房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？

房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是政府和百姓都關(guān)注的熱點(diǎn)。爭(zhēng)論房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，應(yīng)先明確什么是“拐點(diǎn)”?！冬F(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》上對(duì)拐點(diǎn)有兩種解釋。在高等數(shù)學(xué)上，拐點(diǎn)是指曲線上凸與下凹分界點(diǎn)。如果按照拐點(diǎn)的數(shù)學(xué)定義，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)應(yīng)是房?jī)r(jià)曲線的凹凸性在此改變之點(diǎn)，通俗地說(shuō)就是房?jī)r(jià)上漲或下跌的速度發(fā)生改變之點(diǎn)；在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，拐點(diǎn)則是指經(jīng)濟(jì)景氣周期性波動(dòng)中，在波峰與波谷時(shí)的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，而不是現(xiàn)實(shí)生活中未被加工整理過(guò)的每一筆交易的成交價(jià)格原始紀(jì)錄波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，無(wú)論從數(shù)學(xué)上的解釋，還是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的解釋，房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”對(duì)判斷房?jī)r(jià)沒有太多意義，而對(duì)房?jī)r(jià)變化的周期性研究有所幫助。因此，現(xiàn)今房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)出現(xiàn)波峰拐點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是否開始由繁榮期轉(zhuǎn)向衰退期的討論。

眾所周知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下。任何國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)都具有周期性特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其在固定資產(chǎn)投資中所占比重很大，同樣也具有復(fù)蘇一繁榮一衰退一蕭條四個(gè)階段的周期性波動(dòng)。那么，近期房?jī)r(jià)波動(dòng)，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)波峰拐點(diǎn)，逐步進(jìn)入衰退期?筆者認(rèn)為可從以下幾方面進(jìn)行分析：

土地供給對(duì)樓市影響舉足輕重

市場(chǎng)供應(yīng)的充足與否，直接決定著某種商品的稀缺程度，也決定著其價(jià)格的高低。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。土地作為影響房屋供給的主要因素，其供給情況對(duì)樓市影響舉足輕重。房地產(chǎn)用土地供給減少，必然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲；同樣的，房地產(chǎn)用土地供給增加，理論上將會(huì)促使房?jī)r(jià)降低，影響樓市繁榮。但事實(shí)并非如此，一方面，根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2002年至今我國(guó)每年出讓的土地都不少于3億平方米，但房?jī)r(jià)卻連年增長(zhǎng)。其主要原因之一就是土地被大量囤積，導(dǎo)致商品房建設(shè)進(jìn)度緩慢，難以形成足量有效供應(yīng)。建行2007年發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60％，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。而據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》披露，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均土地儲(chǔ)備總量為380萬(wàn)平方米，最大的“地主”碧桂園儲(chǔ)地量高達(dá)4500萬(wàn)平方米，萬(wàn)科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的儲(chǔ)地量均在1500萬(wàn)平方米以上。雖然從2007年10月份至今，國(guó)土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門已經(jīng)采取相關(guān)措施，有針對(duì)性地解決“開發(fā)商囤地問(wèn)題”，但由于政策實(shí)施具有時(shí)滯效應(yīng)，近期房?jī)r(jià)大跌。房市迎來(lái)波峰拐點(diǎn)，進(jìn)入衰退期的可能性很小。

利率升高或降低導(dǎo)致房地產(chǎn)收縮或擴(kuò)張

利率變動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)往往呈反方向變化，利率的升高或降低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響包括兩方面：在供給方面，開發(fā)商融資成本的高低和借貸資金的取得都與金融市場(chǎng)息息相關(guān)，當(dāng)金融市場(chǎng)資金寬松時(shí)，利率下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商融資成本降低，房地產(chǎn)價(jià)格較低，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)供給和市場(chǎng)的繁榮。反之，當(dāng)金融市場(chǎng)銀根趨緊，利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商利息負(fù)擔(dān)沉重，開發(fā)成本居高不下，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在需求方面。利率高則加大了購(gòu)房者的按揭成本，從而阻礙了房地產(chǎn)需求；利率降低則會(huì)促進(jìn)人們購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿，加大了房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。因此，利率的升高或降低導(dǎo)致了房地產(chǎn)的收縮或擴(kuò)張，這種變化導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)。2007年至今央行連續(xù)6次上調(diào)貸款利率，貸款基準(zhǔn)利率高達(dá)7.47％，充分表明政府控制房市過(guò)熱的決心。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)高利率的最大作用是加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌行動(dòng)，中小開發(fā)商會(huì)因資金問(wèn)題被迫出局，行業(yè)整體開發(fā)能力相對(duì)下降，房屋供給有所減少。另一方面，貸款利率上漲將對(duì)投資性購(gòu)房行為有所抑制，但對(duì)自住性購(gòu)房行為影響有限?？梢娬{(diào)高利率對(duì)控制房市過(guò)熱作用有限。

投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供給產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)的周期性變化與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)。投資主要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供給產(chǎn)生影響，如果投資發(fā)展較快、結(jié)構(gòu)合理，投資的信心會(huì)促使更多的社會(huì)資源加入房地產(chǎn)業(yè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)供給會(huì)有較快的增長(zhǎng)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。相反，如果投資低迷，供給就會(huì)下降，需求也會(huì)受到影響。因此，投資的波動(dòng)會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的同向周期波動(dòng)。縱觀我國(guó)房市投資情況，自2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，全球資本涌向房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也受到海外投資者追捧。2004年國(guó)外熱錢涌向上海，2005年海外基金淘寶北京，而2006年熱錢又投向國(guó)內(nèi)二線城市，2007年雖然受美國(guó)次貸危機(jī)影響和人民幣升值的預(yù)期，大量境外資本通過(guò)各種渠道涌入，對(duì)我國(guó)各地樓市仍產(chǎn)生不同程度的影響。在國(guó)內(nèi)，由于我國(guó)投資渠道有限，大部分投資者選擇將資金投向樓市、股市。而近來(lái)股市進(jìn)入調(diào)整期，大盤出現(xiàn)回落，是否繼續(xù)走高的趨勢(shì)不明，因此部分資金有可能轉(zhuǎn)向樓市。

心理預(yù)期引起房地產(chǎn)周期性波動(dòng)

由于房地產(chǎn)的保值和增值功能，使房地產(chǎn)投資者或購(gòu)買者對(duì)未來(lái)期望過(guò)高，容易產(chǎn)生預(yù)測(cè)上的失誤，這種失誤使人產(chǎn)生悲觀情緒和樂(lè)觀情緒的連鎖反應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期，投資者受樂(lè)觀情緒支配，往往過(guò)高估計(jì)房地產(chǎn)銷售量和銷售價(jià)格，從而大量投入資本，促進(jìn)房市繁榮。在收縮時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，在悲觀情緒的支配下，投資者過(guò)低估計(jì)銷售量和銷售價(jià)格，市場(chǎng)低迷進(jìn)一步蔓延。這種悲觀情緒和樂(lè)觀情緒在人們思想上相互傳染、放大，并形成連鎖反應(yīng)，從而引起房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)。現(xiàn)今在全球經(jīng)濟(jì)受美國(guó)次貸危機(jī)影響下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻態(tài)勢(shì)良好，呈上升趨勢(shì)，民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍持樂(lè)觀態(tài)度。雖然近期部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下滑，但通過(guò)各大門戶網(wǎng)站的網(wǎng)上調(diào)查，多數(shù)群眾仍認(rèn)為房?jī)r(jià)沒有下跌，還有上升空間。

通貨膨脹房地產(chǎn)是有效的抵抗璧壘

由于房地產(chǎn)有很好的保值和升值功能，因此作為一種投資工具和消費(fèi)品，往往被視作很有效的抵抗通貨膨脹的壁壘。因此當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，往往對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也有很大的拉動(dòng)，因此兩者有正相關(guān)的關(guān)系?，F(xiàn)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨通貨膨脹壓力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年2月，CPI又創(chuàng)新高，達(dá)到8.7％，通脹壓力不言而喻，部分城市仍有可能出現(xiàn)借助房市來(lái)緩解通脹壓力的情況。

保障性住房很難對(duì)房市起到實(shí)質(zhì)影響

2008年關(guān)于房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)又起的另一個(gè)原因在于政府將加大保障性住房投入。大規(guī)模的中低價(jià)住宅一旦再上市，是否會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)沖擊，改變樓市現(xiàn)有格局呢?保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，是為了滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本居住要求，因此其在數(shù)量上相對(duì)較少，獲得保障資格的要求較高。以最早出現(xiàn)、最為成熟的經(jīng)濟(jì)適用房為例。1997年－2006年經(jīng)濟(jì)適用房在住房總銷售面積中所占比例不多，最高比例僅有20％，近幾年所占比例逐年縮小，2006年僅達(dá)到5.3％?？梢娖湓谧》渴袌?chǎng)上的份額較小，很難影響到房市整體。另外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)”、“單套的建筑面積控制在60平方米左右”的定義和規(guī)定，意味著經(jīng)濟(jì)適用房仍將面對(duì)的是有限人群。此外經(jīng)濟(jì)適用房在產(chǎn)權(quán)上都較為特別，加之再上市環(huán)節(jié)的特殊限制，都使其流動(dòng)性下降，很難對(duì)普通商品房市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)影響。

綜上所述，雖然我國(guó)近年來(lái)加大對(duì)房市的調(diào)控力度，避免房市過(guò)熱，力圖促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，但從影響房地產(chǎn)周期的幾方面因素分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波峰拐點(diǎn)并沒有出現(xiàn)，短期內(nèi)房市發(fā)展仍有上升空間。