澳洲購房投資攻略

距離2008年奧運越來越近了，國內的房價漲幅也隨之進入頂峰時期。許多國內的購買者和房地產商已經將目標轉向了低風險、高回報的國外房地產。澳大利亞是與中國貿易文化往來最多的一個南半球國家，資源豐富，人口稀少，真正的“地大物博”，而且那里法制健全，民風純樸，二戰之后的60多年來，房地產價格始終保持在年增長10%的水平。也就是說，買下的房子即使不出租，僅供自己每年去澳大利亞度假，其投資回報還是比存在銀行高。目前澳大利亞投資、移民、留學正進入歷史最好時期，國內眾多中小投資者紛紛向澳洲的房地產進軍。

澳洲白領階層買房實錄

小何， 32歲，悉尼某四星級酒店的采購經理，她和丈夫兩年前從上海移民到了悉尼，為了將兒子和父母也接來一起住。她和丈夫今年打算在悉尼的郊區買套房子。

小何和丈夫的每周收入在1500澳幣左右。而在悉尼的郊區買一套兩室的apartment(公寓)則最少需要45萬澳幣左右。一套帶花園的house則最少需要70萬澳幣。在澳洲購房只需要10%的首付，也就是說，如果購買一套公寓只需一次性支付4萬澳幣，就可以向銀行貸款買房。如果分20年還清，按照每年6.5%的利息，每年支付銀行合計2萬多澳幣，大約每周償還400澳幣。對于小何這樣的白領階層，買一套公寓不會感覺負擔太重。

這與中國的情況正好相反，在北京如果一對白領階層想買一套在四環90平方米左右的兩居室，房價平均在每平方米1萬左右的價格。而一對白領階層的每月收入一般在6000到8000人民幣。如果向銀行貸款，首付30%，在27萬人民幣左右，如果分20年還清，按照等額本息計算，每月還款約在4500。這占到了兩人收入的一半以上。

用房價收入比的數據可以很好的說明澳洲和中國的房地產市場的差別。房價收入比，這個緣自西方的概念， 是被衡量地區中等價格的住房除以中等家庭的收入的比值。顯而易見，這個比值剔除了面積因素，從而可以在全球千差萬別的房地產市場中，來衡量普通家庭的購房難度。舉例說，在土地資源稀缺的日本單位面積的房地產價格可能是美國的數倍，但是兩地的居民購房難易程度、房價收入比，卻完全可能相若，雖然日本居民購買的是面積狹小的公寓，而美國居民購買的是美國最常見的獨立住宅，這并不影響兩地居民購房難易度，也就是相對價格的高低的對比。

那么，到底什么是合理的房價收入比?什么才是合理的、可以負擔的房價。國際組織給出過不少參照標準，例如世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間。

另外， 房地產的增值并非來自房產而是土地。中國土地是國有的，人們投資置業擁有的只是70年產權的房產和土地使用權。而在澳大利亞土地是私有的，即便買了地不開發，政府也不會干預，并且在澳大利亞投資地產還可以享受貸款、稅收等優惠政策。

經過對比，小何夫婦決定買一套house（小別墅）。因為買一套house政府都是將隨之的土地一起出售的。雖然比起公寓要貴一些，可是能擁有土地。這在中國是不可能的。小兩口想著這回咱也做回資產階級。

留學生買房轉售收益率高

教育已經成為澳大利亞的重要產業之一，其中來自中國的留學生是最重要的組成部分，2007年中國留學生在澳大利亞累計注冊總數超過10萬名。

在澳洲留學，首先必須解決住的問題，大部分的中國留學生在澳大利亞留學期間都會選擇租房住，但是也有些目光長遠的學生會選擇買房，等到畢業以后再將房子轉售。這不僅解決了自己留學期間的住房問題，還可以從中賺取收益。

據澳洲統計局統計自1965年至2007年，澳洲房價基本呈上升趨勢，平均每年升值10%，每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，居民住宅房的供需市場始終保持平衡，因此在澳洲買一套兩室的房子，自己住一間，另一間還可以出租給當地的學生，租金一般在每周140澳幣左右。四年畢業以后轉手一賣不僅可以覆蓋自己四年所有的花費還可以有一筆小的收入。

2004年初，小張辦理了澳洲留學。臨行前，張爸爸花了不少時間對澳洲的房產市場和匯率進行研究。經過分析后，他認為澳洲的房屋價格和匯率都將向上攀升，投資澳洲的房產一定可以賺錢，而且還可以解決女兒的住宿問題。

于是張爸爸為女兒買了一套兩臥室的住宅。住宅當時的售價為38萬澳元，按當時澳元兌人民幣1:5.1的匯率，折合人民幣為190萬元。小張到澳洲后，自己住一間臥室，把另外一間臥室分租給同學，每月有500澳元的租金收入，足夠每月的生活開銷。現在周邊的房價已經上升到45萬澳元左右，匯率也高升到1:6.5。等到小張畢業后，她出售自己的房子，相當于把留學的學費全部賺了回來而且還有了自己的第一筆創業資金。

在澳洲購買的房子基本上是不會空置的。據澳洲當地的房地產公司公布的數據，澳洲目前房屋空置率是1.6%左右。(空置房是指中介機構手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋，空置率是由空置房除以全社會房屋得出。) 澳洲租金回報比較可觀，民用住宅平均達到4%-5%左右，商業樓宇平均是6%-8%，澳洲的房地產中介代理公司專業意識比較強，服從行業法規。管理中發生任何問題，房地產代理會提供一切服務與幫助。

租戶入住之前，中介會先查核他們的銀行存款狀況，有否欠款歷史等一系列情況，才安排與房主簽約。中介負責每月的租金收取，將租金存入房東指定的賬戶。租戶搬出之時，中介一定會檢查房屋狀況，以及房屋清潔情況，才會將押金退回給租戶。如果發生任何欠款行為，房地產中介會向法院提出訴訟，由法院出面，勒令租戶償還欠款。 因此，憑借著健全的法制和規范的房屋管理體系，你也可以輕輕松松地當個跨國房東!

澳洲各城市房產投資分析

澳大利亞是世界上生活水準最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環境、高質量的社會與文化的基礎建設。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發達國家。在澳大利亞的海外人士和游客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。

在悉尼買房

悉尼作為澳洲的第一大城市，一直以來是國內外投資的熱點。悉尼的房產也一直處于只升不降的態勢。悉尼東區的房地產價格節節攀升， 升幅高達27.7%。根據RP Data數據所作的研究顯示，北悉尼沿海地區的富人區升值了9.2%。據紐省房產研究表示，悉尼房產的平均價格已達50萬澳元，悉尼外圍地區的平均房價也首次升至30萬澳元。這將激勵更多潛在買房者進入房產市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產市場將出現平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內就突破100萬澳元。

但是在悉尼的西區和南區的平民地區，房價卻一直處于下跌的趨勢。悉尼西區、南區房價下跌是好幾方面的原因造成的。在2000年至2003年期間，房地產市場過熱，由于貸款容易，許多買家都過度借貸，傾力買房，從而推高了當時的房價。而如今越來越多的人開始無法及時償付房貸，日益增多的銀行收回房產拍賣也更加劇了那里的房價下跌。

根據澳洲最大的地產網站Domain統計， Tregear和Lethbridge Park(位于悉尼的西部)是目前悉尼房價最便宜的地區，平均價格為$200，000。Shalvey平均價格為 $225，000，鄰近的Bidwill的房價過去的一年里就暴跌了11.5%，現在的平均價是$219，000。

在黃金海岸買房

黃金海岸作為澳大利亞最著名的旅游景點，近幾年來一直是世界各地名人買海景別墅的最佳選擇。黃金海岸是澳大利亞的假日游樂勝地，這里有明媚的陽光、連綿的白色沙灘、湛藍透明的海水、浪漫的棕櫚林。住在這里真可謂住在人間天堂。

在黃金海岸買房的多數都是看中沿海的美麗風光。許多富豪選擇在有小海港的沿海別墅。這樣可以將自家的游艇停在門前，隨時可以出海曬太陽。

黃金海岸擁有42公里長的海岸線，每年房屋的需求量一直穩定處于23%的高增長率。房屋的價格也在過去的五年里面增長了15%。但是比起北京的房產價值，在這樣的人間天堂買一套四室兩廳的大house，您只需要花費50萬澳幣。同樣的價錢，在北京也只能買套地理位置一般的別墅。一套兩室兩廳的海景房也僅需要25萬澳幣。相當于150萬人民幣。花同樣的錢您在北京只能買一套三環上的小屋，在黃金海岸您卻可以擁有一套風景如畫的海景房!

在墨爾本買房

墨爾本的房地產投資，近年來受到中國內地投資者的青睞。澳洲的房地產商也將目標轉向了中國內地的高收入者。06年9月在上海舉行了大型的房地產投資講座。墨爾本是澳洲的經濟和文化中心，但是價格卻低于悉尼、堪培拉等大城市。其中城市的花園洋房的投資前景，尤為投資者所看好。

另外，墨爾本擁有歷史悠久、全澳排名第二的墨爾本大學;商科領先、全澳第七的莫那什大學。對于為孩子辦理出國留學的家庭來說，墨爾本是極佳的選擇。在墨爾本無論是新建的公寓和辦公大樓，都能以創新的設計觀念迎合未來的發展需求。雖然墨爾本也經歷了前一段房價快速增長的階段，但由于城市規模較大，再加上均衡健康的人口增長、持續堅挺的經濟發展、以及正確有效的政策引導，墨爾本整體市場是健康的，而且機會較多，可以作為長期投資的選擇。

一套兩室兩廳，位于澳洲第二大城市墨爾本黃金地段大街，距離市中心僅10分鐘車程的公寓出售價格在28萬到45萬澳幣左右。墨爾本地產界的權威報《The Age》發表重要報導，預測墨爾本市的各類房地產會在未來五年內持續上升。因此，現在投資墨爾本是最佳時期。

在西澳大利亞首府柏斯買房

柏斯作為西澳大利亞的首府，一直以來是房產投資的熱點地區。近年來，柏斯與中國的貿易來往日益頻繁，現在已經是中國在澳洲的第二大貿易伙伴和第一大出口市場。2007年9月，胡錦濤主席訪問柏斯，目前在農業、天文、林業、礦業、清潔煤和環境等多個領域與中國已經開展的一系列科技合作。柏斯的經濟發展推動了房地產的興旺，現在在柏斯投資買房一定會讓您收益頗豐。

根據RP Data所公布的財產報告顯示，多年來柏斯的房價幾乎比悉尼便宜五成。不過近年來，柏斯的房價一直在不斷上升，日益拉近與悉尼房價的距離。西澳大利亞房地產協會表示，在2007年最后一季度中，當地房價上漲了1.1%，協會的主席杜立德表示由于柏斯近年來的礦業發展，人口迅速增長，2008年的房屋需求仍然十分旺盛。

柏斯尤為適合老年人休閑養老，這里風景優美，人口稀少， 是個非常干凈且美麗的大都會， 同時也是充滿活力的城市。綠油油的公園及密集的市中心， 晴朗的天空以及暖和的陽光， 是最適宜修養身心的人間天堂。

在柏斯的黃金地帶，一套兩室一廳的房子平均在30萬澳幣，折合人民幣180萬人民幣。在環境優美的近海岸郊區地帶，一套房子平均在20到27萬澳幣之間。在柏斯銀行貸款利息大大低于悉尼，墨爾本。首付一般在5%，貸款利率在7.8%左右。