北京限價房新政上半年推出

北京市副市長陳剛1月18日在北京市住房工作電視電話會議上明確提出， 2008年北京市重點工作之一就是完善分層次的住房供應體系，“對沒有購房能力的低收入家庭，通過實施廉租住房政策解決住房困難;對有一定購房能力的低收入家庭，通過實施經濟適用住房政策解決住房困難;對中等收入家庭，通過兩限房和其他普通商品住房解決住房問題;對于中等收入以上家庭，通過市場購租商品住房。”

誰有資格買到比周邊商品房實際價格便宜近30%左右的限價房？這個大家一直強烈關注的問題2月18日終于有了答案。北京市建委在北京建設網上開始公示《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》、《關于印發北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產準入標準及已購限價商品住房上市交易補交比例的通知(征求意見稿)》，廣泛征求意見。

限價房定位于“中等收入家庭”

與經濟適用房相比，以中等收入家庭為銷售對象的“兩限房”購買資格在家庭年收入、人均住房面積等方面條件放得更寬。征求意見稿中所確定的“兩限房”購買家庭條件為：3人以下家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產凈值不超過57萬元，人均居住面積小于15平方米；四人及以上家庭年收入11.6萬元及以下，家庭總資產凈值不超過76萬元。而三口之家的家庭年收入為8.8萬元，已達到北京市統計局所公布的中等收入的標準。

市建委相關負責人表示，此標準為城八區申購家庭的標準，標準將實行動態管理，根據居民收入、住房及房價等情況會進行調整并公布。各遠郊區縣則可參照該標準，并結合各區縣實際情況，制定相應的申購標準。

申請人須年滿30周歲

征求意見稿中規定，兩限房的供應對象為北京中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。

征求意見稿還確定，兩限房的申請人須具有北京市戶口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。

對于30周歲這一年齡限制，市建委相關負責人說，這主要是引導年輕人不要過早買房，而是要通過租房形成“租售并舉”的住房模式。

兩限房五年內不得轉讓

征求意見稿中規定，購房人取得房屋權屬證書后五年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的，可向戶口所在區縣住保部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

已購得兩限房滿五年可以按市場價出售，但應按照市有關部門公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為35%，相比經適房70%的比例要低一半。

三類家庭可優先購買

兩限房的資格審核也將進行申請、公示等制度。在發布的征求意見稿中規定，兩限房的申請需要經過初審、復審和備案等程序。

在符合上述條件的家庭中，可優先購買的三類家庭首先是解危排險、舊城改造和風貌保護、環境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目所涉及的被拆遷或騰退家庭；其次是家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴重殘疾人、患有大病或做過大手術的人員、優撫對象的家庭；最后一類就是已通過經濟適用住房購買資格審核，且自愿放棄購買經濟適用住房的家庭。

各區縣住保部門將負責組織本區縣符合條件的申請家庭按優先配售條件及住房困難程度，通過搖號等方式配售限價商品住房。對參加多次搖號均未能搖中的申請家庭，輪候三年以上的，區縣住房保障管理部門可為其直接配售。

此外，對于市住保部門統籌分配至各區縣的房源，各區縣住房保障管理部門應在2個月內確定購房人，向開發企業繳納購房款。逾期不能確定購房人的，區縣住房保障管理部門可先行墊付購房款后保留房源繼續使用，保留時間不超過半年。

政府下注市場的房價下降

所謂的兩限房，即政府對開發商的開發成本進行測算以后，對房屋的銷售價格、建設標準和銷售對象等方面進行限制，將開發商的利潤控制在一個合理的范圍內，最終設定土地出讓價格。

不過，按照部分開發商的看法，兩限房的建設實際上就是地方政府壓縮開發商的利潤空間，來完成中央政府規定的住房保障制度建設的任務。

北京市華遠集團總裁任志強撰文指出，“這將是對地方政府執政能力的一種考驗，也迫使地方政府的官員不得不在多種矛盾情況中尋找平衡。”具體來說：“一是商品房建設用地與保障性住房用地中的平衡。二是減少了商品房用地時的資金來源與地價之間的平衡。三是高地價與低房價之間的平衡。”

中國房地產與住宅研究協會副會長顧云昌則認為，北京政府必須依靠兩限房加快城市“夾心層”住房問題的解決，因為房價漲得太快了。在一定程度上，兩限房政策的出臺，是地方政府為抑制房價的一項權宜之計。“也可以說，政府是在下注市場的房價下降。”

5000多個建議的焦點

北京市建委主任隋振江3月3日做客城市管理廣播時透露， 2月18日至29日，北京市限價房新政公示期間，市建委共接到意見、建議5000多個。其中，市民對單身家庭申購年齡需滿30歲異議最多。對此，隋振江解釋說，30歲是指單身申請年齡，如果雙方結婚，年齡即使低于這個年齡也是可以申請的，比如說24、25歲的男女兩個人登記結婚了，符合其他條件也可以申請。

據隋振江透露，在市民反饋意見中，對于三人及以下家庭年收入不超過8.8萬元的標準，較多市民反映其限制太苛刻，并建議應將其提到12萬到15萬元。無房戶也應優先購買限價房、提高再上市收益金征收比例等意見也比較集中。

目前市建委正根據市民意見進行修改，上報市政府確定后將在上半年出臺。同時，隋振江也指出，“目前的政策也是浮動的，經過實踐后，還可以按照實際情況進行調整。”

北京兩限房的建設現狀

市建委此前表示，限價房管理辦法最終頒布實施后，將在短時間內同時推出多個限價房項目，以滿足百姓住房需求。目前包括西三旗旗勝家園、石景山金頂街、鴻基花園二期、宋家莊紅獅涂料廠、清河小營等多個限價房項目都已經做好了銷售準備，屆時將根據政府的安排正常銷售。

規劃面積： 2007年市委市政府確定了建設300萬平方米兩限房、200萬平方米經濟適用房、30萬平方米廉租房的目標。這一建設任務已經超額完成。市政府在今年的59件實事中提出，建設兩限房450萬平方米。

項目選址：兩限房選址主要為城市邊緣且交通便利的區域，地塊主要分布在東西北四環至五環外兩公里內、南三環至南五環之間、現狀及近中期規劃大容量軌道交通及公交樞紐附近以及規劃新城范圍內。2007年推出的兩限房用地分別位于朝陽、豐臺、海淀、石景山、通州、順義等區縣，城東南西北各方位均有。同時，已推出的地塊大部分在軌道交通站點附近，方便了中低收入人群出行。

銷售價格：兩限房銷售限價主要從兩個方面綜合評定，一是在該地區同質普通商品房的平均銷售價格基礎上下浮10%-15%；二是測算該宗地的土地開發成本，在此基礎上考慮8%-10%的企業利潤。綜合以上兩種方式，經有關部門研究后確定銷售限價。

在售項目及價格：海淀西三旗，6350元/平米；豐臺花鄉造甲村，6800元/平米；石景山金頂街三區，6250元/平米；豐臺區東鐵匠營紅獅涂料廠，6200元/平米；海淀區清河小營，6600元/平米；朝陽區常營，5900元/平米；通州半壁店，4800元/平米。

二手房市場的觀望情緒有望緩解

房地產經紀機構“我愛我家”研究中心分析認為：廉租房、經濟適用房和限價房三類保障性住房管理辦法的相繼確立，標志著北京市新的住房保障政策體系已經基本得以確立。但同時，要想快速、廣泛和根本地解決百姓的居住問題，除了保障性住房機制的迅速建立之外，及時有效地激活北京的二手房市場，促進存量房交易才是當務之急。《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》的出臺，有利于北京市二手房交易的回暖，對于北京市二手房市場是利好而非利空。

前一個階段，北京市二手房交易持續下滑，除了進入元旦春節傳統交易淡季等原因之外，很重要的一個原因就是某些購房人等待限價房細則出臺，存在觀望心理。《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》的出臺，使得其中相當一批人意識到，他們仍然處在“一手房價高而買不起，保障性住房超標而買不到”的尷尬境地。此外，對于一些急需現房入住的購房人來說，即便符合購買限價商品房的申請條件，也沒有時間和耐心等待漫長的輪候、搖號和期房變現房后再入住的時間。這些購房人都會回歸二手房市場，釋放需求，從而促進北京二手房市場的回暖和交易量的上升。