，已經(jīng)為他賺到了500萬的收益。

奧運(yùn)會(huì)對(duì)房產(chǎn)最大的幫助是奧運(yùn)投資的2800億所形成的便利的交通，良好的環(huán)境帶來的人氣聚集，而非奧運(yùn)會(huì)召開本身，這一點(diǎn)投資亞奧商圈的投資者多有感觸。

交通提升房產(chǎn)價(jià)值

太貴了!!!提起亞奧商圈的房產(chǎn)價(jià)格，北京華厚商業(yè)投資管理公司客戶經(jīng)理齊亞彬不由得搖頭感嘆。

這也正應(yīng)驗(yàn)了一個(gè)理論:奧運(yùn)前期的籌備階段，投資會(huì)成為主題，房地產(chǎn)、建筑建材以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為直接受益行業(yè)。

亞奧商圈座落于北京北部四五環(huán)之間，但是房產(chǎn)價(jià)格卻直追市中心，尤其奧運(yùn)主會(huì)場以北一直到北五環(huán)至今還像一個(gè)大工地，坐上公交車去市中心需要將近兩個(gè)小時(shí)，價(jià)格卻一如市中心顯得有些離譜。不過如果坐上開通不久的地鐵五號(hào)線，也許就可以理解了。

一位立水橋的居民王小姐就對(duì)記者表示，以前到一次市里兩個(gè)小時(shí)，趕上堵車，更不知何時(shí)能到，因此每天去位于二環(huán)內(nèi)的公司上班讓她感覺疲憊不堪，不得已只好在單位附近租了房子，自從地鐵五號(hào)線開通后，她立刻退租，回到自己的家里居住，一下子省了一千多元錢，也不會(huì)堵車，半個(gè)多小時(shí)就到了。這也許是亞奧商圈身處遠(yuǎn)地，卻身價(jià)形同市中心的主要原因。

事實(shí)上，因?yàn)閵W運(yùn)場館就在這個(gè)區(qū)域，附近的交通全都改頭換面，軌道交通、公路交通的建設(shè)一下子縮短了和市內(nèi)的距離。

“原來鳥巢以西這里是個(gè)死角。”鏈家寶業(yè)鳥巢附近西奧中心店的盧小松店長告訴記者，往亞運(yùn)村去不了，海淀過不去。現(xiàn)在好了，新修的道路四通八達(dá)，這里商鋪的租金已經(jīng)比幾年前我們剛租時(shí)漲了很多，日后這里一定非常繁華。

交通激活了亞奧商圈，這些交通建設(shè)全都來自于奧運(yùn)投資，據(jù)悉，2008的奧運(yùn)投資已經(jīng)開創(chuàng)歷屆奧運(yùn)之最，目前圍繞“奧運(yùn)投資”有三種說法:如果只考慮奧運(yùn)場館的建設(shè)投資，目前為280億元，這筆投資在5年內(nèi)對(duì)北京的GDP平均拉動(dòng)1.3%，這是“小投資”;如果再考慮為舉辦奧運(yùn)會(huì)而新追加的城市建設(shè)項(xiàng)目，大約為1349億元，這是“中投資”;如果再加上不舉辦奧運(yùn)會(huì)也要進(jìn)行、只不過因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)而提前進(jìn)行了的城市基礎(chǔ)建設(shè)，投資額度接近2800億元。

亞奧商圈的軌道及公路交通還有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是屬于城市建設(shè)項(xiàng)目還是因奧運(yùn)而提前了的城市基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)不重要，重要的是奧運(yùn)投資的絕大部分確實(shí)花在了亞奧商圈，讓這里的房產(chǎn)價(jià)格翻著番地往上漲。

奧運(yùn)游客帶不動(dòng)消費(fèi)

奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)大多呈現(xiàn)“前7后3” 的周期性特征:奧運(yùn)申辦成功至開幕前期為籌備階段的“前7”，以投資為主要特征的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為GDP的重要推動(dòng)力量;奧運(yùn)舉辦期間因客流大幅上升而使得消費(fèi)出現(xiàn)峰聚效應(yīng);奧運(yùn)結(jié)束后，成功的形象展示使得主辦城市與焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及公司品牌得到大幅提升，從而增強(qiáng)了后期要素的競爭質(zhì)量為“后3”，加在一起，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)前后持續(xù)8～10年時(shí)間。

如今離奧運(yùn)會(huì)只有四個(gè)月的時(shí)間了，前七年的籌備階段中，以投資高峰年2005-2007年為例，中國年均GDP增長12.3%，2007年奧運(yùn)直接投資拉動(dòng)的GDP增量為282億元。亞奧商圈是獲益最多的地區(qū)，所有的房產(chǎn)投資者都賺了個(gè)盆盈缽滿，無論是場館設(shè)施還是周邊的綠化，以及軌道和公路交通都為房產(chǎn)的升值提供了強(qiáng)勁的支撐，亞商房產(chǎn)坐享了“前7”的利益。

但是到了下一個(gè)階段，奧運(yùn)舉辦期間因客流大幅上升而使得消費(fèi)出現(xiàn)峰聚效應(yīng)卻未必能如愿。據(jù)記者了解，本來應(yīng)該興旺的商鋪出租率并不盡如人意，原因是奧運(yùn)會(huì)期間的客流都屬于觀光類型的旅客，“觀光旅游的特點(diǎn)就是，一平方米內(nèi)的人數(shù)很多，但是消費(fèi)能力很弱。”萬商俱樂部主任楊澤軒指出。

“我相信在奧運(yùn)會(huì)之前，整個(gè)區(qū)域的綜合環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施及綠化等方面都會(huì)很好。”易鋪網(wǎng)CEO陳建明認(rèn)為，在這個(gè)環(huán)境下，那么多旅游者從世界各地來到這個(gè)地方，對(duì)這個(gè)范圍的商家經(jīng)營是有正面影響的，賓館當(dāng)然是最大受益行業(yè)。據(jù)了解，亞奧地區(qū)的賓館價(jià)格已經(jīng)達(dá)到平日的5倍以上。原來299元的標(biāo)間，現(xiàn)在要1000元才能住上。然而除此之外，可能就剩下低端消費(fèi)還能沾光，比如小吃、紀(jì)念品等，因?yàn)橛慰筒豢赡莒o下心來購物，也不可能正襟危坐地去吃一頓商務(wù)餐。至于規(guī)模化的商業(yè)或者購物中心想從中受益更有難度。其實(shí)到目前為止，中國很多面向觀光旅游者的商業(yè)街區(qū)都生存艱難，包括著名的王府井在內(nèi)。因?yàn)閲鴥?nèi)的旅游市場還處在觀光旅游的階段內(nèi)，度假旅游剛剛起步，還沒形成規(guī)模。

宜居不宜商

“一個(gè)綠色的大公園，加上便捷的交通，再加上完備的基礎(chǔ)設(shè)施，這樣的地方適合做什么?”陳建明隨后自答道:“當(dāng)然是適合居住。”

奧運(yùn)主題公園本身就已經(jīng)給這個(gè)地方定位了，它不會(huì)是CBD一樣的商務(wù)區(qū)，也不會(huì)是王府井一樣的商業(yè)區(qū)，而是個(gè)居住區(qū)，且是中高檔居住區(qū)。最貴的“盤古大觀”達(dá)到5萬元／平方米的均價(jià)，普通的樓盤也在2萬左右。

一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后3年左右亞奧地區(qū)的固定消費(fèi)人口將達(dá)到200萬人以上，廣義上成為亞洲最大的居住社區(qū)(包括北辰綠色家園、望京、亞運(yùn)村、天通苑、亞北別墅區(qū)、西三旗居住區(qū)等)。

居住與商務(wù)是相抵觸的。適合居住的地方，就不適合辦公，因此，商務(wù)氛圍不足的亞奧地區(qū)，寫字樓的數(shù)量極其有限，且多半是小公司，更多的小公司直接投資那種商住兩用的公寓，既解決了居住的問題，也解決了辦公的問題。

奧運(yùn)場館周邊寬闊的視野、巨大的空間，很受居民的歡迎，但是卻不適合商業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)和住宅正好是一個(gè)逆向的東西，商鋪講究金邊銀角，住宅都喜歡草包肚。離路遠(yuǎn)一點(diǎn)不要那么吵，視野就我自己最好，獨(dú)享景色。但是這些高端住宅下的商鋪投資就很危險(xiǎn)，300平米高檔住宅可能只住兩口人，一層底商們能分到多少客流?

其實(shí)從鳥巢的位置往四個(gè)方向看，新的住宅不是沒有，但是量的增長速度不是很快，尤其靠北邊，有很大尺度的公共空間，空間拉大以后，商氣也聚不起來了。商業(yè)是一個(gè)在一定的范圍之內(nèi)自由的溜達(dá)，才會(huì)發(fā)生一定程度的消費(fèi)，如果空間太大，商業(yè)只是里面的點(diǎn)綴而已，對(duì)商業(yè)經(jīng)營來講反而是不利的因素。因此，宏偉的鳥巢、寬敞的環(huán)境帶來的區(qū)域的提升，應(yīng)該辯證地看。其實(shí)從大的范圍來講，亞奧商圈周邊住宅的支撐已經(jīng)形成一定的規(guī)模，只是由于長期的施工建設(shè)，導(dǎo)致已經(jīng)住在這個(gè)區(qū)域的人的消費(fèi)習(xí)慣還不在這個(gè)區(qū)域。當(dāng)然，當(dāng)這個(gè)區(qū)域建設(shè)開發(fā)完成之后，消費(fèi)會(huì)逐漸留下來，中低端先回來，高端回來得慢一些。

因此，此地的商業(yè)應(yīng)該更多依托于當(dāng)?shù)氐木用瘢皇怯^光旅游者。在國際上，這種依托于住宅的商業(yè)區(qū)都很成熟，它的服務(wù)對(duì)象簡單清晰，如果在奧運(yùn)村開餐飲就是服務(wù)于周邊社區(qū)的，因此，如果日后亞奧地區(qū)的商業(yè)定位，能夠同時(shí)面向當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)與旅游消費(fèi)將是最佳選擇。

踩著節(jié)奏投資房產(chǎn)

從世界上每個(gè)城市的發(fā)展中可以看到，往往第一撥漲價(jià)的就是普通的住宅，一定環(huán)節(jié)之后，高端的別墅公寓會(huì)有跟進(jìn)，在別墅市場成形之后，這個(gè)市場已經(jīng)度過了最早期的階段，樓都蓋完了住滿了，這時(shí)商鋪又要起來了，寫字樓比商鋪還要慢一步。

因此，對(duì)于亞奧房產(chǎn)的投資還是需要合理的評(píng)估，不要被奧運(yùn)概念的過份渲染所迷惑。住宅、寫字樓和商鋪價(jià)位的判斷，是與時(shí)間段分不開的。要清醒地認(rèn)識(shí)當(dāng)前所處的階段，尤其在奧運(yùn)圣火點(diǎn)燃之際，不要在混沌的狀態(tài)下過高地估值商鋪的價(jià)值，如果認(rèn)為既然住宅賣到一平米四五萬，商鋪就得是他的兩倍三倍那就錯(cuò)了。目前奧運(yùn)村的商鋪只是類似于幾年前的住宅的階段，屬于剛剛起步，投資者需要一個(gè)較長時(shí)間的培育過程。

“目前，一手房的銷售人員在為投資者描述的預(yù)期回報(bào)中，喜歡將動(dòng)態(tài)回報(bào)轉(zhuǎn)化到靜態(tài)回報(bào)中一起算。這樣的算法回報(bào)率當(dāng)然會(huì)更大，但是對(duì)這種算法我們執(zhí)懷疑態(tài)度，這是不合理的。”華厚商業(yè)董潤川認(rèn)為這只是售房的一種手段。

據(jù)了解，商鋪回報(bào)分兩種:一種是靜態(tài)回報(bào)，也就是出租帶來的收益，這部分的回報(bào)率最高在8%-10%之間;另一種是動(dòng)態(tài)回報(bào)，也就是商鋪升值帶來的回報(bào)，這部分回報(bào)是不穩(wěn)定的，而且很難預(yù)估。

在一手樓盤銷售時(shí)，所有開發(fā)商都會(huì)給一個(gè)8%、10%回報(bào)率的定心丸。但是現(xiàn)在能做到8%回報(bào)率的商鋪并不是很多，只有等到真正聚起人氣的時(shí)候才會(huì)如開發(fā)商所許諾的那樣，在此之前空上一兩年很正常。

因此，并不是說商鋪沒有價(jià)值，在香港，商鋪當(dāng)然要比住宅貴了。只是亞奧地區(qū)還沒成熟到那種程度，所以，投資一定要踩在點(diǎn)上，誰能跟上城市化開發(fā)的節(jié)奏誰就能賺到錢。