樓宇經濟空間集聚效應

摘 要： 文章從樓宇經濟的空間集聚形態出發，通過實證分析樓宇經濟空間集聚效應、聯動效應和輻 射效應，研究樓宇經濟帶來的金融集聚、貿易集聚，以及聯動產生的會展經濟、旅游經濟 、餐飲經濟等的發展，它們共同發揮作用產生了巨大的經濟效益，從而推動樓宇經濟向更成 熟高效穩健的方向發展。

關鍵詞：樓宇經濟 空間集聚 聯動效應 輻射效應

中圖分類號：F293.1 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2008)04-225-03

樓宇經濟是我國近幾年來出現的一種以高度土地集約化利用為特征，以樓宇或樓宇群為載體 的新的城市經濟空間集聚形態，它以現代服務業的發展為核心，吸引其他相關產業集聚形成 一定空間集聚規模，產生較高經濟效益。目前，這種新的城市經濟空間集聚形態，已經引起 政府和學術界的高度重視。上海、北京等特大城市都將樓宇經濟列為城市經濟發展的重點， 一些大中等城市如杭州、南京、寧波、青島、長沙等也紛紛著手發展樓宇經濟。

筆者以上海陸家嘴功能區域為研究靶區，從樓宇經濟的空間集聚形態出發，通過對入駐企業 的結構形態和效益分析，探討樓宇經濟空間集聚效應、聯動效應和輻射效應，從而為樓宇經 濟向更成熟高效穩健的方向發展提供科學依據。

一、樓宇經濟的空間集聚形態與結構

陸家嘴功能區域位于上海市浦東新區西北部，西臨黃浦江，與外灘隔江相望，東與金橋功能 區域、張江功能區域相連，南與南碼頭街道及北蔡鎮接壤，具有獨特的地理優勢和發展空間 。陸家嘴功能區域下轄陸家嘴街道、濰坊街道、塘橋街道、洋涇街道及花木街道五個街道， 總面積42.77平方公里；一個陸家嘴金融貿易區，面積31.78平方公里；三個重點開發區域， 陸家嘴中心區，竹園商貿區和新上海商業城，面積約2.72平方公里。

1.樓宇經濟空間集聚形態。 經過多年的建設和發展，陸家嘴功能區域以高品質的商務樓宇為載體，吸引了眾多國內外金 融機構、跨國公司地區總部、貿易公司和現代中介服務機構落戶。樓宇經濟的空間集聚和能 量輻射效應日益顯現，并越來越具有吸引力。

截至到2005年底，區域內130多幢商務樓宇吸引了5402家中外企業入駐，包括4000家法人單 位和1402家產業活動單位，樓均入駐單位42家。到2006年底，有140多幢樓宇吸引4500多家 法人企業入駐。有16幢大型商務樓宇正在施工階段。這些商務樓宇主要分布在陸家嘴中心區 、竹園商貿區、新上海商業城以及浦東大道周邊等。

陸家嘴功能區域的商務樓宇除了主要分布在上述三個重要商貿區之外，還呈現出以陸家嘴中 心區為起點沿浦東大道、世紀大道、浦東南路三條主線向東北、東、和東南方向延伸，其中 世紀大道為主要分布帶，新上海商業城、竹園商貿區均沿世紀大道分布。

2.樓宇經濟內部結構。 2006年陸家嘴功能區域范圍內1127幢樓宇中，商務樓宇個數占樓宇總數的13.02%，入駐企業 4500多家，占功能區域總入駐企業數的71.86%，創下超過41億元的高額稅收?？梢姡懠易?功能區企業高度集聚于商務樓宇，而商務樓宇在空間分布上又高度集聚于三個重點區域，即 陸家嘴中心區，竹園商貿區和新上海商業城，形成樓宇經濟的空間集聚形態，從而在有限的 空間范圍內產生巨大的經濟效益。

二、樓宇經濟的空間集聚效應

商務樓宇在空間上高度集聚，以其優質的辦公環境和發展空間吸引了大批高品質的企業入駐 ，大批的企業高度集聚，從而創造巨大的稅收和經濟效益，并產生強大的空間集聚規模效應 ，形成金融集聚、貿易集聚、信息服務集聚、專業服務集聚，以及會展經濟、旅游經濟等空 間集聚效應。

據不完全統計，功能區內2006年單幢稅收上千萬的樓宇就有60幢，上億元的樓宇有15 幢，超過兩億元稅收的樓宇有六幢，其中中國石油大廈樓宇稅收高達3.2億元。僅15幢稅收 上億元的樓宇吸引了1184家企業入駐，僅其中的912家企業創造了24.89億元的稅收，單位面 積稅收平均達15285.36元/平方米。樓宇經濟的空間集聚帶來了巨大的經濟效益，顯示出強 大的空間集聚效應。

1.金融集聚效應。功能區域內矗立著金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈、浦發大廈、世界金融 大廈等數十幢金融 大廈，形成一個立體金融城。僅金茂大廈就集聚了數十家中外金融機構，被譽為“站著的金 融街”。在建的環球金融中心、新鴻基、二十一世紀大廈、陸家嘴金融大廈、招商銀行大廈 等將為陸家嘴這座“立體金融城”提供更大的辦公空間和運作平臺。

陸家嘴金融貿易區金融機構高度集聚，金融行業齊全，金融服務高檔，到2005年末，已有34 8家國內外金融機構已落戶陸家嘴金融貿易區，中外資銀行71家，外資銀行為52家；同時還 集聚了231家保險公司、證券機構、基金公司、財務公司、信托公司、汽車金融公司、貨幣 經紀公司等其他金融機構。到2006年末，落戶陸家嘴的金融機構達404家，中外資銀行90家 ，保險公司60家，證券公司119家，其他金融機構135家。

2005年，營業性外資銀行機構數量已占全國的31%，外資銀行資產總額突破3700億元，占全 國的52.8%。2005年末，陸家嘴地區本外幣存款余額3078.52億元，增長22.2%，占浦東新區 總額的60.45%，本外幣貸款余額3045.18億元，增長22.0%，占浦東新區總額的70.23%；保險 公司實現保費收入140.63億元；上海證券交易所成交總額全年達49718.47億元，成交額占國 內的80%左右，其中股票成交額19240.21億元；上海期貨市場全年成交65402.03億元，成交 額占全國一半左右。陸家嘴金融貿易區逐步成為中國金融投資機構最集中、要素市場最完善 、資本集散功能最強的商務區域。

2.商貿集聚效應。 陸家嘴金融貿易區是浦東商業貿易最繁榮的地區。2005年末，整個陸家嘴功能區的貿 易企業共有4236家，其中年主要營業收入超過2000萬元的企業有298家，占6.9%。2006年， 陸家嘴功能區域重點區域商務樓宇入駐1837家批發和零售業企業，占到所有入駐企業的45.9 %，從業人員共有33758人，占樓宇企業從業人員的15.6%。

上海商業城2005年實現社會消費品零售額43.43億元，同比增長9%，占到功能區區域 社會消費品零售額的29.3%。其中，第一八佰伴有限公司實現社會消費品零售19.57億元，同 比增長18.8%。超過7000平方米的12家大型超市共實現社會消費品零售額30億元，占功能區 域社會消費品零售額的20.3%。

3.信息服務集聚效應。 上海浦東軟件園陸家嘴分園，是國家級軟件園-浦東軟件園的重要組成部分。園區規 劃總用地面積約0.43平方公里，總建筑面積45萬平方米，已引進國內外各類軟件企業68家， 租賃面積近6萬平方米。2005年，陸家嘴軟件園實現軟件銷售收入突破64.5億元人民幣，上 繳稅收3億元。一大批國內優秀的軟件科技企業匯集到軟件園，實現優勢互補，資源共享， 推動信息產業的高速發展。

4.會展旅游經濟效應。 2005年浦東國際會議中心和部分酒店賓館等會議場所共舉辦各類會議近1600次，與會 人員超過17萬人次，同比增長分別約為33%和26%。展覽方面，會展經濟以展館為中心集聚 ，2005年共舉辦展覽114個，同比增長5.6%，展出總面積237.87萬平方米，同比增長16.7 % 。2005年展覽觀眾人數為266.9萬人，同比增長7.4%，參展商共4.8412萬人，同比增長27.8% 。

5.專業服務效應。截至2005年底，陸家嘴功能區域聚集商務服務業法人單位1907家，占新區商務服務業 總數的55.7%。就分布密度而言，每6家法人單位中就有1家商務服務業，大大高于新區的同 一比重。從樓宇地域分布看，商務服務業集中的區域依次為陸家嘴中心區、竹園商貿區、新 上海商業城和其他地區。特別是陸家嘴中心區，集聚了功能區域內近1/5的商務服務法人單 位和1/3以上的商務服務產業活動單位。法人單位營業收入53億元，占功能區域商務服務業 收入的41.2%。陸家嘴中心區內各類咨詢服務業最為集中，其中各類外資的聯絡處、代表處 、辦事處等產業活動單位比重很高。

三、樓宇經濟的空間聯動與輻射效應

1.樓宇經濟的聯動效應。 樓宇經濟以商務樓宇為主要載體，金融、貿易等現代服務業高度空間集聚，產生巨大經濟效 益，而金融、貿易等核心產業的發展也離不開相關服務產業的發展提供支持，這就必然會對 城市經濟發展起到聯動效應，帶動相關產業聯動發展。

在金融和貿易業的帶動下，建筑房產、商務服務、科學研究、信息產業、住宿餐飲、教育文 體、公共管理等產業聯動發展。金融、貿易等核心產業從業人員分別到達45138和33758，占 總樓宇總從業人員的20.9%和15.6%。樓宇經濟的發展帶動建筑業、房地產業以及租賃業的發 展，為金融貿易業發展提供有效的辦公環境和工作空間；商務服務業、科學研究、技術服務 和信息軟件業為金融貿易的發展提供各類商務服務、科研服務和信息服務，為金融貿易的現 代化服務提供了保障；住宿和餐飲業為從業人員提供住宿和餐飲服務；教育、文化體育業為 從業人員提供必要的學習空間和休閑空間；水利環境、社會福利和公共管理業等共同發展， 為金融貿易的發展提供有利的社會環境和優越條件。

2.樓宇經濟的輻射效應。 陸家嘴金融企業服務的客戶群分布范圍不斷擴展。樓宇入駐的金融機構在浦東新區的 貿易量平均占單位業務總量的22.81%，上海市其他區縣平均占單位業務總量的34.58%，而上 海外地區業務量平均占42.60%。其中，匯豐銀行中國分行已擴充到10家，浦發銀行和花期銀 行合作發行信用卡范圍已從原來4個城市擴大到10個城市。而長江巴黎百富勤證券有限責任 公司、大地保險、中國人保資產管理有限公司等金融機構的業務主要集中在上海周邊的長江 三角洲地區。陸家嘴地區金融企業客戶分布范圍由原來浦東逐漸擴大到上海、長江三角洲甚 至更遠的中國內陸地區，陸家嘴的金融影響力輻射范圍擴大。

地區總部進駐對推動功能區域經濟發展、加速區內高層次人才培養、加快技術革新、 發揮擴散效應及輻射、服務周邊地區意義重大。截至2005年底，注冊陸家嘴功能區域的地區 總部達30戶，占新區46.9%，占全市的1/4。到2006年底，已有41戶地區總部注冊陸家嘴，注 冊資金約17億元，戶均4100萬元。總部經濟在中心城市與周邊城市之間形成新的功能合作， 增強中心城市的輻射能力，促進區域整體的經濟發展。

四、結論

樓宇經濟以其優質的辦公環境和發展空間吸引了大批高品質的企業入駐，構成樓宇經濟發展 的基礎要素，并形成企業在空間上的高度集聚。從而形成以核心產業為龍頭，帶動和輻射其 他行業，最終形成不同行業企業的空間集聚，創造巨大的經濟效應，產生強大的空間集聚效 應。

陸家嘴樓宇經濟是樓宇經濟發展的典型，以商務樓宇為主要載體，其核心是金融業，重點是 商業貿易業、信息服務業和會展旅游業；帶動了文化服務業、房地產業、專業服務業和教育 衛生體育等社會服務業的聯動發展；以較高的空間集聚規模，形成金融集聚、貿易集聚、專 業服務業集聚、會展經濟、旅游經濟、餐飲經濟等集聚效應，推動了相關產業的聯動發展， 并輻射到其他區縣、長三角地區、其他省市及其他國家，充分發揮樓宇經濟空間集聚潛力， 產生了巨大的經濟效益，推動樓宇經濟向更成熟高效穩健的方向發展。

［基金課題：國家社會科學基金項目（03BJL027），國家自然科學基金項目（40371092）］ 

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（作者單位：華東師范大學地理信息科學教育部重點實驗室 上海 200062）（責編:呂尚）