２００８年，樓市拐點迷離

據點論依據

A 奧運會

國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣日前發表最新研究報告指出，估計在2008年奧運會之前，房地產仍將保持增長態勢，處于中期繁榮的頂部區域；但奧運會后，受多重因素影響，房地產可能步入中期調整。之所以作出這樣的判斷，是基于如下因素：持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應，以及人們對奧運會后房價上漲預期的變化等。根據常理，這個判斷或許是理性的。

奧運會能夠影響房價嗎?最近幾屆奧運會的主辦國在奧運會申辦成功之后，都經歷了一波大牛市。言外之意，倘若這是一種規律，中國自然也不能例外，房價的上漲就變得順理成章。但是，他們掩蓋了奧運會之后的景象。以上屆雅典奧運會為例，在取得舉辦資格后，雅典房價在1995—2002年7年間上漲了65％。但奧運會之后雅典就迎來了房價的暴跌，許多商品房的價格下跌了一半。

既得利益集團的代言人只提奧運會導致的房價上漲，而對奧運會后房價的下跌閉口不談，他們對信息傳播方向的把握總是恰到好處。

中國房價漲到哪里，能否在奧運會之后繼續演繹輝煌，完全取決于實際需求與供應的博弈。有一點是肯定的，即使以目前的房價來看，它也已經與民眾的實際購買力拉開相當一段距離，也就是說，如果不是炒房者吸納并囤積了一部分房源，住房的供應可能已經過剩。許多人看住房供應只比較當年的新增供應，而忽略了比新增供應量大得多的存量住房。這些存量早晚會被釋放出來，對房價產生重大影響。

B 經適房重新定位

溫家寶總理在新加坡訪問時提出：“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。這意味著我國保障性住房面向的人群正在發生巨大變化。由于國務院希望經適房與“雙限商品房”(又稱“雙限房”)實現“無縫對接”，幾易其稿的《經濟適用房管理辦法》再次面臨修正。

在我國目前的商品房成本構成中，建筑成本其實很小，絕大部分成本由三塊組成：一是土地出讓金，二是名目繁多的稅費，三是由權錢交易導致的腐敗成本。而根據國家規定，經濟適用房的建設用地采取行政劃撥方式供應；免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金……也就是說，只要政府根據規定劃撥土地、免征相關稅費，購買經濟適用房的老百姓只需承擔房屋的建筑成本即可。

雖然只是有限產權，但經濟適用房對商品房仍然有不小的替代作用，也因此能對房價走勢構成直接影響。研究表明，經濟適用房的供應每增加5％，就會迫使房價下降3％－4％。

C 地區性降價

在廣州，冷淡的市場已迫使廣州市一半左右的樓盤開始實質性降價，平均降價幅度達到20％：深圳，類似于“四房送10萬，三房送8萬”等促銷廣告也開始大量出現。

這股“房流感”，從深圳、廣州蔓延到珠三角，擴散到北京、上海等大城市，又傳染到武漢、重慶、成都等長三角地區。而福州的房價也在不斷的震蕩起伏，不過，這股“房流感”對擠出目前房價中的泡沫、使價格回歸理性十分有利。從對供求雙方進行風險教育來說，也是件好事。

不少業內人士認為，明年樓市將平走，出現全年的“修正”期，擠出某些拉高的部分，不會再現“你漲、我漲、全都漲”的局面。明年，經濟適用房及廉租房會大量增加，一些手頭不寬裕的人可能會放棄買房，這會大大降低商品房的成交量。隨著二套房按戶認定的落實到位，那些以投資為定位的樓盤，將門可羅雀。有些人想將一套房變成兩套房的夢想將破滅。

08年樓市，或向下調整，或盤整平走，但始終沒有找到上走的支撐理由。

各主聲音

王石(萬科企業股份有限公司董事長)

內地房價走勢正處在一個拐點上。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。今年房價快速上漲是階段性事件，并且不可能長期持續，市場必然需要一個調整階段。中國幅員遼闊，各地區所處的樓市周期不同，房價調整的幅度也不同，不能一概而論。

近期萬科在廣州等城市部分樓盤的價格，與開盤前周邊同類樓盤的標價相比，確實低出10％左右，但考慮到之前市場存在一定過熱因素，萬科認為這個定價是合理的，也符合萬科快速開發、快速銷售的高周轉策略。而從市場的反應來看，這些樓盤基本上在開盤當天全部銷售完畢，甚至出現了較大規模的排隊現象，說明只要價格合理，購買力支撐還是堅實的，因此萬科相信房價不會出現大起大落。

從長期來看，未來我國城市人口密度繼續上升、家庭規模繼續縮小、居民財富水平提高、土地供應趨緊都是必然趨勢。萬科的一個基本判斷就是，未來十年內中國住宅行業仍然具有相當大的發展潛力。萬科將在2009年形成住宅產業化的規模制造能力，屆時市場還在盤整的話，萬科的競爭優勢將更加彰顯。

任志強(華遠集團總裁)

第二套房信貸政策的變化與中央工作會議提出的從緊政策，確實讓個別城市與地區的房市出現了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。房價指數在繼續上漲并環比增加，許多城市保持了兩位數以上的高增長，銷售量仍遠遠大于竣工量，空置率仍在下降。起碼從整體數據上看不出有任何的異樣，更不用說是全國下跌了。此輪調控重點在于控制投資，而控制投資需求雖可讓部分城市或地區的商品房銷量下降、緩解供求矛盾，但總體的數據并不表明扣除投資需求之后就解決了供求矛盾。同時，隨著經濟適用房、兩限房在總銷售量中比重增加，明年各地的平均住房價格會下降，但這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。夢想讓樓市進入拐點、看樓市大跌的確實大有人在，但他們會失望的。大跌對市場與民眾并不能帶來財富與好處，也不會給國家經濟的發展帶來好處，而政府政策性的加息想告訴市場的信號是：政府仍然想讓更多的人借助于個貸合理地解決住房需求問題。

其它：拐點只是一個真實的謊言

如果把房地產行業進入下降周期作為拐點的話，那么，中國的房地產市場還遠未出現拐點，只是貶值、通脹與投資品種過少這幾個因素共同作用，一起扭曲著房地產市場。

通常探討房地產拐點，最有力的證據就是房價的下挫。而國家統計局公布的近兩個月高漲的房價指數已經推翻了這一結論，而一些地方的統計部門甚至不再公布清晰的房價指數了。從金融角度來說，如果房價下挫，必須具備三個條件，一是人民幣真實匯率大幅升值，二是通脹風險大有緩解，三是投資品種極大豐富。

牽涉到各種復雜因素，人民幣真實匯率暫時無法大幅升值，通脹風險將長期存在，那么，要降低房價最好的辦法就是擴大投資品種，使消費者擁有更多的選擇。金融市場中的證券市場、債權市場、房地產市場、期貨市場和外匯市場，除了政策與壟斷色彩濃重的證券與房地產市場之外，其他三個市場均不發達，預計明年政府將極大地拓展債券市場，但這是未來的預期，收入如何尚難確定，不能作為當下房地產市場拐點的立論。

這三大金融領域的因素加上信貸的緊縮一起扭曲了房地產市場，證明房價出現拐點是個真實的謊言。

也許；樓市需要拐點

“拐點”是一個點，從幾何上說既無長度又無面積更無體積，從時間上說它刻畫的是“時刻”而不是“時間”，更不能引伸為“時期”。因此，用“拐點”一詞著重的應該是它關于“轉折”的標志性含義。

如同當初對房價下跌過分夸張的報道最終弱化了“國八條”的效果一樣，目前對樓市拐點的過分夸張和渲染可能延遲拐點的出現甚至葬送拐點的出現。樓市是否出現了拐點需要繼續耐心觀察。目前的房價下跌到底是暫時的調整還是真實的拐點，尚且需要進一步觀察才能確認。過分夸大房價短時間的調整反而容易誤導決策層。事實上，2005年的房價調控之所以沒有達到預期效果，跟輿論對當時房價的短暫下跌過分夸大有著直接關系。任何調控政策都源于對現實信息的掌握，失實的信息給調控決策和調控政策的執行所帶來的誤導作用是顯而易見的。價格拐點絕非一個具體而清晰的點，它代表著一個轉折過程，需要一定時間才能形成，也需要一定時間才能確認。盡管，無論從民生的角度考慮，還是從經濟可持續發展的角度考慮，遠遠高出人民實際購買力的房價在持續上漲多年后出現穩步調整都是一件好事，但在炒房熱持續高燒的情況下，調整必須在相關調控政策的外力作用下才能展開并持續下去，而很難在政府不作為的情況下自行展開。

2007年12月18日，央行公布了副行長劉士余在“加強商業性房地產信貸管理專題會議”上的內部講話，首次公開承認“目前投資與炒房的行為較普遍”，央行之前出臺的對第二套房信貸門檻的提高和“堅決取消按揭和加按揭”的舉措，與央行的判斷遙相呼應。如果能夠以嚴厲的措施抑制投資與炒房行為，房價的拐點就可能出現。假若現在房價小幅下跌的現象被夸大，可能會影響到有關部門對樓市政策走向的判斷，進而，使得相關嚴厲措施不能嚴格執行下去。

現在，爭論樓市現在是否處于拐點已不重要，也許，中國樓市需要拐點，需要一次像樣的下跌，否則，無論對于民生還是房地產業本身，都將意味著風險的進一步累積。中國樓市需要一次像樣的下跌來促使房屋質量的全面提升。建立在房屋交易量下降基礎上的拐點，將能一改開發商由于供不應求局面養成的忽略質量的惰性，迫使其通過提高房屋質量獲得消費者的青睞。當然，這也需要同時對房屋質量的監督、檢驗制度進行變革。另外，房價與民眾收入水平嚴重脫節的狀況需要一次像樣的下跌來調整。房屋的本質是用來居住的，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當某種商品的價格遠遠超出民眾實際購買力時，這個行業要通過調整適應人們的購買力。還有調控政策本身也需要房價有一次像樣的下跌來配合。 陰霾的天氣里人們向往明媚的陽光，不管怎樣，值此開春之際，我們還是要敞開心扉，把所有的美好都帶進鼠年。我們相信，陽光一直在，無論還有多少“拐點”，都值得期待。