中國土地承包經營權設立登記評析

摘 要：土地承包經營權是中國特有的不動產用益物權，其設立的公示方式實際上采用了動產的公示方式。土地承包經營權的設立登記無法歸入任何一種現有物權登記模式，本質上屬于一種行政管理登記。由于涉及土地承包經營權互換、轉讓的變更登記屬于典型的物權登記，中國《物權法》中的登記概念并不具有同一性。

關鍵詞：民事權利；土地承包經營權；登記；物權登記

中圖分類號：DF45

文獻標識碼：A

收稿日期：2008-01-16

作者簡介：聶佳(1965-)，男，四川屏山人，重慶工商大學法學院副教授。

一、登記不是土地承包經營權設立的對抗要件

《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第127條第1款規定：“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立?！蓖ㄕf認為，該款規定實際上對土地承包經營權采取了意思主義的物權變動模式，即土地承包經營權的設立，只需發包方與承包方達成合意即可，法律并不要求該項物權的設立以登記為要件^[1]。對此觀點，學者之間并無爭議，筆者也深以為然。但是，《物權法》第127條第2款還規定：“縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。”其中所稱的登記是否屬于物權登記，在法律文本中并無現成答案。由于《物權法》第129條規定，涉及土地承包經營權流轉的變更登記是互換、轉讓的對抗要件，(注：《物權法》第129條的表述為：“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”)主流觀點認為，若以此作為參照，《物權法》第127條第2款中的登記也應解釋為土地承包經營權設立的對抗要件，即土地承包經營權的設立與互換、轉讓一樣，均采用的是登記對抗主義，未經登記，不得對抗第三人^[2]。對此觀點，筆者卻不敢茍同。

從表面看，認為登記是土地承包經營權設立的對抗要件，似乎并不缺乏“法律”依據。在立法上，《物權法》第127條與2003年施行的《中華人民共和國農村土地承包法》(以下簡稱《土地承包法》)第22條和第23條的規定基本一致，《物權法》第129條也與《土地承包法》第38條的內容大致相同。(注：《土地承包法》第22條的表述為：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。”

《土地承包法》第23條的表述為：“縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。 頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，除按規定收取證書工本費外，不得收取其他費用?！?/p>

《土地承包法》第38條的表述為：“土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人?！?而最高人民法院在2005年針對《土地承包法》的司法解釋中，早已將登記視為土地承包經營權設立的對抗要件，雖說彼時《物權法》尚未出臺。具體地講，為解決一項土地承包經營權可能同時出現兩個爭議主體(以下簡稱“一女二嫁”)的問題，最高人民法院在《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]6號)第20條中規定，發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，由已經依法登記的承包方取得土地承包經營權。(注：不過耐人尋味的是，這一規定與2003年12月《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的若干規定(征求意見稿)》中的規定恰好相反?！墩髑笠庖姼濉返?條規定，若出現發包方就同一土地訂立兩個以上承包合同的情形，“家庭承包的，在先成立的承包合同的承包方取得土地承包經營權”，其中并未考慮登記問題。僅規定了“其他方式承包的，已經登記并領取土地承包經營權證或者林權證等證書的承包方，取得土地承包經營權”。)同時，最高人民法院副院長黃松有在就《法釋[2005]6號》文件答記者問中進一步說明：“第20條首先從權利性質方面區分，如果一方已經依法登記，則該人享有的是一種物權性質的權利。其他未進行依法登記的僅為合同權利人，在性質上屬于債權。兩者相較，前者優先。”按照這一司法解釋和權威說明，《土地承包法》第23條中的登記當然就成為土地承包經營權設立的對抗要件。由于《物權法》第127條第2款的表述基本上承襲了《土地承包法》第23條的表述，于是很容易使人聯想到，前者所稱的登記也應解釋為土地承包經營權設立的對抗要件。然而，以筆者淺見，不僅在《物權法》頒行之前就將土地承包經營權視為物權十分可疑，而且在《物權法》頒行之后，仍將登記解釋為土地承包經營權設立的對抗要件也不無疑問。理由主要有以下幾點：

首先，根據肇始于羅馬法的物權法定原則，屬于大陸法系傳統的國家大多認為物權的種類和內容只能由法律規定和創設。(注：中國法也深受大陸法系傳統的影響?！段餀喾ā返?條規定：“物權的種類和內容，由法律規定?！?而此處所謂的“法律”應作狹義理解。按主流觀點的認識，規定和創設物權之“法”僅指憲法上所定的法律，主要是指由全國人大及常委會制定的民事物權法和其他規定物權的法律，并不包括行政性法規、地方性法規和規章^[3]，更不包括司法解釋和習慣法。在《物權法》頒行之前，雖說《土地承包法》也是全國人大常委會制定法，但《土地承包法》主要是一部規范土地承包合同的法律，基本上屬于債權法的范疇，其中并未明確土地承包經營權為物權性質；而且，在《物權法》頒行之前，也沒有任何其它制定法明確土地承包經營權的物權性質，以至于學術界長期存在土地承包經營權的性質之爭。(注：土地承包經營權性質之爭主要有兩大對立的學說：物權說與債權說。(參見：王利明農村土地承包經營權的若干問題探討[J]中國人民大學學報，2001(6)：12))直至新近頒行的《物權法》才使爭議塵埃落定，首次將土地承包經營權明確定性為用益物權。由于登記是物權變動的公示方式之一，因此，《法釋[2005]6號》文件認為登記是土地承包經營權設立的對抗要件，其隱含的前提是已將土地承包經營權視為物權；這意味著在尚無法律規定的情況下，最高人民法院就通過司法解釋來創設了一項物權。至少在大陸法系傳統的國家，法官或法院只能司法而不能造法(立法至上主義)，中國也不例外；若最高人民法院認為其司法解釋也屬于狹義的法律，則明顯有越俎代庖、背離物權法定原則之嫌，其所創之規則并不具備足夠的正當性。

現 代 法 學 聶 佳：中國土地承包經營權設立登記評析其次，《物權法》第127條對土地承包經營權設立登記的表述與第129條對土地承包經營權互換、轉讓登記的表述截然不同。前者并無“未經登記，不得對抗善意第三人”的表述，后者則有此明確的表述。如果說土地承包經營權設立的登記也采用的是登記對抗主義，那么，《物權法》第127條就沒有理由省略“未經登記，不得對抗善意第三人”而采用與第129條完全不同的表述；甚至這兩個條文與第128條一起完全可以合并為一個簡潔明了、沒有歧義的條文，不必區分設立登記與互換、轉讓登記而一并稱之為土地承包經營權的變動(泛指產生、變更和消滅)登記即可。

第三，在土地承包經營權的設立過程中根本不可能產生合法的對抗對象。認為承包地可能出現“一女二嫁”的問題純粹是一種理論的想象；在土地承包實踐中，基本上不可能出現發包方就同一土地簽訂兩個承包合同的情形；即使出現了兩個承包合同，充其量也只有一個承包合同為有效合同。這是因為，根據《土地承包法》第二章第二節所規定的家庭承包的原則和程序，在簽訂承包合同之前，發包方必須事先公布本村民委員會、村民小組或農村集體經濟組織(以下簡稱組織)的承包方案，然后再召開本組織成員的村民會議來討論并通過承包方案；對少數不宜采用家庭承包方式承包的“四荒”土地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)，則應依法進行招標、拍賣或公開協商來確定適格的承包人。除非所有參與討論承包方案、招標、拍賣、公開協商的村民都對同一塊承包地上竟有兩個以上承包人的異常視而不見，或發包方違反法定程序進行“暗箱”操作，否則，決不可能在同一塊承包地上產生兩個相互之間能進行合法對抗的承包方。顯然，參與承包合同簽訂過程的所有村民都對“一女二嫁”問題視而不見的這種情況出現的概率幾乎趨近于零，完全可以忽略不計。至于發包方采用“暗箱”操作導致同一塊承包地上出現兩個承包方的情況，因其中至少有一個承包合同違反了《土地承包法》第二章第二節的強行性規定，該合同應被認定為無效合同，即使已登記也得依法涂銷登記，(注：涂銷登記本指當不動產物權發生法定或約定的消滅事由時，由不動產登記機關將該不動產物權的效力完全消滅的登記。但中國的法律一般將其稱為注銷登記；特別地，深圳市的地方立法稱之為撤銷核準登記，珠海市的地方立法除規定有注銷登記外，還另有類似的撤銷全部或部分登記事項的規定。(參見：李昊，等.不動產登記程序的制度建構[M].北京：中國法制出版社，2006：360.))憑無效合同進行登記的承包方最終并不能獲得土地承包經營權。既然在同一塊承包地之上不可能同時存在兩個有效的承包合同，無效承包合同的承包方并沒有資格向有效承包合同的承包方提出對抗的權利主張，那么，在土地承包經營權的主體問題上也就不可能出現適格的第三人，沒有適格的第三人即不存在所謂對抗的對象。

第四，按文義解釋，《物權法》第127條所稱的登記應為政府的單方義務，無論承包方是否要求、申請，政府都“應當”向承包方發證并登記造冊；而《物權法》第129條所稱的登記，其前提是當事人率先履行申請的義務；若當事人自己未申請，則政府并無主動登記的義務。這是因為，一方面，承包地作為中國農民的安身立命之本，既是他們生活的主要來源又是惟一的福利保障，其初始分配遵循的是平均分配原則；為了實現“耕者有其田”、使每一個中國農戶都能獲得一項客體面積按人口均分的土地承包經營權，只有政府主動承擔起發證、登記、確權的職責，才能確保平均分配原則的落實或承包地初始分配的結果公平；另一方面，土地登記本來也是政府自己進行地政地籍管理時的一項重要工作內容。(注：地籍管理是土地行政管理的基礎工作，主要包括土地調查、土地登記、土地統計、土地分等定級、地籍檔案管理等。(參見：丘金峰.房地產法辭典[M].北京：法律出版社，1992：91.))土地承包經營權的設立本質上是對受政府管制的財產權即土地承包經營權的初始分配，只有政府主動進行登記才能全面掌握分散在上億個主體(農戶)中的農地權利的地域分布和利用狀態。而土地承包經營權的互換、轉讓則屬于財產權的處分，依法僅取決于土地承包經營權主體的意思自治，政府不能主動干預。由于互換、轉讓一般只發生在同一個組織之內，承包地只能維持農用，互換、轉讓是否登記，都不會影響農地權利的地域分布和利用狀態，政府自無必要主動介入。

第五，最高人民法院針對舊(彼)法的解釋并不能自動適用于新(此)法的解釋。如果說司法解釋就是以法律適用中的法律為解釋對象，其任務在于闡明法律的意義和內容含義^[4]，那么《法釋[2005]6號》文件解釋的對象只能是2003年施行的《土地承包法》，絕不可能是2007年才頒行的《物權法》。因為司法解釋不能顛倒時間的邏輯順序，預先對尚未頒布的法律進行解釋。毫無疑問，判斷土地承包經營權變動的效力，首先應當適用的是《物權法》而不是《土地承包法》。既是適用《物權法》，那么，即使不去追問司法解釋的內容是否妥當，原先針對《土地承包法》的司法解釋，即登記為土地承包經營權設立的對抗要件，也不能直接用來解釋新的《物權法》第127條第2款。除非針對《物權法》再制定新的司法解釋而且完全采用與《法釋[2005]6號》文件相同的表述，否則，在司法實踐中，將《物權法》第127條第2款所稱的登記也解釋為登記對抗主義實屬牽強附會。

二、土地承包經營權設立的公示方式

按照大陸法系的物權理論，物權變動應當遵循公示原則。不過，物權公示原則僅適用于因法律行為所產生的物權變動，因法律直接規定(如繼承)、事實行為或取得時效而產生的物權變動，其效力則不以公示為必要^[5]。土地承包經營權作為用益物權，其設立顯然屬于雙方法律行為(土地承包合同)所產生的物權變動，故應當適用物權變動的公示原則，以便土地承包合同當事人以外的人所察知，這是物權排他性的必然要求。而物權變動的公示無非占有、交付與物權登記兩種方式。按各國物權法的通例，動產物權的變動原則上以占有、交付為公示方式(船舶、航空器、機動車等例外)，不動產物權變動則以物權登記為公示方式。中國《物權法》的規定亦是如此。那么，作為已定性為不動產用益物權之一的土地承包經營權，其設立之公示方式是否也毫無例外地遵循上述通例?

綜觀當今世界各國現有的不動產物權登記模式，不外乎以下三種：一種是權利登記制(登記要件主義)，為德國、瑞士、荷蘭等國所采用；另一種是契約登記制(登記對抗主義)，為法國、日本、意大利等國所采用；再一種是權利交付制(托倫斯登記)，為澳大利亞、英國、加拿大等國所采用^[6]。有學者歸納這三種模式各自的特征為：權利登記制中的登記為物權變動的生效要件，其審查為實質審查，登記有公信力，強制登記，登記簿按物編制且不發權利證書；契約登記制中的登記不是物權變動的生效要件，而只是對抗第三人的要件，其審查為形式審查，登記無公信力，自由登記，登記簿按人編制且不發權利證書；托倫斯登記制中的登記由當事人自己選擇是否登記，一旦登記、非經登記不發生物權變動的效力，其審查為實質審查，登記有公信力，發放(交付)土地權利證書^[7]。

顯而易見，《物權法》關于土地承包經營權自土地承包合同生效時設立的規定，已經從邏輯上排除了權利登記制模式，《物權法》第127條第2款所稱的登記不是土地承包經營權的設立要件。盡管土地承包經營權的設立具備意思主義的外觀，但土地承包經營權的設立仍然要發放權利證書，而且按本文前述的論證，契約登記制模式也應該被排除，即《物權法》第127條第2款所稱的登記也不是土地承包經營權設立的對抗要件。《物權法》第127第2款所稱的登記更不具備托倫斯登記制模式的特征。這是因為：其一，土地承包經營權設立的登記是政府的單方義務，并不取決于當事人自己的選擇；其二，如果土地承包經營權設立的登記是托倫斯意義上的登記，那么其設立登記后的物權變動(即互換、轉讓)非經登記就不應發生物權變動的效力，這顯然與《物權法》第129條對互換、轉讓實行登記對抗主義的規定相悖。

既然土地承包經營權的設立登記不屬于現有任何一種不動產物權登記模式，土地承包經營權的設立不以物權登記為其公示方式，而土地承包經營權的設立又必須進行公示，那么，其設立之公示究竟采用的是什么方式?對此問題，曾有學者從否定的角度進行過回應，認為家庭承包經營權在設立上未采取登記生效主義或登記對抗主義、登記不是家庭承包經營權的公示方法^[8]。不過，該學者并沒有從正面說明土地承包經營權設立的公示方式是什么，也未進一步論證，同為物權的設立，何以土地承包經營權就可以采用與其它不動產物權不同的公示方式。這種回避陳述理由或缺乏論證的結論，似乎難以對土地承包經營權的設立以物權登記(登記對抗主義)為公示方式的觀點給予令人信服的反駁。其實，回答土地承包經營權設立的公示方式是什么的問題很簡單：物權變動的公示僅存在占有、交付與物權登記兩種方式，如果已將所有物權登記模式排除，那就只剩下占有、交付這種公示方式。至于土地承包經營權這種不動產用益物權可以采用占有、交付為其公示方式的關鍵理由，則在于其本身所獨具的“中國特色”。換言之，盡管土地承包經營權的客體屬于不動產而非動產，但因其本身的特殊性——主體限定——決定了其設立之公示實際上采用的是占有、交付這種動產物權變動通常的公示方式，而非物權登記這種不動產物權變動通常的公示方式。

具體而言，在中國特有的二元戶籍制度限制下，采用家庭承包方式的土地承包經營權的主體一般要受到農民身份及其所在的某一特定組織的雙重限制，其范圍十分有限，并不像其他用益物權的主體那樣具備廣泛的社會性。不僅非農民身份者不可能成為承包方，而且彼組織的農戶一般也不可能成為此組織農地的承包方。(注：《土地承包法》第15條規定：“ 家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。”可見，此集體經濟組織的農戶一般也不可能成為彼集體經濟組織土地承包經營權的主體。)因此，土地承包經營權的設立，通常只需被本組織內的其他農戶所察知就足以維護交易的安全。與土地承包經營權的流轉這種動態行為不同，土地承包經營權一旦設立就處于法律關系穩定的靜態，誰是權利主體實不難辨明。因為本組織內的所有農戶總是共處于同一個“熟人社會”之中，他們都是土地承包經營權的主體，其各自的土地承包經營權客體的大小、位置、地力肥瘦本來就是由他們共同討論決定的，(注：《土地承包法》第18條(三)規定：“承包方案應當按照本法第12條的規定，依法經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意?！?/p>

《土地承包法》第19條(三)規定：“依法召開本集體經濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案。”)各項權利客體的范圍均有大家所熟知的諸如道路、溝渠、樹木、房屋等明顯的邊界標志。可見，在本組織中，土地承包經營權設立的公示方式，只需占有、交付承包地就足以維護交易的安全，而且效率高、成本低。如果再對土地承包經營權采取物權登記這種效率低、成本高的公示方式，不僅在功能上屬于不必要的重復，而且對交易的安全性并無實質意義的提升。

當然，對于少數采用招標、拍賣、公開協商等方式設立的土地承包經營權，如果本組織成員放棄優先承包權，本組織以外的單位或個人依法也可以成為權利主體。但是，根據《土地承包法》第48條的規定，不僅發包方有義務審查本組織以外承包人的資信情況和經營能力，而且還需要本組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表討論同意、并報鄉(鎮)人民政府批準后，本組織以外的承包人才能成為合法的權利主體。在經過這一法定程序后，原本不為本組織成員所熟悉的外人必然也會被熟悉，最終成為“熟人社會”中的一員。可見，即使是采用其他承包方式設立土地承包經營權，其主體還是具有限定性，仍只需占有、交付承包地就足以維護交易的安全。

有必要進一步指出的是，在《物權法》頒行之前，已有學者注意到，《土地承包法》第23條所稱的土地承包經營權的設立登記，在性質上不屬于《物權法》意義上的登記，并認為這種登記只具有土地臺賬的性質，其功能為確定土地稅費的依據^[9]。雖說這種登記也被現行《物權法》所規定，但并不能就此認為凡是出現在《物權法》中的登記必然都是物權登記。雖說國家已經免去了農業稅并取消了“三提五統”費(注：“三提五統”費中的“三提”指公積金、公益金和管理費，“五統”指教育費附加、計劃生育費、民兵訓練費、鄉村道路建設費和優撫費。收取標準為農民上年人均純收入的5%，“三提”與“五統”各占一半。)，但土地承包經營權的設立登記未必沒有其它的管理功能。與《土地承包法》第23條一樣，《物權法》第127條第2款對土地承包經營權的設立所規定的登記，仍然是出于土地行政管理的目的。只不過政府的這種管理活動的具體目標已不再是為土地稅費的征收確定依據，而主要是為了切實掌握全國農地的地域分布和利用狀態，確保18億畝耕地面積底線的統計、控制。登記備案是政府自己必須做的一項基礎性的土地行政管理工作，因為它是政府從事土地監管活動的前提。至于承包方因政府登記后獲得土地承包經營權證書，從而能夠證明自己享有用益物權，不過是此項登記所附帶實現的另一項可以惠及農戶的功能而已。因此，土地承包經營權的設立登記本質上只是一種行政管理登記而非物權登記，該項登記不是土地承包經營權設立的公示方式。

三、《物權法》涉及土地承包經營權變動的登記概念存在邏輯瑕疵

眾所周知，任何概念都是借助語詞來表達的。同一概念在不同的民族語言中有不同的表達；在同一民族的語言中，既可用不同語詞來表達同一概念，也可用同一語詞來表達不同的概念。漢語語詞“登記”所表達的概念，規范的解釋是指把有關事項寫在特備的表冊上以備考查^[10]。根據漢語的語法規則，語詞“登記”本身在表達該概念時既可作動詞、也可作名詞。而同樣的概念在英語中一般是用語詞“Enroll”來表達^[11]。這是一個動詞，根據英語的語法規則，加上后綴變形為“Enrollment”后則成為仍然表達同一概念的名詞。

在漢語中，就“登記”這個語詞而言，它也可能表達不同的概念。這是因為，作為概念的登記本身是一個普遍概念(其外延指一類事物)；如果以此為母項(類或屬)進行劃分，劃分后所形成的若干子項(小類或種)相互之間則成為不同的概念，盡管它們都在登記概念的外延之內。進而言之，一旦登記這個屬概念被劃分成各種具體的登記后，僅僅使用“登記”這個語詞就可能表達不同的種概念。若以登記主體的性質為標準，可以將登記分為行政登記與民間登記兩大類。前者的登記主體主要為官方機構，比如房屋土地行政管理機關；當然也可能是官方授權的機構，比如中國軟件登記中心。后者的登記主體為除官方機構以外的任何人，比如實行自己內部工資登記的企業、事業單位，實行家庭內部收入支出登記的自然人。由此可見，如果我們僅僅使用“登記”這個語詞，那么它既可能指行政登記，也可能指民間登記，而這兩類登記實際上是完全不同的種概念。

同理，對于行政登記，又可以按行為是否直接涉及財產權的歸屬再劃分為管理登記與(民事)物權登記兩種不同的概念。前者不能直接確定登記申請人的財產權歸屬，登記之目的在于行政備案，以便公權力機關對登記事項進行監督和管理，最常見的就是企業的工商登記；后者則可直接確定登記申請人的財產權歸屬，登記之目的在于保障交易安全，特指物的所有權、土地使用權、抵押權等物權的登記。因此，雖說登記、行政登記與民間登記、管理登記與物權登記都使用或包含了“登記”這個語詞，但它們所表達的概念之內涵與外延均有所不同。登記概念本身是行政登記與民間登記這兩個種概念的屬概念；相應地，行政登記既是其上位的登記概念的種概念，但同時又是其下位的管理登記與物權登記這兩個種概念的屬概念。在同一規范性文件中，如果我們僅使用“登記”這個語詞來表達不同的概念、而又沒有其他語詞限制或具體解釋，人們就無法確切地了解，“登記”這個語詞在某一段文本中所表達的究竟是哪一種具體的概念。不幸的是，中國在涉及登記的立法上，一直存在理論基礎模糊不清、制度設計簡單粗糙、缺乏可操作性等缺陷，在各種登記規則中難免出現重復、矛盾、不協調、不明確的現象^[12]。由于不同法律文本中的登記在概念上并不統一，同一法律文本中的登記也可能表達的是不同概念，因而學術界對登記問題容易產生爭議也就在情理之中。

綜上所述，盡管《物權法》第127條第2款與《物權法》第129條均使用了“登記”這一語詞，但它們所表達的概念卻是不同的種概念。設立時的登記是行政管理登記的概念，互換、轉讓時的登記則為物權登記的概念。既是不同的概念，那么在同一部法律中，就應當盡量避免只用同一語詞“登記”來表達，否則，在概念的運用過程中必然會出現混淆概念或轉移論題之類的邏輯錯誤。因此，對于現行《物權法》對土地承包經營權設立和流轉的登記采用不同的概念、卻又使用同一語詞“登記”來表達的問題，并非像有學者所認為的那樣違背了物權法理中物權設立與物權變更應當一致的原則^[13]，而是違反了形式邏輯的基本規律——同一律。就土地承包經營權這種中國特有的用益物權而言，對其設立采用行政管理登記，對其流轉采用物權登記并無不可，也不必一致。但在同一部法律中，同一語詞“登記”表達的應當是同一概念，否則，讀者或論者各取所需、理解發生歧義或自說自話在所難免。如果《物權法》非要用沒有其他語詞修飾的“登記”來表達內涵不同的登記概念，那就應當在其它相關的規范性文件的文本中，抑或是在針對《物權法》的司法解釋中，對土地承包經營權設立時的登記與互換、轉讓時的登記各自的含義作出具體的有權解釋。

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Registration of Estates of Contracted Land in China

NIE Jia

(Law Department， Chongqing Technology and Business University， Chongqing 400067)

Abstract：Estates of contracted land is a kind of usufruct of real property unique in China， the declaration of which， indeed， is similar to that of personal property. The registration of estates of contracted land cannot readily be classified as any sort of existing registration of real right. In essence， it belongs to administrative registration. Since the registration concerning exchange， transfer and modification of the estates of contracted land falls within the scope of registration of real right， semble the concept of registration in China’s real right law violates the logic rule.

Key Words： civil right； estates of contracted land； registration； registration of real right

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