破解地產(chǎn)融資困局

調(diào)控的目的是要減少金融風(fēng)險(xiǎn)

資金和土地是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系最密切的兩個(gè)因素。近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我們往住會(huì)看到一種現(xiàn)象，即每當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)高峰的時(shí)候，國(guó)家就會(huì)出臺(tái)政策加強(qiáng)管理，其中一個(gè)很重要的措施就是緊縮銀根。實(shí)際上，并不是說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一個(gè)高峰的時(shí)候，國(guó)家就開(kāi)始進(jìn)行調(diào)控，而是每當(dāng)中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題的時(shí)候，國(guó)家就會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，自有資金的開(kāi)發(fā)平均下來(lái)還不到30％，主要是借助銀行的資金在支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是金融的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，國(guó)家就必須進(jìn)行調(diào)控。從2006年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始對(duì)鋼鐵、水泥、電解鋁等一些與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，之后又出臺(tái)了專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)八條”和“t部委意見(jiàn)”，而整個(gè)2007年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策更是接踵出臺(tái)，直到年末中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的貨幣從緊政策到達(dá)了頂峰。這是因?yàn)槟壳爸袊?guó)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了很大的泡沫，特別是在深圳、廣州、上海、北京等一些地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化傾向明顯，如果不及時(shí)化解，后果不堪設(shè)想。在這種情況下，國(guó)家就必須要加強(qiáng)調(diào)控。這對(duì)于地產(chǎn)的健康、可持續(xù)發(fā)展來(lái)講非常重要。

金融調(diào)控很重要的一個(gè)措施就是通過(guò)銀行存貸款利率的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控同樣如此。對(duì)于房地產(chǎn)金融來(lái)說(shuō)，國(guó)家的銀根緊縮、貨幣從緊等政策的真實(shí)目的是要進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。調(diào)控只針對(duì)泡沫，主要針對(duì)的是中高檔住宅，低檔住宅在中國(guó)市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，所以國(guó)家在調(diào)控的同時(shí)也加大了低檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的投放力度。從另一方面講，國(guó)家宏觀調(diào)控導(dǎo)致的大部分地產(chǎn)企業(yè)融資困難也暴露了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題。

未來(lái)地產(chǎn)融資必須實(shí)現(xiàn)多元化、國(guó)際化

房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的健康發(fā)展非常重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展同樣也應(yīng)該健康有序。因此當(dāng)房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，調(diào)控就會(huì)成為必然。而解決之道就是設(shè)法減少融資渠道單一造成的銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)金融走向融資多元化的道路。

因此，未來(lái)地產(chǎn)融資不會(huì)是銀行一枝獨(dú)大、壟斷地為地產(chǎn)提供金融服務(wù)，應(yīng)該有更多的融資渠道。信托就非常值得關(guān)注，雖然現(xiàn)在信托已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了，專業(yè)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)也已經(jīng)推出，但是規(guī)模還比較小。包括境外的投資銀行、基金、境外地產(chǎn)基金、境外直接投資機(jī)構(gòu)等等，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要更多的金融工具、金融產(chǎn)品、金融機(jī)構(gòu)來(lái)為我們服務(wù)。目前，新加坡、香港政府紛紛爭(zhēng)取內(nèi)地的物業(yè)到其所轄的金融市場(chǎng)去發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，美國(guó)、加拿大、新加坡的地產(chǎn)基金及投資銀行也紛紛進(jìn)入中國(guó)投資地產(chǎn)，充分說(shuō)明了中國(guó)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化、國(guó)際化是大趨勢(shì)。必須改變地產(chǎn)金融投資單一化的局面，通過(guò)融資多元化、國(guó)際化，促進(jìn)地產(chǎn)金融體系的合理性。

信托是房地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線

信托是房地產(chǎn)金融及其創(chuàng)新的邏輯主線，同樣也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化方法之一。當(dāng)前，信托業(yè)在中國(guó)正在興起、還有很長(zhǎng)的路要走。同時(shí)信托業(yè)也有很多瓶頸，比如說(shuō)信托規(guī)模受投資人數(shù)的限制，這樣它的資金募集金額就不會(huì)很大。另外，信托工商登記制度、外匯信托管理辦法還沒(méi)出臺(tái)。

對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，信托是個(gè)生力軍。雖然銀行的地位短期內(nèi)不可撼動(dòng)，但加快金融體制改革、建立多元化的金融體系非常重要。在國(guó)外，尤其是美國(guó)這種信托業(yè)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)就會(huì)超過(guò)商業(yè)銀行。比如說(shuō)美國(guó)的北方信托投資公司，它管理著高達(dá)2.6萬(wàn)億美元的信托財(cái)產(chǎn)。國(guó)外的信托投資公司管理的信托資產(chǎn)跟商業(yè)銀行是并駕齊驅(qū)的，兩者平分秋色，而中國(guó)的信托業(yè)還是處于起步階段。因此，中國(guó)的信托時(shí)代必將來(lái)臨。在未來(lái)10到20年，管理上萬(wàn)億資產(chǎn)的中國(guó)信托機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)并非是一種奢望。

毫無(wú)疑問(wèn)，信托是一種極其具有優(yōu)勢(shì)的制度。美國(guó)的信托專家斯科特有一句名言“信托業(yè)的應(yīng)用范圍可以與人類的想像力相媲美”。另外，英國(guó)的法學(xué)家梅特蘭也說(shuō)過(guò)“如果有人要問(wèn)英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念，我相信再也沒(méi)有比這更好的答案了。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。”貨幣市場(chǎng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行金融同業(yè)拆借、金融同業(yè)往來(lái)都可以作為信托的主營(yíng)業(yè)務(wù)；發(fā)起成立基金公司、證券公司，承銷債券，各種投資銀行業(yè)務(wù)等資本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)它也可以做。特別重要的是，信托可以直接投資產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，可以直接投資房地產(chǎn)，或者用信托基金來(lái)投資房地產(chǎn)，這就是它的優(yōu)勢(shì)。

調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，可能會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌時(shí)代。也就是一些資質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)的地產(chǎn)商憑借他們的良好信譽(yù)及雄厚資金實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，而一些中小地產(chǎn)企業(yè)就有可能面臨倒閉或者轉(zhuǎn)業(yè)的局面，實(shí)現(xiàn)一個(gè)“良幣驅(qū)逐劣幣”的過(guò)程。信托進(jìn)人地產(chǎn)后，由于它的進(jìn)入門檻相對(duì)比較低，可以給很多中小企業(yè)提供更多的融資機(jī)會(huì)，這有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該體現(xiàn)一個(gè)重新洗牌的過(guò)程，應(yīng)該是一種穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展，這樣才會(huì)符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。其次，目前在中國(guó)確實(shí)缺少一個(gè)中小企業(yè)融資的信用體系和保證體系，還有金融體系。金融業(yè)都嫌貧愛(ài)富，在這種情況下完全可以通過(guò)融資多元化的方式來(lái)解決中小企業(yè)融資的問(wèn)題。