被子女出售后的老人房屋如何辦理過戶

[事例]一位寡居老人，有兩個(gè)女兒，一處市證的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)所有人是老人。大女兒王甲長(zhǎng)期在國外生活，老人跟小女兒王乙生活。兩女兒曾經(jīng)為撫養(yǎng)老人發(fā)生過爭(zhēng)吵，以至互相斷絕來往，老人去世時(shí)，大女兒不在身邊，老人彌留之際，留下口頭遺囑將自己的房屋留給小女兒一人，有兩個(gè)見證人在場(chǎng)。之后，小女兒將該房屋出售，買主到房管局辦理過戶手續(xù)，被告知不能按房屋買賣辦理，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上戶主不是小女兒。這樣的房屋到底能不能辦理過戶手續(xù) 怎樣辦理

[解決]上述的房屋應(yīng)該先辦理繼承手續(xù)，將該房產(chǎn)證變更為王乙，然后再按房屋買賣辦理過戶，需要兩次手續(xù)，也就是說該房屋是可以辦理過戶的。

[評(píng)議]房管局以戶主不是王乙不能按房屋買賣辦理過戶的答復(fù)是對(duì)的。依據(jù)物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更必須經(jīng)依法登記，登記過的才發(fā)生效力，未經(jīng)登記的不發(fā)生效力。現(xiàn)在房產(chǎn)證登記的仍是老人，法律只承認(rèn)該房屋是老人的遺產(chǎn)，而不是王乙的財(cái)產(chǎn)，因此王乙賣房的行為是無效的，該房屋買賣合同在法律上應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同，是無處分權(quán)人處分他人的財(cái)產(chǎn)，只能有權(quán)利人認(rèn)可的情況下，合同才發(fā)生效力。

因有口頭遺囑，王乙可按遺囑繼承該房屋。而且該口頭遺囑符合遺囑的生效要件，是有效的遺囑。繼承法規(guī)定遺囑人在危急的情況下，可以立口頭遺囑。口頭遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上的見證人在場(chǎng)見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。看見老人在病危前留下的遺囑是有效遺囑，王乙可依該遺囑繼承房屋。王乙可到房管局按繼承辦理房產(chǎn)證變更。但房管局需要王乙出具經(jīng)公正（或律師見證）過的遺囑，實(shí)際上因老人去世時(shí)公證人員或律師沒在現(xiàn)場(chǎng)，老人的口頭遺囑是不能公正或見證的，這就造成王乙不能提供公正（見證）遺囑，因此不能順利辦理變更。這樣就需要王甲出具公正（見證）過的放棄繼承聲明，按法定繼承辦理。事實(shí)上王甲已與王乙斷絕來往，王乙也沒有王甲的聯(lián)系方式，根本不能得到王甲的聲明，按此也不能順利辦理。在此種情況下，就需要王乙起訴王甲，通過法院來確認(rèn)王乙是房屋的唯一繼承人。訴訟終結(jié)后，王乙可拿判決書到房管局辦理變更手續(xù)。

當(dāng)房產(chǎn)證變更為王乙后，房屋的買受人就可順利的辦理房屋過戶手續(xù)。雙方共同到房管局，帶上房屋買賣合同、房產(chǎn)證、雙方的身份證明、戶型圖等材料，在繳納各種稅費(fèi)后就可辦理過戶手續(xù)。

一旦買房人不能按上述步驟順利辦理過戶，他可依據(jù)房屋買賣合同主張王乙違約，讓其承擔(dān)違約責(zé)任。或者選擇以王乙嚴(yán)重違約不能實(shí)現(xiàn)合同目的解除房屋買賣合同，退房同時(shí)讓王乙賠償損失，以維護(hù)自己的權(quán)利。

在工作中，類似的案子數(shù)見不鮮，當(dāng)人事如何才能做到免于糾紛，順利實(shí)現(xiàn)自己的既得利益，值得當(dāng)事人慎重考慮。

房產(chǎn)過戶是行政行為，是對(duì)人們正當(dāng)權(quán)利的保障，法律對(duì)此有明確的規(guī)定。具體來講，一方面是政府依法對(duì)房屋進(jìn)行監(jiān)管，另一方面也是對(duì)房產(chǎn)過戶公信力的捍衛(wèi)。通過監(jiān)管可以維護(hù)公平、公正的社會(huì)秩序。通過這種捍衛(wèi)行為達(dá)到維護(hù)個(gè)體利益的最終目的。法律條文對(duì)其進(jìn)行的各種規(guī)章制度，就是明證。“法是正義的化身”此話一語中的。

因此，當(dāng)我們?cè)谌粘Ｉ钪杏龅椒蓡栴}，不知如何解決時(shí)，一定要向?qū)I(yè)的法律認(rèn)識(shí)求詢，以免走彎路。尤其是法律關(guān)系復(fù)雜，主題多樣，頭緒頗多的事情，要預(yù)先尋找法律支持，防止權(quán)利旁落，得不償失。

苗培律師簡(jiǎn)介

男，1976年8月10日生，學(xué)歷本科，畢業(yè)于河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)。聯(lián)系電話：13171880279。現(xiàn)執(zhí)業(yè)于河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所。執(zhí)業(yè)證號(hào)03010517894。石家莊市職工法律援助團(tuán)成員、《燕趙晚報(bào)》：《就案說法》欄目客座律師。石家莊交通廣播電臺(tái)客座律師。二00七年被石家莊市總工會(huì)授予“石家莊市職工法律援助工作先進(jìn)個(gè)人”稱號(hào)。