談價值工程在房地產(chǎn)項目可行性研究中的應(yīng)用

摘要：目前，基于價值工程思想與方法應(yīng)用主要在項目設(shè)計和施工階段。投資前期決策應(yīng)是房地產(chǎn)項目研究和控制的重點，而項目可行性研究又是項目決策的主要依據(jù)，因此，文章引入價值工程的思想，提出其在房地產(chǎn)項目可行性研究階段的應(yīng)用，理論上闡述了價值工程在市場研究、技術(shù)研究和經(jīng)濟研究的主要內(nèi)容，以案例形式對房地產(chǎn)項目市場研究和技術(shù)研究進行價值工程應(yīng)用方法探討。

關(guān)鍵詞：價值工程 房地產(chǎn) 項目 可行性研究

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)06-026-02

近幾年，因房價不斷上漲，已經(jīng)嚴重影響民生問題，國家逐步加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，如何在新形勢下提高房地產(chǎn)項目決策科學性，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。從技術(shù)經(jīng)濟解決方案上觀察，目前，基于價值工程思想與方法應(yīng)用已經(jīng)比較廣泛地運用在項目設(shè)計和施工階段。一個建設(shè)項目要經(jīng)歷投資前期、建設(shè)期及生產(chǎn)經(jīng)營期三個時期，投資前期是決定工程項目經(jīng)濟效果的關(guān)鍵時期，是研究和控制的重點。①而可行性研究是投資前期的一項核心工作，科學嚴謹?shù)目尚行阅軌蛟陧椖拷ㄔO(shè)過程中排除盲目性，指導(dǎo)擬建項目的設(shè)計、施工和使用等后續(xù)過程的進行，進而提高投資價值的可靠程度。在項目可行性研究中運用價值工程能夠使資源得到合理有效的利用，使投資興建的工程項目更好地滿足業(yè)主、消費者及社會的要求。基于上述認識，本文針對價值工程在房地產(chǎn)項目可行性研究中應(yīng)用，進行理論上闡述，并提供案例供研究與實踐者參考。

一、價值工程基本原理

價值工程簡稱VE(Value Engineering)，是通過分析產(chǎn)品功能和成本之間的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品成本可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的一項有組織的活動。這里的價值(v)是功能(F)與成本(C)的綜合反映，是二者的比值，即：V=F／C。②

從價值工程定義可以看出，價值工程主要思想是通過對選定對象的功能及成本分析，提高對象的價值。這里的價值指的是反映成本開支與獲得之間的比例。一般來說，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上長，但帶來功能大幅度提高。③價值工程的工作程序主要包括：確定目標、功能分析、功能評價、制定改進方案、實施評價成果。其中，功能分析是價值工程的核心，其基本方法是繪制功能系統(tǒng)圖，目的是正確地表達各對象的功能，明確功能特性要求。實施價值工程的關(guān)鍵在于方案創(chuàng)新，即在方案的創(chuàng)新過程中解決功能與成本之間的矛盾，進一步提高價值。

由于價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，因此，在項目可行性研究過程中引入價值工程，可以提前為擬選投資方案的進行系統(tǒng)技術(shù)經(jīng)濟分析，改進方案、創(chuàng)新方案，為開發(fā)項目工程價值改進提供前期預(yù)案。

二、價值工程在房地產(chǎn)項目可行性研究中的應(yīng)用

可行性研究是運用多種科學手段對一項工程項目的必要性、可行性、合理性進行技術(shù)經(jīng)濟論證的綜合科學或者說一項技術(shù)經(jīng)濟工作。其核心就是研究擬建項目的市場、技術(shù)和經(jīng)濟，因此，本文擬從以下三個方面進行探討。

1.價值工程在市場研究中的應(yīng)用。市場研究包括市場調(diào)查和市場預(yù)測，其中市場調(diào)查是基礎(chǔ)。在調(diào)查準備階段，調(diào)查人員要和業(yè)主緊密結(jié)合，通過對項目的功能分析初步確定調(diào)查重點，有側(cè)重的編制調(diào)查計劃。在進行市場調(diào)查的實施階段，可以通過各種形式來獲取社會成員或項目未來用戶對項目的功能評價。例如采取問卷調(diào)查的形式，使被調(diào)查者為擬建項目的各項功能打分，或者采取訪問或電話采訪的形式，詢問未來用戶最看重項目的哪項功能，感覺哪項功能不太重要，并對擬建項目以何種方式實現(xiàn)自己的需求提出意見。最后通過資料數(shù)據(jù)的整理與分析，得出設(shè)計與施工過程中需要著重考慮的部位或服務(wù)實現(xiàn)形式，并且可以采納調(diào)查得到的可行意見。

在市場預(yù)測階段，除了采取定性預(yù)測和統(tǒng)計定量預(yù)測的方法相結(jié)合的方法外，要對前期調(diào)查得出的重點對象和功能的成本進行預(yù)測。在預(yù)測對象的選擇上，可以采取ABC分析法，直接評分法等方法。在市場預(yù)測的過程中，應(yīng)考慮以下幾個方面的因素：（1）國家宏觀經(jīng)濟；（2）政治因素；（3）消費需求；（4）供應(yīng)導(dǎo)致的競爭活動；（5）分銷評估。④對于這些因素，可以通過經(jīng)驗分析法或?qū)＜易稍兎ㄟx出普遍認為對擬建項目的成本能有較強影響的因素，在預(yù)測過程中予以著重考慮。在后期工作中進行方案創(chuàng)新并改進，從而提高項目價值。

2.價值工程在技術(shù)研究中的應(yīng)用。房地產(chǎn)項目工程的技術(shù)研究主要是指規(guī)劃設(shè)計方案和施工技術(shù)方案的選擇。（1）價值工程應(yīng)用于設(shè)計方案的選擇。在設(shè)計方案的選擇過程中，運用價值工程就是要發(fā)現(xiàn)、分析并解決項目設(shè)計方案中的矛盾，分析功能與成本的關(guān)系，以提高設(shè)計項目的價值系數(shù)。對于不同的設(shè)計方案，主要使用價值工程進行方案評價和優(yōu)選。可以對各方案進行功能分析和成本分析，因為不同的方案達到的功能和造價必然各不相同，因此，應(yīng)該選取具有最高的價值的方案。運用價值工程進行方案評價的方法有多種，常用的定性的方法有德爾菲法等；常用的定量的方法有比較價值評分法、環(huán)比評分法、強制評分法等。在對項目設(shè)計方案進行功能分析時，要正確識別項目的各項功能，確保必要功能，消除不必要功能和過剩功能。同時在對設(shè)計方案進行評價時，也不能片面追求多功能或低成本，以合理的費用建造能夠滿足投資開發(fā)商、消費者和社會總體需求的項目才是設(shè)計方案選擇的目的。（2）價值工程應(yīng)用于施工技術(shù)方案的選擇。同一項目的建設(shè)可以有多種施工方案，通過價值工程技術(shù)對各種施工方案進行技術(shù)上和經(jīng)濟上的對比分析，能夠選擇出工程成本較低、綜合效果好的方案。其基本步驟為：（1）比選方案應(yīng)當考慮因素；（2）由專家和專業(yè)技術(shù)人員給各項因素分配權(quán)重；（3）各項施工方案的成本分析，即成本系數(shù)=各施工方案的工程造價／各方案工程造價之和；（4）方案評價，即計算價值系數(shù)進行比較。這種方法在定性分析的基礎(chǔ)上以大量事實依據(jù)實現(xiàn)了定量分析，對于節(jié)約工程投資、提高擬建項目整體價值，能夠取得令人滿意的效果。

3.價值工程在經(jīng)濟研究中的應(yīng)用。經(jīng)濟研究主要包括兩個方面的內(nèi)容，即投資估算與籌資方案計劃和擬建項目財務(wù)效益評估。在財務(wù)評估中應(yīng)用價值工程思想，便于在保證項目必要功能的前提下，有效降低建設(shè)成本，提高項目價值。財務(wù)評價要求依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)方法和參數(shù)，比較程序化，因此，在項目可行性研究中的經(jīng)濟研究中應(yīng)用價值工程技術(shù)主要是籌資方案的比選。項目的建設(shè)資金來源是多渠道的，多種渠道取得的項目建設(shè)資金的資金成本也不相同。而且不同的融資渠道對資金的使用和償還也有不同程度的限制。運用價值工程技術(shù)主要是對各種融資方案進行功能分析，把一些不容易量化的因素加以考慮，例如，資金使用限制、利率風險、政策風險等，得出各種方案的功能評價指數(shù)，然后由計算得出各種融資方案的資金成本得到成本系數(shù)，最后用價值系數(shù)法進行比選。

三、案例

本文以某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，簡要介紹價值工程在房地產(chǎn)項目可行性研究的市場研究和技術(shù)研究中的應(yīng)用。

1.市場研究中的應(yīng)用案例。在市場調(diào)查前期，通過市場調(diào)查專業(yè)團隊與開發(fā)商的溝通，并聘請相應(yīng)專家對消費者的購買傾向采用“04”法進行評價。得出調(diào)查重點應(yīng)在面積偏好、價格、戶型和物業(yè)管理上，通過電話咨詢，問卷調(diào)查，得出未來消費者對房地產(chǎn)項目的功能評價，最后資料由直接評分法匯總。通過匯總數(shù)據(jù)得出的結(jié)果知，應(yīng)當在設(shè)計階段重點注重戶型和面積設(shè)計。同時抓好園林綠化和項目場地的選擇，以優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。

2.技術(shù)研究中的應(yīng)用。在技術(shù)方案的選擇上，首先通過功能分析建立了功能指標體系并對各個指標分配權(quán)重。其次，對各個方案求功能系數(shù)。再次，計算成本系數(shù)。最后，把功能系數(shù)與匯總的成本系數(shù)進行綜合，得出各個技術(shù)方案的價值系數(shù)。從而可以清晰地判斷出較優(yōu)方案。

在房地產(chǎn)項目可行性研究中，還可以用價值工程的思想和方法進行方案的創(chuàng)造，筆者希望房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛采用價值工程進行項目的新構(gòu)思、新舉措，提高創(chuàng)新能力，以利企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

注釋：

①劉曉君.工程經(jīng)濟學[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003

②張雪蓮.運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案探討[J].經(jīng)濟問題，2007（7）

③任長能.價值工程理論在工程設(shè)計中的應(yīng)用[J].建筑經(jīng)濟，2004（3）

④閆軍印.設(shè)項目評估[M].北京：機械工業(yè)出版社，2005

（作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學院 河南鄭州 450015）

(責編:賈偉)