地產中介頻頻關門誰之過？

對北京二手房市場來說，目前正面臨著一個轉折點，成交量從之前的穩步上漲忽然間逆轉。因此，這段日子對于房產中介來說，無疑是一種煎熬。

2007年底到2008年初，在北京地產中介中屬于中型公司的北京信一天房地產經紀公司陸續關閉旗下所有門店。據悉，這些門店的關閉，造成至少500名地產經紀失業。無獨有偶，中大恒基地產經紀公司也紛紛關門，關于中大的關門，說法各不相同，記者聽到最多的一種說法是由于涉黑而關閉的，據悉，這家公司近期關閉的門店將超過50家。而在中大恒基東四環遠洋國際店采訪時相關人員告訴記者，他們公司關店的主要原因是目前二手房市場交易冷清。僅以2008年第一周為例，北京各區縣交易量比去年最后一周下降了40%。

此外，關店的不僅是大型公司，近期大量小型中介的倒閉，也使數量眾多的經紀人失業。其間，記者走訪了多家中介公司，發現每個公司都相對冷清，很少有買賣房屋的客戶光臨。

地產中介緣何紛紛關閉？

“成本”問題讓所有的中介公司不能安寢。幾乎接受記者采訪的每一個人都提到了成本問題。

北京經緯時代房地產經紀有限公司總經理凌一準告訴記者，業內普遍認為這種現象的出現不外乎兩種原因：一個是因為暴利空間催生了這個市場的發展，而在市場不斷規范的過程中，必然要放緩上升速度；最多的說法是：過高的成本使眾多地產中介公司苦不堪言，尤其是二手房交易的中介公司。

北京房地產中介行業協會會長陳同順告訴記者，他認為這種現象的出現是正常的。陳同順告訴記者，每年的年終歲尾，中介行業都要進行盤點和展望，而這個行業做出一些調整屬于正常現象。再者，這個行業本身進入門檻就不高，變化時有發生，市場發展好，房源旺盛的時候，一些公司紛紛忙于去占領市場，而市場萎靡、房源抽緊的時候，那些公司則會縮短戰線，這時自然會有關店現象發生，在新的一年，這種現象是否會成為一個導火索不得而知，但同樣面對一個市場，中小中介企業在市場供給、房源緊張時肯定會受到沖擊。因此他個人不認為一些中介關店對這個行業將產生大的影響。

著名信息服務與經濟研究機構北京安邦咨詢公司董事長陳功先生認為，目前北京地產中介公司倒閉現象要具體問題具體分析，有的是因為經營問題，而有的是因為涉黑問題，比如中大恒基。如果去掉一些偶然因素來看，他認為北京地產中介的關店，主要原因還是因為市場緊縮造成的。因為地產中介的經營成本很高，公司往往要在地價很高的地方租門店，再加上設備投資和廣告費用等，這些成本因素加在一起是很高的。同時由于競爭以及市場透明度較高等原因，交易收費卻不能同步上升或者是因地上升，因此挪用客戶資金、挖東墻補西墻的現象就在所難免了。某中介公司員工告訴記者：“二手房交易是需要成本的，現在的問題是，目前的市場交易量根本無法支撐并購或者開店發生的成本。與此相對應的是，包括一些主要的中介公司在內，從去年下半年開始都在調整公司的發展戰略。主要的手段是：對管理人員進行“收編”；減少廣告投入。據了解，不少中介公司已經大幅減少了在平面媒體的廣告投入。

陳功告訴記者，對于這些問題，如果市場興旺，那些公司的資金能夠周轉過來，問題還不大，至少還有東墻可挖，可是一旦出現市場緊縮，資金鏈就會立即繃斷，一些企業就會倒閉，所以房地產市場的緊縮是地產中介紛紛倒閉的根本原因。

是否會出現大面積整合？

弱者倒下，強者出手卻正當時。實力差的公司倒下了，而實力強的公司正在借機擴張自己的地盤。通過對8個門店工作人員的采訪，其中有6個人告訴記者，他們覺得這種狀況的出現預示著行業重新整合的開始。另外兩人一致認為是新的合同法實施增加了公司運營成本，裁員關店是必然的。

“喊了多年的洗牌現在真正開始了。”凌一準告訴記者：從目前情況來看，受沖擊最大的無疑是那些中小本土中介公司。長期以來，我愛我家、鏈家地產、中大恒基三家大型中介被列為第一梯隊，以中原地產、21世紀不動產為代表的外資中介歸入第二梯隊，第三梯隊指信一天、中天置業、天河偉業等門店數量在50家以上的公司。

凌一準表示，那些關門的多為二手房代理公司，因為追逐高利潤，他們很少看到這個行業資金鏈上存在著先天的不足，再加上近兩年國家出臺了一系列針對該行業的金融監管政策，使這些公司資金鏈脆弱，一旦風吹草動，就會崩盤。同時，市場發展的規律也使北京交易量增長受限，交易量增長從以往年份的30%～40%到現在的10%左右，確實讓一些經紀公司無飯可吃，而市場60%的交易份額則被大型中介所占有。與此同時，蛋糕瓜分者的擴張步伐正不斷擴大。2004年鏈家僅有幾十家店，現在已經達到了300家以上，21世紀不動產仍在繼續擴張，北京中原的計劃是2008年開店到200家。一些外資、外地的強勢品牌也在蓄勢介入，美聯及滿堂紅、裕興、世聯等南方公司在逐步北上，這進一步壓縮了一些第三梯隊中介品牌的運營空間。 陳同順表示，隨著一系列政策的實施，地產中介市場將進入理性的一年，他認為，今年這個行業將逐漸進入健康而有序的發展軌道。

陳功分析了目前地產中介的狀況提出了自己的看法：他認為從目前的情況來看，地產中介行業出現一定的整合是可能的，但這種整合不會大面積出現。他特別提到了香港在這方面的例子：亞洲金融風暴也曾重創香港的地產中介，香港當時的五大中介商就倒了三家。與內地不同的是，香港的資本市場很發達，人們的資本意識很到位，國內的資本環境與之有很大差別，因此他很懷疑地產中介能夠出現大面積的行業整合。

在這個問題上，陳同順和凌一準的觀點是相同的，他們一致表示這是地產中介行業逐漸規范化必然要經歷的一個階段。凌一準表示，由于地產中介行業最初是靠暴利空間來催生的，因此這些公司的創始人多是白手起家，手里有大量的現金，周轉資金可以高達幾千萬，獲利起點也在10%以上，隨著交易的透明化，市場逐漸規范，肯定會出現優勝劣汰的局面。因此，凌一準告訴記者，一些有實力的公司紛紛展開并購大戲，比如信一天關閉的門店有一些已經被我愛我家接手了。

地產中介的發展方向是什么？

有專家認為，由于前段時間出臺的一系列新政都是針對商品房，因此在市場如此低迷的情況下，地產中介可以考慮向商業地產發展。

當記者提及這個問題，被陳功不假思索地否定了。陳功告訴記者，他并不認為商業地產是這個行業未來發展的主要方向。事實上，他認為商業地產的發展已經走進了明顯的誤區：開發商只管賣而無視經營中的問題，后患無窮。而商業地產之所以現在被熱炒，很大程度上僅僅是因為價格和利潤都很高，泡沫比較大而已。面對如此高價，如何經營商業地產是至關重要的，目前商業地產賣出去不難，卻很難租出去，因此他認為商業地產的投資回報實際是虛的。陳功接著指出，在很多地方，商業地產的價格已經被抬到每平米10萬元以上，面對如此昂貴的租金，即使賣一個漢堡恐怕也得50元的高價才能付得起租金。而價格還不是最重要的，麻煩的是，目前我們地產的供應還出現了相對的集中以及相對的供應量過剩，這種現象是不利于商業地產發展的。陳功給記者列舉了日本東京商業地產發展的案例：東京的商業地產價格高于北京，但它的供應量分散在各個區域內，價格高低錯落，因此，商業地產的發展就不容易出現瓶頸現象。而北京的情況與之相反，比如朝陽區的CBD，商業地產供應量明顯過大，很多地產扎堆在一起，即使能夠賣掉，也很難租出去。

否定了商業地產的說法，陳功接著談到了北京地產中介的發展空間，他估計應該還有80%的市場空間沒有打開。之所以這么說，還是以香港地產市場為參照，那里的大部分交易都是來自二手房，大約占90%，而目前我們的二手房比重遠沒有這么高。從未來的趨勢看，新房價格上漲速度很快，這是宏觀環境中的一些因素造成的，而人們的收入增長卻沒有來自宏觀環境因素的有力推動，收入房價比方面的這種落差，決定了今后二手房的交易會有很大的增長空間。

凌一準的公司一直從事一手房交易，由于開發商壟斷和集中導致一手房公司集中，競爭的殘酷又不斷壓縮他們的利潤空間，因此，這個曾經連續幾年躍居一手房代理榜首的明星公司也不得不開始考慮轉型——“今后的主要發展方向一定是二手房市場，可是對于我們這樣的公司轉型成本實在太高（一手房代理不需要門店，二手房需要眾多門店），因此，要想在市場上立于不敗之地，只能向專業化方向發展。

陳功認為，今后的地產中介應該更多地往專業化的方向發展，重新建立并獲得市場信用。現在這個行業最大的問題就是信用崩盤，這個比市場緊縮還要命。他表示，市場情況還會好轉，但行業信用卻不是一天、兩天就可建立和恢復的。估計這將會涉及到關鍵機制的建立，比如資金托管，收費標準，等政府職能范圍內的事情。

采訪即將結束時，陳功告訴記者，無論如何他相信今后會有更多的地產中介公司以更專業的態度進入這個市場，目前地產中介所采用的一條龍服務一定會被明確的專業化所取代，到那時，陳功相信，中介費也會適當調升的。